央视《每周质量报告--土增税黑洞》的疑点

南山

                       央视《每周质量报告--土增税黑洞》的疑点                                            
                                                                                      ----------个人文章,仅供探讨学习之用,有不妥之处,敬请指导                           【演播室】

　　 共同打造高质量的生活，欢迎收看《每周质量报告》。根据国家统计局10月发布的《2013年9月份70个大中城市住宅销售价格变动情况》显示，与上月相比新建商品住宅价格上涨的城市有65个，二手住宅价格上涨的有63个，专家指出虽然部分城市的房价涨幅在缩小，但是房价上涨的趋势并没有得到根本缓解。近年来，政府部门出台了多项政策抑制房价，就在今年3月国务院出台的“新国五条”中明确要求：税务部门要强化土地增值税的征收管理工作。然而，记者在调查中发现，在全国不少地方“土地增值税”这项抑制房价快速上涨的重要措施，却没有落到实处。

          这句话看起来没有问题,但是从另外一个方面说明了“新国五条”与以前的“国八条”加起来一共十三条的打压房地产行为,反而越打房价越高,难道仅仅只是房地产开发企业的问题吗?

【正文】

　　北京执业律师、注册会计师、注册税务师李劲松，长期关注我国房地产业的发展，前不久，他发现了一个非常奇怪的问题——今年3月，国务院下发了被称为“新国五条”的《关于继续做好房地产市场调控工作的通知》，明确要求：税务部门要强化土地增值税的征收管理工作，严格按照有关规定进行清算审核和稽查。然而，在广东省以及天津市、江苏南京、湖北武汉、江西南昌、四川成都、陕西西安等地出台的实施细则中，却没有提及要加强土地增值税征缴工作。

    第一:还好没有提及河南省区,值得我们领导去感到庆幸,总是这次没有上央视出名.一般我们省对国家的政策都是进行中规中矩的照搬照抄,没有了创新,当然更没有了异议.

   第二:单凭一个所谓的专家进行所谓的"长期关注",就能说明实质性的问题吗?,我就不相信他能一个一个一个省区或者地区去进行所谓的深入调查和研究.

    专家告诉记者，征收土地增值税是一项重要的房价调节措施，和房价以及我们每个人的利益都有着密切的关系，与此同时更关乎到我们整个国家的利益。

     专家把土地增值税说成这么的重要,简直令人不可思议,"更关乎到我们整个国家的利益",那么1993年以前没有执行土地增值税政策的时候,我们国家的利益都到哪里去了?

刘尚希 财政部财政科学研究所副所长研究员 博士生导师

　　【同期】财政部财政科学研究所副所长刘尚希

　　有的时候房地产开发商都是暴利，那么，除了对它利润征收所得税以外，实际通过这种土地增值税的办法，也可以发挥一定的调节作用。

    1."有的时候"是什么时候
    2."房地产开发商都是暴利",这个是不负责的说法,那我们都可以信口的说,所有的行业都是暴利.没有搞清暴利的概念,就说暴利的危害;把投资房地产10个亿投资到街头卖烧饼的,那么专家是不是会说他们是强暴暴利!

【正文】

他告诉记者，土地增值税实际上就是反房地产暴利税，通俗地讲，就是指房地产经营企业等单位或者个人，有偿转让国有土地使用权、以及在房屋销售过程中获得的收入，扣除开发成本等支出之后的增值部分，需要按照一定比例向国家缴纳的一种税费。目前我国的土地增值税实行四级超额累进税率，对土地增值率高的多征，增值率低的少征，无增值的不征，例如增值额大于20%未超过50%的部分，税率为30%，增值额超过200%的部分，则要按60%的税率进行征税。根据专家的测算，房地产项目毛利率只要达到34.63%以上，都需要缴纳土地增值税。

    专家是根据什么证据测算项目毛利率只要达到34.63%以上,都需要缴纳土地增值税。还如此的精确到0.01%.真的是专家;那么我们反过来就可以推理出来,项目毛利率只要未达到34.63%的,都不需要缴纳土地增值税.而实际的工作中,毛利率是负值,企业都有涉及到要补缴土地增值税可能性存在

南山

      专家进一步解释称，之所以要征缴土地增值税，就是为了加强国家对房地产市场的调控，如果能够发挥该税种独特的经济杠杆作用，便可以压缩房地产企业的利润空间，抑制开发商炒买炒卖土地、投机获取暴利等行为，引导企业房地产开发，抑制房价过快增长，同时还能避免房地产市场投机造成国有土地收益流失，以增加国家财政收入。而按照目前房地产商通常的操作模式，土地增值税已经被列为开发成本的一部分，也就是说，开发商应该向国家缴纳的土地增值税，已经由消费者掏了腰包，包含在了购房款中。

     1.从1994年土地增值税开始实施,到目前的2013年,土地增值税已经走过了20个年头,如果像专家那样说的能够"抑制开发商炒买炒卖土地、投机获取暴利等行为，引导企业房地产开发，抑制房价过快增长",那么应该可以说房价早应该降低下来了,为什么适得其反?

     2.专家最后一句话比较令人深思, "开发商应该向国家缴纳的土地增值税，已经由消费者掏了腰包，包含在了购房款中",既然房价如此的高涨不停,为什么还要由消费者掏空腰包,我们取消这个税种,是不是就可以实现消费者不掏或者少掏腰包,一句话深度的阐述了,原来房价这么高,是因为这些税款的存在,让我们穷苦的大众掏空了腰包!以便实现国有土地收益不流失,而让国家财政收入攀高,如此说来,房地产价格过高还真的与房地产开发企业没有关系!!!

