云中飞点评：模仿虽易，创新不易，且行且关注

云中飞

原文地址：http://blog.sina.com.cn/s/blog_707400eb0102elue.html 云中飞点评：新疆维吾尔自治区地方税务局公告2014年第1号：模仿虽易，创新不易，且行且关注 云中飞联系电话：18926950393 Zhongbi2008@vip.163.com 云中飞最近有点累，详细情况见http://blog.sina.com.cn/s/blog_707400eb0102ek6z.html 因此，云中飞已经很少出来写点评文章了。前段时间，由于一直都不见总局的土地增值税若干政策问题的公告正式出台，新疆地税与大连地税分别出台了新疆维吾尔自治区地方税务局关于土地增值税若干政策问题的公告（新疆维吾尔自治区地方税务局公告2014年第1号）与大连市地方税务局关于土地增值税征收管理若干问题的公告 （大地税公告〔2014〕1号 ）。有个叫周运考的朋友歪评了“新疆维吾尔自治区地方税务局关于土地增值税若干政策问题的公告”，详细情况见：http://blog.sina.com.cn/s/blog_707400eb0102el77.html有意思的是，周运考的歪评非常罕见的得到了新疆地税财行税处相关负责人cga82305 的回应。由于新疆维吾尔自治区地方税务局公告2014年第1号在网上出现了一定的争议，再加上云中飞曾经给新疆地税（省局）稽查局讲过课，详细情况见http://blog.sina.com.cn/s/blog_707400eb0102efqh.html，云中飞对新疆地税有很深的感情。因此，虽然最近有点累，云中飞还是出来讲几句吧。云中飞在这里重点给大家点评新疆维吾尔自治区地方税务局公告2014年第1号，兼评大地税公告〔2014〕1号。云中飞首先要说明的是，新疆地税并不是执行独立的土地增值税政策，新疆地税只是在现有的土地增值税政策做了一些细化的规定而已。至于这些细化的规定是否合理正是本文要探讨的。 云中飞点评：新疆维吾尔自治区地方税务局公告2014年第1号：模仿虽易，创新不易，且行且关注 新疆维吾尔自治区地方税务局关于土地增值税若干政策问题的公告 --------------------------------------------------------------------------------新疆维吾尔自治区地方税务局公告2014年第1号                                                                      新疆维吾尔自治区地方税务局关于土地增值税若干政策问题的公告 为进一步规范和推进我区土地增值税工作，提高土地增值税管理水平，根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》和《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》的相关规定，现将土地增值税有关政策问题公告如下： 一、关于最小清算单位中住宅与商业用房的建筑安装工程费扣除问题 最小清算单位中既有住宅又有商业用房的，商业用房建筑安装工程费可以按照层高系数予以调整，其余扣除项目成本不得按层高系数调整。 商业用房层高系数小于1.5的，其建筑安装工程费不予调整。 商业用房层高系数=商业用房单层层高/单层住宅层高 云中飞点评：   一栋楼里既有住宅又有商业用房的使用商业用房层高系数调整法是一个相对比较合理的方法，源于广州地税，此番新疆地税是模仿广州地税的做法，但不知道为什么，广州市地方税务局关于明确土地增值税征管中有关问题的通知 穗地税发【2013】152号紧急叫停了层高系数法。啊啊，广州地税的做法在新疆地税得到了延续，正所谓你方唱罢我登场。以前，新疆的房地产企业羡慕死广州的房地产企业，现在，广州的房地产企业反而要羡慕新疆的房地产企业了。三十年河东三十年河西啊。 二、关于取得土地使用权所支付的金额扣除问题 （一）以行政划拨方式取得土地使用权的，为转让土地使用权时按照国家规定补交的土地出让金和按国家统一规定交纳的有关费用。 （二）以出让方式取得土地使用权的，为取得土地使用权所支付的地价款和按照国家统一规定交纳的有关费用。 （三）以转让方式取得土地使用权的，为向原土地使用权人支付的地价款和按照国家统一规定交纳的有关费用。 （四）以“招、拍、挂”等竞价方式取得土地使用权的，为纳税人所支付的实际价款及按照国家统一规定交纳的有关费用。 云中飞点评： 注意纳税人所支付的实际价款这几个字。例如，某房地产开发企业通过招拍挂购入土地100亩，与国土部门签订的出让合同价格为10000万元，企业交纳土地出让金10000万元。协议约定，在土地出让金入库后，以财政支持的方式给予该企业补助3000万元作为奖励。那么，该企业进行土地增值税清算时，土地成本只能为10000万元—3000万元=7000万元。 三、关于合作建房的界定问题 财政部、国家税务总局《关于土地增值税一些具体问题规定的通知》（财税字〔1995〕48号）第二条中的合作建房，是指一方是拥有土地使用权的当事人提供土地使用权，另一方提供资金，以双方名义共同立项开发，然后按照双方约定比例进行分配、使用或销售的一种房地产开发形式。 云中飞点评： 这一条，是新疆地税对上位法进行解释，新疆地税可以对上位法进行解释吗？而且，这个解释正确吗？ 