湖南省地方税务局公告2014年第7号《关于进一步规范土地增值税管理的公告》

银河飞雪

湖南省地方税务局关于进一步规范土地增值税管理的公告
湖南省地方税务局公告2014年第7号

为进一步加强房地产行业税收征管，规范土地增值税管理，防控执法风险,根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》及其实施细则、《国家税务总局关于加强土地增值税征管工作的通知》（国税发〔2010〕53号）等文件精神，现就我省土地增值税有关政策公告如下：
一、关于土地增值税清算主体
土地增值税清算申报是纳税人应尽的法定义务。土地增值税清算应以纳税人为主体，纳税人应当对其土地增值税清算申报的真实性、准确性和完整性负责。
对于符合清算条件的纳税人未按照税法规定或者税务机关依法确定的申报期限、申报内容如实办理土地增值税清算申报的，应按照《中华人民共和国税收征收管理法》相关规定处理。
二、关于土地增值税清算分期、分类
土地增值税以国家有关部门审批的房地产开发项目为单位进行清算，原则上以《建设工程规划许可证》为依据确认清算单位。
清算单位应按照普通标准住宅、非普通标准住宅、非住宅类型分类，分别计算增值额、增值率，据此申报土地增值税。
三、关于地下车库（位）清算处理问题
房地产开发企业建造的可售地下车库（位），按照非住宅类型房地产清算。
房地产开发企业利用地下建筑和按政府规定建造的地下人防工程改造的不可售地下车库（位），建成后产权属于全体业主所有或无偿移交给政府的（以产权转移登记、公证部门公证或在房地产项目显著位置公告并被全体业主知晓为判断依据），其成本、费用可以扣除；房地产开发企业转让上述不可售地下车库（位）永久使用权取得的收入，应按照地上房地产不同类型建筑面积占比，分别计入不同类型房地产销售收入征收土地增值税，其成本、费用按照配比原则扣除。
四、关于土地成本计算分摊问题
对于成片受让土地使用权后，分期分批开发、转让房地产的，应按分期开发项目占地面积占该成片受让土地总占地面积的比例计算分摊取得土地使用权所支付的金额和土地征用及拆迁补偿费(以下简称“土地成本”)。同一项目中建造不同类型房地产开发产品的，按不同类型房地产开发产品的建筑面积占该项目总建筑面积的比例计算分摊土地成本。但对占地相对独立的不同类型房地产，应按该类型房地产占地面积占该项目房地产总占地面积的比例计算分摊土地成本。
五、关于住宅与商业用房的成本扣除问题
单栋建筑物既有住宅又有商业用房的，商业用房的建筑安装工程费可以按照层高系数予以调整。
商业用房层高系数=商业用房平均层高/住宅平均层高
六、关于开发间接费用问题
开发间接费用，是指直接组织、管理开发项目发生的费用，包括工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销、工程监理费、安全监督费等。
七、本公告自2014年5月1日起执行，凡与本公告不符的改按本公告的规定执行。
特此公告。
湖南省地方税务局
2014年4月28日

