以房地产金融政策抑制房地产价格过快增长的思考

银河飞雪

以房地产金融政策抑制房地产价格过快增长的思考
于今

我国的住房金融是伴随住房制度改革和金融体制改革的不断深入，以及房地产市场的日趋成熟而逐渐发展和完善起来的。

特别是1998年6月，全国住房制度改革和住房建设工作会议提出今后房改的重点之一，是“改革住房分配体制，逐渐取消住房实物分配，实行住房分配货币化”以来，在住房分配方面实现了从行政配给到市场配置的重大变革，使我国的房改取得了实质性的飞跃，同时也为我国住房金融业提供了发展的契机。

随着国家加快住宅产业的发展，居民住房消费商品化水平的提高，住房金融业的规模正在不断扩大，占商业银行业务的比重不断提高。中国四大国有银行—中国工商银行、中国建设银行、中国银行和中国农业银行，其房地产贷款余额合计占中国全部贷款总额的60%左右。所以他们对房地产业的支持也是最大的。
中国人民银行也更加注重住房金融体系的完善，住房金融业务的经营机构也由过去建设银行等少数银行经营发展成为多家商业银行共同经营，住房金融市场已经开始由过去少数银行垄断经营发展到多家银行为重新分割市场份额而进行激烈的竞争。
一、房地产金融的现状
近年来，国家为扩大内需，拉动经济增长，在实行积极的财政政策和进一步发挥货币政策的同时，加大刺激居民消费的力度，以推动整个经济的良性循环。为深化住房制度改革，促进住房建设与消费，国家先后出台了一系列的住房与金融政策，为住房消费贷款业务提供了良好的发展契机。各家商业银行根据国家的政策导向相继采取各种措施，加大住房金融业务的经营力度，使得住房消费信贷业务取得前所未有的快速发展据悉，我国房地产金融在金融总量中所占的比例已越来越高。2005年底房地产贷款达到3.07万亿元，占金融机构人民币各项贷款余额的14.84％，与GDP的比率为16.75％，商业性个人住房贷款余额为1.84万亿元，占金融机构人民币贷款余额的8.9％，与GDP的比率为10％。
就我国情况来看，房地产业已在国民经济中具有举足轻重的地位。据测算，房地产业与57个产业存在直接与间接的联系，2001年对GDP增长的贡献率在1.9个至2.5个百分点之间。2005年中国房地产开发投资达到15759亿元，占固定资产投资总额的17.78％，占GDP的8.6％。国家统计局2002年的调查还表明，住房已占居民家庭财产的47.9％，住房贷款是我国居民最主要的负债，直接影响居民的其他消费支出。
房地产的过快增长，造成了大量的地产空置率。空置率的国际警戒线在10%，而中国地产空置率已超过26%，专家预测按目前的增长速度，不久就会达到30%。业内人士表示，房地产投资50%都是靠银行贷款。目前银行的房地产按揭不良贷款数量在上升，不过因为房价没大的下跌，很多问题还没爆发出来，一旦出现大的波动，情况爆发出来，不良贷款率将远远超过目前的比例。因此，要维持现在的局面，银行只有拿钱去顶住，但这又造成房价继续上涨，形成恶性循环。房地产金融问题已引起监管层的高度关注。
二、正确认识房地产业和金融业的地位和作用
金融业是国民经济中一个十分重要的行业，通过它的融资和支持功能，一直产生着加速各行各业和国民经济发展的巨大作用。房地产业是我国国民经济中的一个重要的支柱产业。它的发展，对于保证发展生产和提高生活，拉动相关行业，扩大内需。
促进国民经济的发展，都产生着极为重要的作用。因此，通过深化改革、改善管理、提高素质，积极促进金融业和房地产业持续健康地向前发展是摆在两大行业面前，也是摆在我国各级政府和相关部门面前的一项重要任务。
这里要指出，现代金融业既会产生促进经济发展的作用，反过来也能产生抑止、调控经济发展的作用。为此，许多国家的政府都会利用金融的这种特性去进行宏观调控，即通过金融的优惠和支持政策去促进某些产业的发展，或者通过提高贷款利率甚至不予贷款等办法去抑制某些产业的发展。众所周知，在市场经济发达的社会，对国民经济发展，应以市场调节为主，必要时才辅以行政调控。在必须利用金融杠杆实施行政调控时，需由中央政府站在全局的高度，经过全面的调查研究，广泛征求各方面的意见，作出科学化和民主化的调控决策。
三、房地产金融政策建议
目前的房地产金融政策应该说在推动房地产蓬勃发展方面是第一大功臣。他提高了老百姓的有效需求。因此，虽然在影响房地产价格方面，一方面供需关系影响有着很大的作用，另一方面有效需求则是房地产金融的杰作。
房地产贷款共分为以下三个种类：房地产开发类贷款、土地储备贷款、个人按揭贷款。因此，要想通过房地产金融改革降低房地产投资热度和泡沫，就必须从三个方面进行金融改革。这里作者暂不考虑地方政府是不是把房地产作为当地支柱产业大力发展因素，仅仅就为了降低房地产发展过火，降低和缓解房地产价格增长过快其根本的手段是降低炒家资金链的耐受力。特提出如下金融政策：
1、提高房地产企业开发自有资金比重
房地产开发的融资大部分依靠银行。据统计，天津198家房地产企业包括房地产企业20强都曾在不同银行有过贷款记录，完全运用自有资产的企业少之又少，可以说，天津房地产企业80%的资金来源于银行贷款。