我们先看看财税字〔1995〕48号第二条是怎么说的： 二、关于合作建房的征免税问题 　　对于一方出地，一方出资金，双方合作建房，建成后按比例分房自用的，暂免征收土地增值税；建成后转让的，应征收土地增值税。 云中飞认真看了看，实在是看不出合作建房必须要以双方名义共同立项开发的意思，现在以双方名义共同立项开发的合作建房是不多见的，新疆地税可以对上位法进行解释吗？ 到底什么叫合作建房？我们来看看营业税和企业所得税的规定： 国税函发[1995]156号规定的合作建房两种形式：第一种方式是纯粹的"以物易物"，即双方以各自拥有的土地使用权和房屋所有权相互交换。第二种方式是甲方以土地使用权乙方以货币资金合股，成立合营企业，合作建房。 营业税的规定也没有讲到合作建房必须要以双方名义共同立项开发，企业所得税的国税发[2009]31号　讲到了两种合作建房：第三十六条 企业以本企业为主体联合其他企业、单位、个人合作或合资开发房地产项目，且该项目未成立独立法人公司的；第三十七条 企业以换取开发产品为目的，将土地使用权投资其他企业房地产开发项目的，也没有讲到合作建房必须要以双方名义共同立项开发。 云中飞猜测，新疆地税是不是强调对甲方提供土地使用权，乙方提供所需资金，以甲方名义合作开发房地产项目的行为不认可属于合作建房呢？ 相关文件：国税函[2005]1003号:       海南省地税局：    鉴于该项目开发建设过程中，土地使用权人和房屋所有权人均为甲方，未发生转让无形资产的行为。因此，甲方提供土地使用权，乙方提供所需资金，以甲方名义合作开发房地产项目的行为，不属于合作建房，不适用（国税发[1995]156号）第十七条有关合作建房征收营业税的规定。 相关案例：税务总局曝光4起税收违法犯罪案件剖析当前涉税案件新特点新动向 是深圳市东森房地产开发有限公司偷税案。   2012年4月，深圳市地税局稽查局对深圳市东森房地产开发有限公司进行立案检查。   经调查取证，证实东森公司与另一公司开发的某商业大厦项目，从取得土地、规划报建到销售均以东森公司作为法律主体，不符合税收法律关系上的合作建房规定。东森公司取得的房产，应认定为销售的实现，少缴了营业税、企业所得税等税款。同时，认定该公司存在编造虚假企业所得税计税依据、发票违章等问题。 税务机关对该公司追缴税款及附加967万元，罚款386万元，加收滞纳金611万元，查补收入合计1964万元。 随便说一下，云中飞还没有深圳市东森房地产开发有限公司的稽查案例的详细情况，如果有朋友有这个案例的详细资料的，请发云中飞的邮箱zhongbi2008@vip.163.com, 云中飞将会回赠云中飞的核心课件《云中飞房地产企业税务稽查技巧与案例分析》。云中飞的联系电话18926950393，非诚勿扰。 四、关于车库、停车位、地下室征收土地增值税问题 房地产开发企业销售有产权的车库、停车位、地下室，与购房者签订销售合同，应按规定征收土地增值税。 房地产开发企业与购房者签订一定期限的使用权合同或销售无产权的车库、停车位、地下室，不征收土地增值税。 有产权的车库、停车位、地下室是指办理有房产证或土地使用证的车库、停车位、地下室。 周运考 歪评 房地产开发企业销售有产权的车库、停车位、地下室，与购房者签订销售合同，应按规定征收土地增值税。 房地产开发企业与购房者签订一定期限的使用权合同或销售无产权的车库、停车位、地下室，不征收土地增值税。 有产权的车库、停车位、地下室是指办理有房产证或土地使用证的车库、停车位、地下室”。 首先是“有产权的车库、停车位、地下室”解释错误，根据“物权法”，凡物均有产权，在测绘报告中没有建筑面积的车库、停车位、地下室，根据《关于房屋建筑面积计算与房屋权属登记有关问题的通知》（建住房[2002]74号）：“四、房屋套内具有使用功能但层高（高度）低于2.20米的部分，在房屋权属登记中应明确其相应权利的归属。”也可以进行产权登记。 其次，“房地产开发企业与购房者签订一定期限的使用权合同或销售无产权的车库、停车位、地下室，不征收土地增值税。”之规定违反了“中华人民共和国土地增值税暂行条例”（国务院令（1993）138号）：“第二条　转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物（以下简称转让房地产）并取得收入的单位和个人，为土地增值税的纳税义务人（以下简称纳税人），应当依照本条例缴纳土地增值税。” 新疆地税财行税处相关负责人cga82305 回应： 关于车库、停车位、地下室征收土地增值税问题。 　　　作者引用了《物权法》、住建部的文件、《中华人民共和国土地增值税暂行条例»的规定，但对于该规定要规范的对象没有搞清，不是车库、停车位、地下室有没有产权，而是房地产开发企业处置的车库、地下停车位、地下室销售给购房者办理产权没有。“凡物均有产权”没有错，但该政策强调的是处置后可否办理产权证，区分为征收土地增值税和按租赁对待征收房产税。 在这里，云中飞先补充一下辽宁的文件。 辽地税函〔2009〕188号 　　第一条：对房地产开发企业长期出租地下停车位、一次性收取的租金相当于停车位销售价值的，视同销售，征收土地增值税。根据辽宁省地方税务局《关于明确土地增值税清算有关问题的通知》（辽地税函[2012]92号）第五条规定： 房地产开发企业转让有产权地下停车位取得的收入，计入土地增值税收入，地方税务机关允许其成本费用按照对应配比原则在土地增值税清算中扣除。无产权地下停车位取得的收入，不计入土地增值税收入，其成本费用地方税务机关在土地增值税清算中不允许扣除。其他无产权的建筑物等比照执行。 