樊剑英对于湖南省土地增值税2014年第7号公告的理解
湖南省地方税务局关于进一步规范土地增值税管理的公告
湖南省地方税务局公告2014年第7号
为进一步加强房地产行业税收征管，规范土地增值税管理，防控执法风险,根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》及其实施细则、《国家税务总局关于加强土地增值税征管工作的通知》（国税发〔2010〕53号）等文件精神，现就我省土地增值税有关政策公告如下：
一、关于土地增值税清算主体
土地增值税清算申报是纳税人应尽的法定义务。土地增值税清算应以纳税人为主体，纳税人应当对其土地增值税清算申报的真实性、准确性和完整性负责。
对于符合清算条件的纳税人未按照税法规定或者税务机关依法确定的申报期限、申报内容如实办理土地增值税清算申报的，应按照《中华人民共和国税收征收管理法》相关规定处理。
（樊剑英：符合清算条件纳税人要清算，否则承担法律责任，可是清算条件至今还属于雾里看花，清算条件分为必须清算和可清算两种，开发产品全部竣工、完成销售的，这里是100%还是99%就搞不清楚，所以这条会形同虚设。税务机关无责任，企业责任难辞）
二、关于土地增值税清算分期、分类
土地增值税以国家有关部门审批的房地产开发项目为单位进行清算，原则上以《建设工程规划许可证》为依据确认清算单位。
清算单位应按照普通标准住宅、非普通标准住宅、非住宅类型分类，分别计算增值额、增值率，据此申报土地增值税。
（樊剑英：三分法，据悉总局也这个意思）
三、关于地下车库（位）清算处理问题
房地产开发企业建造的可售地下车库（位），按照非住宅类型房地产清算。
房地产开发企业利用地下建筑和按政府规定建造的地下人防工程改造的不可售地下车库（位），建成后产权属于全体业主所有或无偿移交给政府的（以产权转移登记、公证部门公证或在房地产项目显著位置公告并被全体业主知晓为判断依据），其成本、费用可以扣除；（樊剑英：公共配套设施扣除，判断还是有点问题，公共产权怎么去办理产权转移登记？非全部产权，部分产权登记，公证还好些，公告最容易。）
房地产开发企业转让上述不可售地下车库（位）永久使用权取得的收入，应按照地上房地产不同类型建筑面积占比，分别计入不同类型房地产销售收入征收土地增值税，其成本、费用按照配比原则扣除。
（樊剑英：这点有点意思，假如普通住宅面积1000，非普通住宅面积2000，非住宅面积3000，合计6000，车库收入是6000万元，则车库算普通住宅收入=6000*1000/6000=1000万元；则车库算非普通住宅收入=6000*2000/6000=2000万元；则车库算非住宅收入=6000*3000/6000=3000万元；）
（樊剑英：其成本费用按照配比原则扣除，没说是什么原则，一般还是建筑面积比。如车库成本是3000万元，则车库算普通住宅成本=3000*1000/6000=500万元；则车库算非普通住宅成本=3000*2000/6000=1000万元；则车库算非住宅成本=3000*3000/6000=1500万元。）
四、关于土地成本计算分摊问题
对于成片受让土地使用权后，分期分批开发、转让房地产的，应按分期开发项目占地面积占该成片受让土地总占地面积的比例计算分摊取得土地使用权所支付的金额和土地征用及拆迁补偿费(以下简称“土地成本”)。（樊剑英：具体包括土地出让金、契税、拆迁补偿费、还应当包括耕地占用税）同一项目中建造不同类型房地产开发产品的，按不同类型房地产开发产品的建筑面积占该项目总建筑面积的比例计算分摊土地成本。但对占地相对独立的不同类型房地产，应按该类型房地产占地面积占该项目房地产总占地面积的比例计算分摊土地成本。
五、关于住宅与商业用房的成本扣除问题
单栋建筑物既有住宅又有商业用房的，商业用房的建筑安装工程费可以按照层高系数予以调整。
商业用房层高系数=商业用房平均层高/住宅平均层高
（樊剑英：这里层高没做限制，高点就行）
六、关于开发间接费用问题
开发间接费用，是指直接组织、管理开发项目发生的费用，包括工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销、工程监理费、安全监督费等。
（樊剑英：这里没有营销设施建造费，诸如售楼部、样板间的花销按照开发费用扣除吧，实际上说您别扣了）
七、本公告自2014年5月1日起执行，凡与本公告不符的改按本公告的规定执行。
特此公告。

湖南省地方税务局
2014年4月28日
分送：各市、州地方税务局。

sam403

学习一下。

有一点糊涂

学习一下！！！！

pinglumiao

学习学习

十八楼的海苔

所以说售楼部的不能在土增前扣除？

sdly

谢谢谢谢谢谢谢谢

zhouyi_1988

学习了