     3.由最后一句话我们可以推理出来,年年过渡攀高的土地价格是不是也是消费者掏了腰包?庞大的政府规费是不是也是由消费者掏了腰包?除去了土地增值税这个税种外的其他诸多的税种费用是不是也由消费者掏了腰包?都让国家掏光了,房地产开发企业还能让消费者掏什么?!!

南山

       按照现行规定，在房地产开发项目销售超过85%，或者获得商品房预售许可证满3年等条件下，税务部门就应当按规定对该开发项目土地增值税进行清算征缴。然而，专家告诉记者，消费者在房价中已经支付了的土地增值税，有相当一部分并没有按规定征缴到位，而是被房地产公司攥在了手里。

      1.没有征缴到位也要算到房地产开发企业头上? 如果存在征缴过位,是不是还要说房地产开发企业有责任?
      2.凭什么证据说被房地产企业攥在了手里?从1994年土地增值税开始实施,带有国字头的土地增值税文件已经超过20个,如果加上地方的,估计已经像天上的星星数不清了,不要说被攥在了手里了,手还没有伸出来,就被国家拿走了!!!

南山

【同期】财政部财政科学研究所副所长刘尚希

　　土地增值税这个税种，从理论上讲很好说，但是实际上操作起来非常麻烦，非常复杂，成本非常高，所以很难征到位。

       1.房价过高的根源问题,从理论上讲也很好说.
       2."土地增值税操作起来非常麻烦,非常复杂",对税务机关来说是这样的,对房地产开发企业更是这样,我们交税企业都不说麻烦和复杂,你们收税的税务机关倒是说起来,让人不可理解.
       3."成本非常高",怎么高了?

南山

【正文】

　　那么，土地增值税是否真的如专家所说的那样很难征收到位，存在巨额黑洞呢？记者随后对广东省广州市、珠海市的一些房地产企业展开调查。

　　珠海华发实业股份有限公司是珠海市规模最大的一家房地产上市公司，这家公司在珠海市高新区唐家镇有一个正在开发销售的华发蔚蓝堡楼盘。

       这个企业麻烦了

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       记者注意到，这个楼盘的预售许可证还没满3年、销量也不到85%。然而，在对这个楼盘21万多平方米土地的来源，进行深入调查之后，记者却发现了一些奇怪的问题。由政府部门提供的这份材料表明，位于珠海市唐家淇澳桥东侧沿情侣北路海岸的这块地，最初是由珠海市政府部门于1998年无偿划拨给珠海市华发集团有限公司的。在被撂荒8年后，这块土地被华发集团在2006年7月，通过直接更名的方式，转移到了该集团下属的三家子公司名下，其中珠海华发企业管理有限公司9.23万多平方米、珠海市华发信息咨询有限公司9.22万多平方米、珠海华发软件有限公司2.72万多平方米。同时，华发集团还与珠海市国土局签订了补充合同，约定补交2亿多元土地出让金，从而获得土地转让权。
    1."记者却发现了一些奇怪的问题",这有什么奇怪的.你发现的奇怪,可能本来就是恰恰不奇怪的.
     2.上述事件没有问题:
      其一:被搁荒8年绝对有8年的理由.
      其二:直接更名不是企业直接行为,如果没有政府的行为,绝对不会"直接"
      其三:原来是无偿划拨,现在变为2亿,财政多收入了2个亿,如果奇怪这个,那我们就不要说人家的土地增值税了,就是没有这样的反复操作,直接开发,我估计土地增值税也不会多交纳2个亿!

南山

       随后，这块土地在被继续撂荒2年后，2008年10月17日，同属于华发集团控股子公司的华发股份这家房地产上市公司，以自己下属的子公司珠海奥华商贸发展有限公司的名义，出价7.626亿元，收购了珠海华发企业管理有限公司、珠海市华发信息咨询有限公司和珠海华发软件有限公司这三家华发集团子公司的全部股份。这块面积为21万多平方米的土地，事实上便流转到了专门进行房地产开发的华发股份这家上市公司的手中。记者查询了企业工商年检信息和华发股份2008年10月18日的这份公告后发现，华发集团的这三家子公司当时除了拥有这块土地的使用权外，没有别的资产和业务。

没有问题
    1.国家政策没有规定不允许进行股权收购.
    2."实事上流转到了专门进行房地产开发的华发股份这家上市公司的手中",这个还真的没有问题,因为国家有规定,房地产开发企业必须有开发资质,上述三家拥有土地使用权的企业没有土地开发资质,当然,他们就没有开发的权限,如果这个也错,那么就只有说政府的规定不对.
    3.退一步来说,假如三家拥有土地使用权的公司没有开发资质而不能进行房地产开发,还不能进行上述被股权收购,那么让土地闲置80年,是不是浪费了国家的土地资源,进而是不是更多流失了以后进行房地产开发所形成的税收?

南山

　　【同期】执业律师注册会计师 注册税务师 李劲松

　　它们其实就是空壳公司，它们的这种所谓股权交易，本质上就是土地使用权交易。

    1.好像进行土地使用权交易就多么不好.
    2.以前的空壳公司并不代表以后也是空壳公司.

南山

　　【正文】

　　那么，这种利用公司股权交易来转移土地使用权的方式，有没有涉及土地增值税呢？

　　华发集团财务部经理告诉记者，华发集团交易的是子公司的全部股权，是不需要缴纳土地增值税的。

       没有错

南山

　【同期】华发集团公司财务部经理

　　为什么需要交呢，土增税什么环节交呢？我是卖公司，为什么要交土增税呢？


    是的,还没有错