沈阳市地方税务局关于深航(沈阳)置业有限公司 地下停车位税政问题的批复 沈地税函(2013)54号    沈阳市地方税务局第二稽查局： 《沈阳市地方税务局第二稽查局关于深航(沈阳)置业有限公司地下停车位税政问题的请示》(沈地税二稽发[2012]8号)收悉，经深入研究并与省局沟通，现回复如下： 一、从2011年1月1日起，对符合《辽宁省地方税务局关于暂免征收地下人防工程房产税的批复》(辽地税函[2011]183号)规定免税的地下人防工程，无论是自用还是出租，还是销售长期使用权，均不征收房产税。此前，未征税款不予补征。 　　二、对不符合《辽宁省地方税务局关于暂免征收地下人防工程房产税的批复》(辽地税局[2011]183号)规定免税的地下停车位均按从租计征房产税。在2012年4月10日之前，发生的出租地下停车位或出售地下停车位行为，未按从租计征房产税的，应予补缴，在2013年底前补缴的不征收滞纳金。 　　按照《转发国家税务总局关于印发土地增值税清算管理规程的通知》(辽地税函[2009]188号)规定，对房地产开发企业长期出租地下停车位、一次收取的租金已预征的土地增值税作为整个项日的预缴税款在清算时处理。 　　 三、在2012年4月10日前清算结束的房地产开发项目，已按照《转发国家税务局关于印发土地增值税管理规程的通知》(辽地税函[2009]188号)规定，将房地产开发企业长期出租地下停车位、一次收取的租金确认为清算收入的，对其长期出租地下停车位或出售地下停车位使用权已按从租缴纳的房产税应予退还。 　　四、对房屋开发公司将地下停车位无偿移交给有关联关系的物业公司，由物业公司向业主收取租金的，按上述第一、二条规定确定物业公司是否缴纳房产税。 　　特此批复。                                                       沈阳市地方税务局                                                         2013年6月6日 云中飞点评： 辽宁地税是云中飞见过的是全国税务系统认错态度最为诚恳的一个税务局，经常勇于认错。不像一些税务局死不认错。辽宁省地方税务局最近废止了一个不得人心的公告，受到广大网友的热烈欢迎。 辽宁省地方税务局关于废止对个人投资者股息红利所得核定征收个人所得税的公告公告【2014】5号 《辽宁省地方税务局关于对个人投资者股息红利所得核定征收个人所得税的公告》（公告〔2014〕2号）自本公告发布之日起废止。 辽宁省地方税务局 2014年4月24日 这个被废止的公告是：2014第2号，而这个废止公告是2014第5号 进一步查询得知这个2号公告公布于2014年3月24日，将于5月1日起施行，在公告刚刚满月，还没正式施行的时候，被废止了。 这一方面是总局要求压力： 严格执行《税收规范性文件制定管理办法》，坚决落实税收政策和管理措施公布前征求意见制度，除涉密和其他特殊情形外，制定税收规范性文件必须公开征求意见；强化备案审查，各级税务机关应当做好对下级税务机关备案文件的审查工作；全面清理税收政策文件和管理服务规定，对违反上位法、超越权限、严重影响纳税人权益，以及增加税收执法风险的税收措施，必须在规定时限内予以修改或废止。 另一方面，说明辽宁地税勇于认错，值得表扬。 回到本条，关于车库、停车位、地下室征收土地增值税问题，新疆地税强调的是处置后可否办理产权证，区分为征收土地增值税和按租赁对待征收房产税，新疆地税的做法是正确的。 五、关于以兼并企业方式取得土地使用权征收土地增值税的扣除问题房地产开发企业以兼并企业方式取得土地使用权进行房地产开发，在计算土地增值税时，可以扣除国土部门出具文件中载明的土地评估价值，但不作为加计20%扣除的基数。 周运考 歪评 关于以兼并企业方式取得土地使用权征收土地增值税的扣除问题 “房地产开发企业以兼并企业方式取得土地使用权进行房地产开发，在计算土地增值税时，可以扣除国土部门出具文件中载明的土地评估价值，但不作为加计20%扣除的基数。” 我们知道，兼并是企业产权层面重组方式，兼并按财税字［1995］048号 ，“在企业兼并中,对被兼并企业将房地产转让到兼并企业中的,暂免征收土地增值税.”，无论是被兼并企业存续还是注销，被兼并企业土地成本均不应变更，也不应不作为加计20%扣除的基数。 关于以兼并企业方式取得土地使用权征收土地增值税的扣除问题。既然允许扣除，那又为什么不能作为加计20%扣除的基数呢？不能作为加计20%扣除的基数的法源在哪里？ 新疆地税财行税处相关负责人cga82305 回应： 关于以兼并企业方式取得土地使用权征收土地增值税的扣除问题。 　　　该政策解决的是20世纪初国有企业兼并潮时发生的“零地价”拿地的问题，很多企业土地是划拨土地，没有土地成本，兼并时国家评估地价作价抵偿安置职工的费用和企业的负债。作为兼并方是付出成本的，在开发时不考虑其土地成本是不公允的。其支付的安置职工的费用和企业的负债就是土地作价的价值，就是取得土地使用权的支出。给予扣除是符合实际的，是解决实际问题的有效措施。 云中飞点评： 这一条是新疆地税的创新，也是新疆地税这个公告云中飞最为欣赏的一个条款，这个条款是对纳税人有利的。新疆地税财行税处相关负责人cga82305讲的很清楚了，该政策解决的是20世纪初国有企业兼并潮时发生的“零地价”拿地的问题，很多企业土地是划拨土地，没有土地成本，兼并时国家评估地价作价抵偿安置职工的费用和企业的负债。作为兼并方是付出成本的，在开发时不考虑其土地成本是不公允的。