跌价返差款如何处理？

denningdun

某项目一期已经销售并交付（部分业主因按揭未回款而未予交付），售价10000元/平米。二期销售时，因房市萎靡，房价跌至8000元/平米。为照顾一期业主利益，公司主动向一期业主返还差价2000/平米。经向房管局咨询，如需变更备案合同，需银行同意；但银行表示按揭业主合同不论是否已放款，在此条件下均不能变更按揭贷款手续（提前还贷可以，但是与对业主的承诺不一致）。
问：
1、该返差款能否作为销售折让处理？如何进行会计处理？
2、在不能更改备案的销售合同、按揭贷款合同的条件下，能否以开发商与业主签订的补充协议、收、退款凭证（如发票已开，则换开发票）等作为交易“实质”的证据确认收入？有何政策依据？
3、上述退款行为有无其他风险，以及妥当的处理方式？

古井茅台

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塞外愚翁

销售折让是指由于商品的质量、规格等不符合要求，销售单位同意在商品价格上给予的减让。在核算时，由于销售折让不具备费用的属性，因此，应当将其作为收入的抵减数处理。  

你的情况可以参照此方法处理，和业主签订补充协议，退换差价。但只是参照处理方法，实际并非销售折让。已开发票的换开，未开发票的，按实际收款额开具。

sdmcljg

房差款作为销售折让处理不合适，所谓销售折让一般是指商品存在瑕疵货不足而给予客户的优惠；并且销售折让必须在同一发票中才可以作为折让处理，否则不能作为折让处理；第二预售合同一般是预测面积和实际成交单价计算的。缴纳契税时依据预售合同和不动产销售发票，税局部门会审核的，价格不可能调整只能是将预测面积调整为实测面积，如果价格调整就会存在规避契税的嫌疑的，因此此方案不很合适。
该案例的焦点问题在于按揭交款业户由于合同备案并办理预告登记预告抵押而无法通过解除合同备案方式重新签订预售额合同（价格由10000元调整为8000元），而对于一次性或分期付款业户直接解除合同备案重新签订预售合同处理，而对于已办理按揭贷款的建议如下：（1）签订经济补偿协议，如果能提供法院调解书或仲裁书等法律文书最好，最低提供协议书，通过支付补偿费方式处理，但是降低的2000元价格差额缴纳的税金无法申请退税；（2）如果贵地区税收征管不严格的可以考虑直接减除价格方式，但是一般难易行的通，如果降低价格方式最好连税金都可以不用交（已交的通过预收账款对抵减少纳税）。（3）是否可以与业户协商降低的价格价款通过提供车位、免费**或免交物业费等变通方式处理？具体就是通过转移支付模式解决此问题。以上仅供参考。多交流。

denningdun

1、已经与业主达成补充协议，约定调整购房价款，故无法再签署补偿性质的协议或者以提供车位、免交物业费的形式处理。
2、据说税务局同意换开发票，但备案合同和银行的按揭贷款协议等无法变更。