地方政府观望楼市救市 无人敢当出头鸟

海蛎子

福建救楼市的“闽十条”结果是一场乌龙。

在此前后，包括长沙、杭州、温州等地都爆出“当地住建部门找开发商座谈，可能酝酿松绑楼市，包括放松限购、减税，以及降低房贷门槛等举措”的消息。不过，《华夏时报》记者调查发现，这更多是利益方的一厢情愿。

“开个会又不代表要救市，房价同比还在涨呢，地方政府现在哪有理由救市。”湖南省住建厅有关负责人对本报记者称，政府认为目前楼市仍然较为稳定，过去投资过快导致供过于求，必须要减速，“楼市还得压一压。”

浙江省一位房地产资深人士则告诉记者：“不是地方想救就能救的，没有得到中央的默许，谁也不敢当出头鸟。”据他介绍，长三角地区楼市降价明显，地方政府确实很痛苦，尤其是浙江，对土地财政的依赖度排全国第一；温州已连续降价32个月，前年、去年GDP增长分别只有6.7%、7.7%。

随后，海南、广东住建系统有关负责人亦表示，目前均没有放松楼市调控的打算。目前海南和贵阳推出的措施，也仅仅局限于从住房和土地供应结构上做调整，努力去库存，力图解决楼市供过于求的矛盾。

无人敢当出头鸟

明降、暗降，多地降价风暴频频上演。

日前，杭州楼盘出现6.8折甩卖，0首付、垫首付已成为各地开发商促销的重要噱头，但效果似乎并不明显，目前已爆出浙江海宁和奉化有开发商因资金链断裂而破产。

据统计，一季度有四个一线城市和多个二线省会城市的新房成交量，同比普遍下跌30%左右，这令开发商乃至地方政府坐立不安。从全局来看，一季度全国商品房销售面积同比下降3.8%，销售额同比下降5.2%；另一个急剧恶化的是库存量，3月末，全国商品房待售面积52163万平方米，同比增长22.9%。

成交量急剧下滑，引发了各地松绑楼市的猜想，而杭州、温州、长沙、福州等政府与开发商的座谈，更被解读为正在酝酿救市政策。

“闽十条”经网络曝光后，福建省随即否认，并表示将严格贯彻、执行中央有关房地产政策。在此之前，上海易居房地产研究院副院长杨红旭即断言文件是假的，因为地方政府没有权要求银行放松信贷政策。而据本报记者调查，文件实为政府的“征求意见稿”。

上述湖南省住建厅负责人表示，此前，长沙住建局确实找了几家开发商座谈，但政府丝毫没有要救市的意思，“只是了解楼市最新动向，听取房企提出的意见，政府想给开发商打打气，要对楼市有信心，不要急于降价抛盘。”

清明节前，广东省也进行了楼市摸底调查，向各地市发改局和物价局下发通知，要求上报当地房地产市场情况，同时提出建议，而往年仅要求广州和深圳上报。

佛山物价局相关负责人告诉记者，上面要求填报的内容包括城市的人口、面积、GDP、楼盘，以及最近3年的住房用地和商住两用的面积，保障房和商品房的面积，还有房企项目销售均价和财务状况。

2012年时，珠海和佛山出台政策救市后被立刻叫停，这次已不敢再轻举妄动。珠海发改局和佛山物价局内部人士均表示：“目前没有听说过要救市，没有中央允许，我们不会再出头了，必须跟着国家政策走。”

但开发商却已打着政府将救市的旗号在宣传。“购房者都是买涨不买跌，开发商希望借宣传带动房价回升。”湖南省几家房企销售负责人均对记者坦言，实际上，顾大局的很多房企心里都明白，没到崩盘的时候，政府现在是不会出手的。

不一样的算盘

然而，“房地产绑架了中国经济，政府不可能见死不救”的说法，向来为开发商们津津乐道。一季度GDP同比上涨7.4%，统计局初步测算，房地产投资增速下滑拉低固定资产下滑0.7个百分点。

国家统计局新闻发言人盛来运表示，一季度确实发生了一些分化，一线城市房价温和上涨，部分二线城市房价有所松动，一些住房存量比较多的三四线城市房价出现了下降，但总体上来讲房地产市场还是比较稳定，而且也是市场调节的一个很正常的表现。

“中央是想让房地产市场软着陆，2013年市场暴涨后，又积累了一些风险，现在必须调整一下才健康，救市也许可以救一时，但积累的泡沫未来会很容易破裂，硬着陆对中国经济伤害更大。”建行一位支行行长接受记者采访时分析认为，中央和地方的算盘不同的地方在于，地方官员只考虑他任期内能采取什么措施来拉动经济增长，而中央是从长远的角度考虑如何持续发展。