其支付的安置职工的费用和企业的负债就是土地作价的价值，就是取得土地使用权的支出。给予扣除是符合实际的，是解决实际问题的有效措施。 六、关于以土地（房地产）投资入股进行投资或联营征收土地增值税的扣除问题 房地产开发企业以接受投资方式取得的土地，并在该宗土地上从事房地产开发，在计算土地增值税时应以《财政部国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知》（财税〔2006〕21号）文件的执行日期为界限，分以下两种情况确认扣除项目： （一）2006年3月2日之前，以土地（房地产）作价入股进行投资或联营从事房地产开发的，被投资企业在土地增值税清算时，应以投资入股的账面价值作为其取得土地使用权所支付的金额据以扣除。 （二）2006年3月2日之后，以土地（房地产）作价入股进行投资或联营从事房地产开发，并按规定征收土地增值税的，以征 税时确认的收入作为取得土地使用权所支付的金额据以扣除。 周运考 歪评 六、关于以土地（房地产）投资入股进行投资或联营征收土地增值税的扣除问题 “房地产开发企业以接受投资方式取得的土地，并在该宗土地上从事房地产开发，在计算土地增值税时应以《财政部 国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知》（财税〔2006〕21号）文件的执行日期为界限，分以下两种情况确认扣除项目： （一）2006年3月2日之前，以土地（房地产）作价入股进行投资或联营从事房地产开发的，被投资企业在土地增值税清算时，应以投资入股的账面价值作为其取得土地使用权所支付的金额据以扣除。” 2006年3月2日之前，以土地（房地产）作价入股进行投资或联营从事房地产开发的，投资企业土地增值税是暂免的，被投资企业在土地增值税清算时，以投资入股的账面价值作为其取得土地使用权所支付的金额据以扣除就把投资企业暂免的土地增值税免掉了。 新疆地税财行税处相关负责人cga82305 回应： 关于以土地（房地产）投资入股进行投资或联营征收土地增值税的扣除问题。 　　　免征土地增值税并没有否定其前一个环节的土地作价的价值，作为下一个环节的扣除当然可以据以扣除。 云中飞点评：例如，A企业以土地使用权，成本1000万，评估价1800万元，作为对B房地产企业的投资，占其30%的股权。    项目开发以B企业名义立项。B企业在未来土地增值税清算时，土地成本是1000万，还是1800万元呢？ 新疆地税认为是1800万，这是对纳税人有利的。这个条款，新疆地税其实是模仿关于印发《房地产开发项目土地增值税清算有关业务问题问答》的通知（青地税函〔2009〕47号）的规定做出的，青地税函〔2009〕47号是一个伟大的文件，云中飞对青岛地税的有关领导充满了仰慕。很多的税务局在模仿这个文件，例如广州、重庆、天津、湖南等等。 广州市地方税务局关于印发土地增值税清算工作若干问题处理指引(2012年修订版)的通知 穗地税函[2012]198号二）出地方以土地使用权（房地产）、出资方以货币资金作价入股，成立合营企业，从事房地产开发，建成后双方采取分配方式为：     1.风险共担，利润共享的；     2.按销售收入一定比例提成或提取固定利润的；     3.按一定比例分配房地产的。 对于上述合营企业，以出地方土地使用权（房地产）作价入股时确认的评估价值作为取得土地使用权所支付金额；对于出地方，以土地使用权（房地产）作价入股时确认的评估价值作为转让土地使用权（房地产）所取得土地增值税计税收入。 根据《财政部国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知》（财税〔2006〕21号,以下简称21号文）第六条规定，对于2006年3月2日以后发生的，出地方以土地使用权（房地产）作价入股，成立合营企业从事房地产开发的，应征收土地增值税。 重庆市地方税务局关于土地增值税若干问题的通知      渝地税发[2011]221号 三、关于以土地（房地产）进行投资的具体计算问题 　　（一）对以土地（房地产）作价入股进行投资的，凡所投资的企业从事房地产开发的，发生所有权转移时应视同销售土地（房地产），按本通知第一条的有关规定，计算缴纳土地增值税。 　　（二）被投资企业接受上述投资房地产时，可按作价入股价值确认接受的房地产成本，并报主管税务机关备案。 天津市地税局关于地下停车场(位)等房产税、城镇土地使用税 有关政策的通知 津地税地[2012]16号 六、以土地投资入股成立新公司的土地价值确定问题 　　单位将自有土地以投资入股等形式成立新公司，如其对土地进行重新评估，新公司房产原值中的土地价值以其投资入股时的土地评估价值为准 以土地投资房地产开发企业土地增值税如何计算 来源：湖南省地税局纳税服务处 作者：12366 发布时间：2013-11-28 问题： 请问母公司投资子公司一块土地，子公司是房地产开发企业，子公司将母公司投资的土地用于房地产开发，子公司在计算缴纳土地增值税时能否扣除土地价款？ 答：根据《财政部 国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知》（财税〔2006〕21号）文件的规定，对于以土地（房地产）作价入股进行投资或联营的，凡所投资、联营的企业从事房地产开发的，或者房地产开发企业以其建造的商品房进行投资和联营的，均不适用《财政部国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》（财税字〔1995〕048号）第一条的规定，暂免征收土地增值税的规定。