中国的融资结构如不做大的调整，房地产市场的大起大落还是很难避免的。如整个社会的融资过分地依赖于银行。银行承担了融资的任务，同时也承担了风险。目前一般的开发贷款自有资金在30%，因此房地产开发贷款应该在满足自有资金40%到60%以上、且五件齐全。
2、提高一手房和二手房首期比重
目前，消费者购买房产除去首付外剩下的余款也基本需要银行贷款来支持。按照常见的30年按揭，以贷款80万计，每个月大概6000元。按照出租房价以深圳等沿海发达地区为例大概在2500-3000左右，也就是说投资者每个月大概自己交3000元，按照一般的家庭是能够承受的，也就是说在资金链方面不存在什么风险。
也许有人认为房价就让他涨吧，涨到一定程度超过了一般人的承受能力，自然大家都收手了。这表面上看起来好象正确，其实不然。这就违背了和谐社会发展要求，更重要的是影响了整个房地产市场的健康发展。国家经济受影响更加严重，所以房价的上涨，开起来国家税收提高了，GDP增长快了，事实上是杀鸡取卵，得不偿失。
因此，必须提高百姓的理性购房能力。按照中国的传统消费能力和消费观念，房子历来都是最高的高档消费品。因此，必须有一个积累的过程。如果被社会广泛流传的中国婆婆和外国婆婆的故事忽悠了全中国人，那倒不得不佩服制造这个故事的人，为中国的经济发展做出了巨大贡献，可以超过任何一个经济学家和企业家。
因此，建议提高一手房首期到40%-50%，二手房首期提高到50%-60%。
3、征收高额二手房所得税
二手房目前较多的税收政策虽然制定了，但是还没有最后实施。这与地方政府有很大关系。二手房税收政策对老百姓的影响最大，同时对投资者也是一个威慑。如果在短期内，房价超过购买者预期，那么住房的成交量就会受到抑制，投资者本身很大程度希望做短线，对于做长线投资的一般规模和数量都较小，这样对短期投资客的打击是最大的，对于长期的按揭压力下，不得不寻求灵活的办法尽快放盘。
4、加强个人住房信贷审批政策
加强个人住房信贷审批是指严格控制个人炒房规模和数量，对于投资客而言，如果手上拥有较多房产，则给予适度限制。这不仅仅降低银行贷款的风险，同样也可以抑制房地产投资的过热。
5、延长个人信贷处理周期
延长个人信贷处理周期是指延长住房贷款到放款的时间，特别是对于短期投资者更加有效。银行可以出台针对购房者购买的房价和购房的套数来制定不同的放款时间，房价越高，购房套数越多则放款的时间越长。降低投机性的短期恶炒情况。
6、住房贷款的多元化
我国房地产金融体系还不够健全，集中的表现就是渠道少和形式少，房地产开发经营所需贷款，主要来自商业银行。这就使得有些人士认为，房地产贷款过份集中于银行，使银行承担了过大的风险。
在美国的房地产融资市场上，房地产信托占了23%，抵押占了14%，银行占了47%，保险占了12%。美国的一些大的公司，他们做的就是把银行和自己做的按揭，打包以后证券化，变成了房地产的二级市场。证券化资产已经占到14%，而中国在这一块还完全是空白。
事实上，业内对于从两年前就开始的宏观调控有个共识，那就是房价的上涨导致积压在金融系统中的风险越来越大，而宏观调控的目的之一就是通过调控房地产业来减小金融风险。
解决这个问题，要考虑以下三点：
（1）解决贷款过份集中于银行的根本办法，是加快建立科学规范的，多渠道、多形式的房地产金融体系。这是我们要下大力气完成的艰巨任务。在美国的房地产贷款中，银行贷款只占15％，主要原因是美国已经实现了房地产金融的多渠道。
（2）实现了房地产金融的多渠道，不仅有利于房地产企业贷款时的“选优”，而且有利于金融业通过相互竞争而不断地提高水平。有的专家在著文分析外国金融业进入我国的利弊时就指出，当大量外国金融机构涌入我国金融市场后，必然会推动我国金融业加快前进步伐，否则就会在竞争中处于被动挨打的地位。
（3）银行贷款是否出现风险，不决定于贷款的多少和贷款比重的大小。因为防范银行贷款风险的根本办法，是实行贷款工作的规范化和科学化。在贷款前，必须对贷款项目的市场前景和贷款单位的经济实力、诚信度和抵押担保能力作周密调查，然后经过规范的审查、论证程序和决策层讨论通过程序，并由双方签定周密的合同，才予以贷款。做到了贷款的规范化和科学化，就可以把风险降到最低限度。

四、结语
总之，现在我国经济正处在新一轮扩张期，经济景气的上升在一定程度上掩盖了房地产贷款业务隐含的风险。但经济景气状况总会有发生变化的时候，一旦进入萧条期，房贷还款的违约率就会上升。以日本房地产泡沫的教训为例，日本遇到房地产泡沫后，银行呆坏账步步上升，再加上日元升值的因素使得日本经济步入了长达十多年的衰退期。作为发展中国家，我国一直非常强调经济持续、稳定、快速、健康地发展，如果在这方面出现问题不说十几年，就是有一年的衰退期或者是低迷期都将给整个经济带来巨大的损失。（本文在全国政协《中国经济社会论坛》首发，节选部分）于今，东中西部区域发展和改革研究院执行院长