由于今年将有3.5万亿元地方债到期，对严重依赖于土地出让收入的地方而言，确实压力重重。

中国经济研究院关于23个省土地财政依赖度排名报告显示，土地财政占总财政比例最大的是浙江，达到66.27%，浙江承诺以土地出让收入偿还债务总额为2739.44亿元，仅次于北京；其次，天津的依赖度也达64.56%；排名前五的还有福建、海南、重庆。

一家资信评级机构人士告诉记者，目前地方政府卖地开始遇阻，面临融资难问题，债务到期后，只能借新还旧；此外，政府开始放开民间资本，也是为了解决资金不足的问题，目前地方的投资计划，70%是民间资金在投。

“浙江很多地方都很痛苦，想救又不能救。”上述浙江房地产业内人士直言，因为房价还处于高位，另外地方政府也要权衡，放开限购是否有用，实际上大部分没有限购的城市也在下滑，温州在去年曾暗中对限购松绑，但结果还是照跌不误。

房地产业内的共识是，目前对楼市起关键刺激作用的唯有信贷。

“不需要救市，只要银行放松信贷就行了。”新城控股集团湖南项目营销负责人对本报记者称，在当前下跌预期较强时，并不会因为放松限购而去购房；而信贷紧缩增加了刚需成本，转而观望。

杭州一位银行高管则称，银行放不放贷，由总行说了算，地方左右不了，除非是地方持股的区域性小银行，可能会听政府旨意，但毕竟总量有限，“总理都说了不能放松货币，我们肯定不会放。”

上述建行支行行长表示，从2012年下半年开始，就在限制开发商和建筑业的贷款门槛准入，现在销售放缓，企业存在资金链断裂的可能，银行肯定不会放贷，“现在所有地方政府承诺以土地作为偿债来源的项目，建行都不允许贷款。”

远未到救市时

面对楼市的调整，中央会允许地方救市吗？“双向调控”的指导又该如何落地？

对此，盛来运表示，相信相关部门会紧密跟踪房地产市场的变化，根据新变化进一步完善房地产调控的政策，着重建立房地产调控的长效机制，确保房地产市场平稳健康发展。

而目前，包括传出救市消息的多个地方政府仍处于观望状态。

“要看形势发展如何，如果房价同比下降很厉害，肯定要采取措施稳定市场，毕竟涉及到很多人的利益。”上述湖南省住建厅负责人向记者透露，只要同比没有大跌，政府就不好出手，由于去年房价走势是前低后高，今年上半年房价同比还会涨，因此上半年不可能考虑救市。

单从数据上看，房价依然坚挺，4月18日公布的3月份70个大中城市房价数据显示，与去年同月相比，新建商品住宅价格下降的城市仅温州1个，其余69个全部上涨；而环比价格下降的城市也只有4个，持平的城市有10个，上涨的城市仍有56个。

“现在市场较为稳定，开发商仍然有信心，有实力的开发商也不存在资金断裂问题。”上述湖南省住建厅有关负责人表示，多个行业产能过剩，持续处于下滑态势，但房地产投资却长期保持两位数增长，这并不正常，很多投资带有盲目性，大规模建设导致供过于求，积压过多，市场需要淘汰一些实力不足的小房企。

海南省住建厅有关负责人对记者说：“房地产太敏感了，即便海南省想救，也要通过中央的同意，我们现在还没考虑过这个问题。目前只会从土地和住房结构上做些调整。”

海南从2013年11月开始，就从结构上进行了调整，试图进行转型升级解决供需矛盾，降低普通商品住房的比例，增加旅游和商业用地。三亚更是自4月1日起就不再放行80平米以下户型建设，未来10亩以下住房用地也将不再允许报批。

“房地产也面临产能过剩，这些举措其实是从根本上解决市场供过于求的问题，是地方权限可以推行的举措。”海口农信社有关负责人称。

浙江省金融办有关负责人则告诉记者，是否放开调控要看是谁定的政策，如果是中央，比如限制房贷，地方就没有权限放开，如果是地方定的，应该可以调整。

传言纷扰，实际上，救不救市的答案并不明朗。现在惟一可以确定的是，楼市还会继续调整下去。

上海易居房地产研究院综合研究部严跃进表示，目前房企的资产负债已处历史高位，因资金杠杆使用过度而积聚的风险正在不断加大，依靠财务杠杆来撬动资本收益只是权宜之计，从目前来看，去杠杆化将是大势所趋。

“目前看来，2014年房企的融资渠道仍然非常窄，银行信贷、信托基金等方式会越收越紧。大型开发商还可以通过降价卖房来回笼资金，但对于中小房企而言，除了借高利贷，就只能卖项目、卖股权。”严跃进表示。

据统计，今年以来，北京产权交易所房地产挂牌项目达103宗，市值超过百亿元。北交所负责人单小山告诉记者，目前在政策调控未见松动，房企融资渠道收缩，资金链日趋紧张的市场环境下，股权转让、产权交易成为房企融资的无奈选择。

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