因此，母公司应正常计算缴纳土地增值税。子公司在计算土地增值税时，可以依据母公司确认的收入额作为土地成本进行扣除。 写到这里，你可能会问，我所在的省没有出台类似的文件怎么办？云中飞告诉你，你可以拿青地税函〔2009〕47号和当地的税务局沟通，但前提条件是，你的上一手必须先把溢价部分即刚才的案例1800-1000=800万缴纳土地增值税，你才有和当地的税务局沟通的前提条件。 七、关于纳税人购买在建房地产开发项目后进行继续建设再转让扣除金额问题 （一）非房地产开发企业购买在建房地产开发项目后，继续投入资金进行后续建设并转让的，其购买在建项目所支付的价款允许扣除。 （二）房地产开发企业购买在建房地产开发项目后，继续投入资金进行后续建设，达到销售条件进行商品房销售的，其购买的在建项目所支付的价款允许加计20%扣除；后续建设支出扣除项目的处理按照《土地增值税暂行条例》第六条及《土地增值税暂行条例实施细则》第七条相关规定执行。 云中飞点评： 如果你花了3个亿购买了一个还未完工在建项目，再投入2个亿后续建设。新疆地税说，买项目的3个亿可以扣除，而且，这3个亿也允许加计20%扣除。比原来网上流行的总局的土地增值税公告讨论稿的买项目的3个亿可以扣除，但不允许加计20%扣除的规定有进步。但是，如果你把这个拿来做税收筹划你就做错了，因为，你的上一手把整体未竣工的项目转让给你，他就属于应清算了，应清算却没有清算，属于偷税的知道吗？ 云中飞点评：新疆维吾尔自治区地方税务局公告2014年第1号：模仿虽易，创新不易，且行且关注(二） 云中飞联系电话：18926950393 Zhongbi2008@vip.163.com 八、关于土地增值税清算中成本费用分摊问题 （一）对于分期开发的项目，属于多期的公共配套费用，按各期占地面积占项目总占地面积分摊至每期项目中，作为每期的公共配套费用。 （二）当期的公共配套费用的分摊，按照当期清算单位的建筑面积占当期总建筑面积的比例分摊。 云中飞补充一下大连市地方税务局的文件： 大连市地方税务局关于土地增值税征收管理若干问题的公告 大地税公告〔2014〕1号 五、共同成本费用分摊方法 （一）属于多个房地产项目共同的土地成本，应按清算项目的占地面积占多个项目总占地面积的比例，计算确定清算项目的扣除金额。 （二）属于多个房地产项目共同的其他成本费用，应按清算项目可售建筑面积占多个项目总可售建筑面积的比例，计算确定清算项目的扣除金额。 （三）属于同一项目的共同成本费用，应按普通标准住宅、非普通标准住宅、非住宅可售建筑面积占总可售建筑面积的比例，计算扣除金额。 广州市地方税务局关于印发土地增值税清算工作若干问题处理指引(2012年修订版)的通知  穗地税函[2012]198号 十五、关于扣除项目金额计算分摊的问题 （三）房地产开发企业分期开发项目，以分期项目作为清算单位的，按下列方法和顺序计算分摊扣除项目金额 （六）房地产开发企业开发不同的房地产开发项目所共同拥有的公共配套设施，按各房地产开发项目之间土地面积比例计算分摊。 云中飞点评：新疆地税讲到公共配套费用先用占地面积法分，然后再用建筑面积法分；而大连地税说土地用占地面积法分，其他的费用用建筑面积法分；广州地税对共同拥有的公共配套设施，按各房地产开发项目之间土地面积比例计算分摊。 以上规定，各有千秋。一般情况下，占地面积法可能对纳税人不太有利，当然这要按占地面积法和建筑面积法分别算过才知道。 九、关于土地增值税清算单位问题 土地增值税的最小清算单位为一个幢号。最小清算单位中同时包含普通住宅、非普通住宅和非住宅的，应分别计算土地增值税。 大连市地方税务局关于土地增值税征收管理若干问题的公告 大地税公告〔2014〕1号 一、土地增值税的清算单位 土地增值税应以国家有关部门审批、备案的房地产开发项目为单位进行清算。对于分期开发的项目，应以住建部门或国土规划部门下发的《建设工程规划许可证》确定的分期建设项目作为清算单位。 云中飞请大家看看大连市以前的规定： 《大连市地方税务局关于进一步加强土地增值税清算工作的通知》（大地税函〔2008〕188号）第一条第四项“纳税人取得土地使用权后，分期分批开发的，其清算单位按纳税人成本核算的最基本核算项目或核算对象为单位计算。主管税务机关认为纳税人的核算项目或核算对象划分不合理的，可按主管税务机关确定的核算单位或核算对象进行清算”的规定，第六项和第七项；《大连市地方税务局关于房地产开发项目土地增值税清算若干问题的通知》（大地税函〔2009〕183号）第二条“土地增值税清算的项目单位”至“以每宗《房地产开发项目销（预）售许可证》的房地产开发项目为单位确定”的规定； 云中飞点评： 大连市地方税务局对土地增值税的清算单位的规定是从纳税人成本核算的最基本核算项目或核算对象，到每宗《房地产开发项目销（预）售许可证》，再到《建设工程规划许可证》的一个过程，是一个从小到大的一个过程，纳税人成本核算的最基本核算项目或核算对象最小可能是为一个幢号，按一个幢号作为清算单位清算土地增值税会极大增加征纳双方的工作量，并不可取，所以，大连市地方税务局经过多年的实践，对土地增值税的清算单位的态度来了一个180度的转弯，变为从大不从小。而新疆地税，却反其道而行之，选择从小不从大，这样，虽然可以对一些先行销售的幢理论上可以提前清算，但是，人家房地产企业可能不是每一幢都是搞竣工备案的，人家可能是一批批去搞竣工备案的，没有竣工备案，你是不可能搞土地增值税清算的。所以，云中飞认为，按幢清算的现实意义不大。还是大连市地方税务局的规定比较好，比较有操作性。好在 新疆地税只是说最小清算单位为一个幢号，新疆地税并没有说清算单位为一个幢号，云中飞提醒你：最小清算单位为一个幢号与清算单位为一个幢号并不能划等好，有最小清算单位就有最大清算单位，也就是说，在新疆，纳税人对土地增值税单位实际上是有选择权的，你可以选择最小清算单位清算，也有权选择最大的清算单位清算。这一点，云中飞希望新疆广大的纳税人明白，也希望新疆的地税稽查人员明白。 十、关于新建房与旧房的界定问题 未销售且未使用的房屋为新建房，使用包括自用及出租。自治区地方税务局《关于土地增值税若干问题的通知》（新地税 三字〔1997〕027号）第二条同时废止。 云中飞点评： 本来，财税[1995]48号规定，新建房是指建成后未使用的房产。凡是已使用一定时间或达到一定磨损程度的房产均属旧房。使用时间和磨损程度标准可由各省、自治区、直辖市财政厅(局)和地方税务局具体规定。 但是，云中飞非常吃惊新疆地税对旧房竟然没有已使用一定时间标准，因此，理论上说，在新疆，我只要使用一天他就是旧房，我就算作卖旧房子，我就可以不再列入土地增值税清算的范围，这一条，如果被野蛮人大量使用，对新疆地税是很不利的。 其他一些地方是有时间的限制的，1、2年时间不能卖的限制相信很多房地产企业都耗不起的，而如果不能卖的限制只是1、2天时间，纳税人就会高兴死了。 2007云南关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题补充意见    房地产开发企业建造商品房，已自用或出租使用年限在2年以上(不含2年)再出售的，应按照转让旧房及建筑物的政策规定缴纳土地增值税，不再列入土地增值税清算的范围。    2007辽宁房地产开发企业土地增值税清算管理办法    第七条 房地产开发企业纳税人建造商品房，已自用或出租使用年限在一年以上再出售的，应按照转让旧房及建筑物的政策规定缴纳土地增值税，不再列入土地增值税清算的范围。 北京市地方税务局关于印发《房地产开发企业土地增值税清算管理办法》通知    房地产开发企业建造的商品房，已自用或出租使用年限在一年以上再出售的， 应按照转让旧房及建筑物的规定缴纳土地增值税，不再列入土地增值税清算的范围。 云中飞告诉你，最聪明的是江苏省，其对地产企业开发产品转为出租或自用，无论历经年限长短，一律不允许适用“旧房”的税政待遇。 问：房地产开发企业自用房产达1年以上转让的，按新房还是旧房清算？    答：新房。苏财税［2007］45号规定土地增值税中的旧房，是指已建成并办理房屋产权证或取得购房发票的房产以及虽未办理房屋产权证但已建成并交付使用的房产。其中的交付使用指交付给购房人使用。 十一、关于委托代销收入确定问题 对于房地产开发企业委托专业营销公司销售房地产的，以购房者实际支付的价款作为土地增值税计税收入，不得扣除代销费、包销费。 十二、关于售楼处、样板房费用扣除问题 （一）房地产开发企业独立于房地产项目以外单独建造的样板房、售楼处的成本费用，作为房地产项目的开发费用处理，不得作为房地产开发成本扣除。 （二）对于以开发产品作为售楼处、样板间发生的装修费用，作为房地产项目的开发费用处理，不得作为房地产开发成本扣除。 周运考 歪评 3、十二、关于售楼处、样板房费用扣除问题 “（一）房地产开发企业独立于房地产项目以外单独建造的样板房、售楼处的成本费用，作为房地产项目的开发费用处理，不得作为房地产开发成本扣除。 （二）对于以开发产品作为售楼处、样板间发生的装修费用，作为房地产项目的开发费用处理，不得作为房地产开发成本扣除。” 以开发产品作为样板间发生的装修费用，作为房地产项目的开发费用处理，不得作为房地产开发成本扣除。太苛刻了吧！ 新疆地税财行税处相关负责人cga82305 回应： 关于售楼处、样板间费用扣除问题。    没有苛刻，完全按照政策规定执行。 云中飞补充： 广州市地方税务局关于印发土地增值税清算工作若干问题处理指引(2012年修订版)的通知 穗地税函[2012]198号 十二、关于房地产开发企业的管理费用和销售费用计算扣除问题 （一）房地产开发企业将样板房独立于转让房地产以外单独建造的，其装修费用计入房地产开发费用；对在转让房地产内既作样板房又作为开发产品对外转让的，其样板房样板房作为房地产开发成本的建筑安装工程费计算扣除。 云中飞点评： 新疆地税公告写十二、关于售楼处、样板房费用扣除问题写得，如果你两款的内容有不同，你分成两款是有道理的，但是，两款的内容是一致的，你分成两款干什么呢？你都不给人家扣除。新疆地税有点严格了，人家的样板房未来是要卖的，所以样板房的装修费用可以作为房地产开发成本的建筑安装工程费计算扣除。广州地税就给扣。当然，有些地税局说，你的样板房暂时还没有卖，等你卖样板房的时候我才给你样板房的装修费用，这样的地税局也是有道理的。但是，完全不给样板房的装修费用扣除就没有道理了，起码你不符合配比原则。 另外，云中飞知道一些大型的房地产公司热衷搞一些大型的销售中心，注意，这些销售中心在企业所得税不能做为销售费用，只能作为开发间接费用，而土地增值税只能作为销售费用，不能作为开发间接费用。用广东话说，两头都不到岸啊。 十三、关于公司分立、合并发生的房地产权属转移征收土地增值税问题 （一）在公司分立中，公司依照法律规定、合同约定分立为两个或两个以上与原公司投资主体相同的公司，对派生方和新设方承受原公司房地产的，不征收土地增值税。 投资主体相同是指分立后各公司投资人名称和出资比例均不发生改变。凡改变上述两项内容的，均属于投资主体发生改变。 （二）在公司合并中，两个或两个以上的公司依照法律规定、合同约定，合并改建为一个公司，且原投资主体存续的，对原合并各方的房地产转移不征收土地增值税。 （三）对于分立或合并后的公司为房地产开发企业（或从事房地产开发）的不适用上述规定。 周运考 歪评 5、十三、关于公司分立、合并发生的房地产权属转移征收土地增值税问题 “（三）对于分立或合并后的公司为房地产开发企业（或从事房地产开发）的不适用上述规定”。 对房地产开发企业（或从事房地产开发）搞差别待遇，不知是谁授予的立法权。 新疆地税财行税处相关负责人cga82305 回应： 5、关于公司分立、合并发生的房地产权属转移征收土地增值税问题。    该政策依据的是《财政部 国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知》（财税【2006】21号）文中“关于以土地（房地产）投资入股进行投资或联营征收土地增值税问题”的规定，该规定对于土地（房地产）投资入股进行投资或联营双方没有房地产开发企业的免征土地增值税，一方是房地产开发企业的征收土地增值税。而所有的合并和分立都可分解为若干个投资联营的组合，鉴于此对于房地产开发企业的合并、分立是不能免征的，没有什么差别待遇问题。 云中飞点评： 这一款是新疆地税的创新。但这个创新云中飞认为有问题。云中飞认为，当你创新的时候，你要首先想一想，你有没有违反上位法。新疆地税说，合并后的公司为房地产开发企业，要征收土地增值税。这个是违反上位法的，财税字［1995］048号 规定“在企业兼并中,对被兼并企业将房地产转让到兼并企业中的,暂免征收土地增值税。      新疆地税还说，分立公司为房地产开发企业的，征收土地增值税。这个规定由于没有上位法的限制，是有效的。 写到这里，你可能会问青岛地税的的文件虽然说分立不征收土地增值税有效吗？ 关于印发《房地产开发项目土地增值税清算有关业务问题问答》的通知（青地税函〔2009〕47号）：“十八、企业合并、分立等过程中发生的房地产权属转移是否应当征收土地增值税？   答：两个或两个以上的房地产开发企业，依据法律规定、合同约定，合并改建为一个企业，合并后的企业承受原合并各方的房地产，不征收原合并各方房地产的土地增值税。合并后的企业在转让房地产时，按照合并前原企业实际支付的土地价款和发生的开发成本、开发费用，按规定计入扣除计算征收土地增值税。   房地产开发企业依照法律规定、合同约定分设为两个或两个以上的企业，对派生方、新设方承受原企业房地产的，不征收土地增值税。派生方、新设方转让房地产时，按照分立前原企业实际支付的土地价款和发生的开发成本、开发费用，按规定计入扣除计算征收土地增值税。   青岛地税的的文件虽然说分立不征收土地增值税，但是由于上位法没有规定，是没有问题的。 也就是说，上位法没有规定分立到底征不征收土地增值税，当你出文件的时候，你可以征，也可以不征。你的地盘你做主。当然，如果你问云中飞分立到底征不征收土地增值税，云中飞一贯的回答是：征。 另外，《财政部 国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知》（财税【2006】21号），确实在投资环节对房地产开发区别对待，但是，中央层面政策和公司法没有确认过“所有的合并和分立都可分解为若干个投资联营的组合”，新疆地税如此解释好像依据不太足吧。云中飞没有批评新疆地税的意思，云中飞就是感到依据不太足，云中飞没有别的意思。 十四、关于统建房、集资房征收土地增值税问题 统建房、集资房立项人为房地产开发企业的，应采取先预征后清算的方式征收土地增值税。 统建房、集资房立项人为非房地产开发企业的，不采取预征方式征收土地增值税，应按规定据实计算缴纳土地增值税。 十五、关于精装修房征收土地增值税问题 销售精装修房产，其装修费用可以计入房地产开发成本，据以扣除计算土地增值税。若装修中含有电器、家具等动产的，电器、家具等动产价值不做收入，不得扣除。 周运考 歪评 6、十五、关于精装修房征收土地增值税问题 “销售精装修房产，其装修费用可以计入房地产开发成本，据以扣除计算土地增值税。若装修中含有电器、家具等动产的，电器、家具等动产价值不做收入，不得扣除”。 销售精装修房产，电器、家具等动产的，电器、家具等动产价值一般都含在房价中，没有单独做收入，不得扣除有何道理？ 土地增值税虽然是地方税，但根据我国税收管理体制，地方无税收立法权，地方的税收政策，只能根据中央政策进行细化，不能变更、扩大！ 新疆地税财行税处相关负责人cga82305 回应： 6、关于精装修房征收土地增值税问题。    销售精装修房价款中含电器、家具等动产的行为是兼营行为，其动产应征收增值税而不是土地增值税。    作者说的很对，地方无税收立法权，只能根据国家政策进行细化，上述政策就是对政策的细化。“疆独”的帽子实在太大，戴不起，真害怕帽子把人盖住了。                                               致礼 云中飞补充： 十六、广州市地方税务局关于印发2013年土地增值税清算工作有关问题的处理指引的通知2013年9月17日  穗地税函[2013]179号   二、关于家具家电成本的扣除问题 随房屋一同出售的家具、家电，如果安装后不可移动，成为房屋的组成部分，并且拆除后影响或丧失其使用功能的，比如整体中央空调、户式小型中央空调、固定式衣柜橱柜等，计入开发成本予以扣除。   其他家具、家电，比如分体式空调、电视、电冰箱等成本不予扣除。 云中飞点评：     精装修费中不可移动的可以扣，可移动的不可以扣的规定也源于广州，现在，逐渐成为普遍原则，或者叫行业标准了。鲁迅先生不是说过吗：世上本无路，走的人多了，也就成了路了。云中飞对鲁迅先生话稍微补充一下：当别人开了一条路，你照走就可以了，另外开一条路是不容易的。如果云中飞是某地的土地增值税的主管，云中飞就会把青岛、广州、大连等土地增值税文件的精华混在一起出一个文件，多轻松啊。 十六、关于非房地产开发企业土地增值税核定征收率问题 非房地产开发企业土地增值税的核定征收率，原则上不得低于同类别、同区域的新房的核定征收率。 核定征收率由各地（州、市）地方税务局确定。 十七、关于住宅的土地增值税预征率问题 随着我区房地产市场的发展，原自治区地方税务局《关于土地增值税有关问题的通知》（新地税发〔2005〕208号）中规定的住宅土地增值税预征率明显偏低，现决定住宅土地增值税预征率由1%以内调整为3%以内。 其具体适用的预征率由各地（州、市）地方税务局结合实际，在规定的幅度内确定。 十八、关于土地使用者将土地使用权归还给土地所有者行为征收土地增值税问题 自治区地方税务局《关于土地使用者将土地使用权归还给土地所有者行为土地增值税问题的通知》（新地税函〔2012〕76号）中“土地使用者将土地归还给土地所有者行为不征土地增值税”的规定，其适用范围按照《财政部国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知》（财税〔2006〕21号）第四条的规定执行。 云中飞点评：（财税〔2006〕21号）第四条其实是很严格的，强调的是旧城改造或因企业污染、扰民，由政府或政府有关主管部门主导的搬迁才不征土地增值税的。 （财税〔2006〕21号）第四条 关于因城市实施规划、国家建设需要而搬迁，纳税人自行转让房地产的征免税问题    《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》第十一条第四款所称：因“城市实施规划”而搬迁，是指因旧城改造或因企业污染、扰民（指产生过量废气、废水、废渣和噪音，使城市居民生活受到一定危害），而由政府或政府有关主管部门根据已审批通过的城市规划确定进行搬迁的情况；因“国家建设的需要”而搬迁，是指因实施国务院、省级人民政府、国务院有关部委批准的建设项目而进行搬迁的情况。 十九、关于破产企业征免土地增值税问题 鉴于破产企业征免土地增值税问题总局已有相关统一规定，《自治区地方税务局转发〈财政部国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知〉的通知》（新地税一字〔1995〕044号）第四条废止。 云中飞点评：破产企业的土地增值税这个是要交的，它不属于土地增值税的免税项目。 其实，土地增值税的免税（优惠）项目是很少的，大体只有这些：         《中华人民共和国土地增值税暂行条例》（下称《土地增值税暂行条例》）第2条规定缴纳土地增值税的纳税义务人为:“转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人”。《土地增值税暂行条例》第8条规定了免征土地增值税的情形:“（一）纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额百分之二十的；（二）因国家建设需要依法征用、收回的房地产”。 《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》（下称《土地增值税暂行条例实施细则》）第11条对《土地增值税暂行条例》第8条中“普通标准住宅”和“因国家建设需要依法征用、收回的房地产”作了进一步说明。《土地增值税暂行条例实施细则》第12条同时增加了免征土地增值税的情形:“个人因工作调动或改善居住条件而转让原自用住房，经向税务机关申报核准，凡居住满五年或五年以上的，免予征收土地增值税……”。《土地增值税暂行条例实施细则》第2条明确以继承、赠与方式无偿转让房地产的行为不缴纳土地增值税。 《财政部、国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》（财税字（1995）48号）进一步增加免征土地增值税情形。该通知第一条、第二条、第三条和第五条相继规定了以房地产进行投资、联营的征免税问题、合作建房的征免税问题、企业兼并转让房地产的征免税问题及个人互换住房的征免税问题。该通知第四条同时对《土地增值税暂行条例实施细则》第2条中“赠与”范围作了明确规定。 由此可见，上述关于土地增值税的行政法规、部门规章和部门规范性文件均未作出房地产开发企业在破产清算程序中免征土地增值税的明确规定，税务机关据此征收破产企业土地增值税于法有据。 本公告自2014年4月1日起执行。                           新疆维吾尔自治区地方税务局                                  2014年2月18日 云中飞联系电话：18926950393 Zhongbi2008@vip.163.com 无论云中飞在哪里，你们永远在云中飞的心里。 全文完 云中飞2014年5月4日于广东

老年使者

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