ＸＸ项目财务分析
一、项目建设概况 | 1．一 期 建 设 目 标 | | ●格调：ＸＸ项目是糖厂路继法国小城后的第二个中高档住宅项目, 主要面 向淮阴区高收入阶层、公务员、知识界的教师和医务工作者等,建成后的ＸＸ项目，将是淮阴首善之区：现代欧陆简约风格豪华建筑，小高层、多层住宅品种齐全，底商构成生活配套与投资热点。 ●目标：一期，是整个项目的起点，是向公众进行第一次楼盘形象展示，无论开建面积多少，都是向社会宣告一个居住社区的诞生，向市民铺展一个即将到来的美好生活前景，因此，一期的建筑目标，须是在建筑色彩、建筑风格、建筑品位上，超过法国小城和周边其他项目，充分体现未来住宅的气魄、档次、文化内涵，体现豪宅风范。而全面树立豪宅形象，旨在提高售价，取得最大利润，在价位上也同样体现楼盘档次。 | ●形象：临街商铺的落成，将大度体现ＸＸ项目的商业价值，未来糖厂路将形成风情商业街区，现在ＸＸ项目铺无疑为投资者提供了抢占未来先机的财富机会。格调富丽高雅的小高层公寓、豪华大气的别墅为人提供水岸毫宅的生活享受。 ●目标：二期，项目完成所有施工事项，基本满足需求的机**位、四季景色各异的园林景观、和谐一体的高档建筑色调，全面亮相“盐河风光·水岸豪宅”的文化社区风采。项目的亮点，还应该体现在：高规格的家居智能化系统、高水准的现代物业管理服务系统、充满盐河水岸文化底蕴的风情园林系统。达到这样的建设目标，就可以使本项目成为区域内首屈一指的、胜于周边其他项目的首选居住享受社区。 | | | ●一期总开建面积：18200 ㎡： ·多层住宅：13200 ㎡（144套） ·人防：5000 ㎡ | ● 二期总开建面积：38000 ㎡ ·小高层住宅：18600 ㎡（198套） ·联排别墅：5600 ㎡（20套） ·道路：3000 ㎡ ·景观绿化：7800 ㎡ ·公建：3047 ㎡ |
二、累计总成本与每㎡分摊 ＸＸ项目总建筑面积44831.8 ㎡，公建面积占其中的6.8%，达3047.3 ㎡。人防占11%，达5000㎡。公建及人防成本应由各用户按比例分摊，所以各出售单位的土地成本应加上公建成本分摊计算。 | 1．总成本：12383.25万元 | | ●土地成本：5483.07万元 ·地价：141万元/亩×37亩=5217万元 ·土地交易税费：2660700元 ●项目勘测设计成本：214.5万元 ·水文地质勘测：4万元 ·景观规划设计：4.5万元 ·总规划设计：6万元 ·智能化：200万元(规划设计与设施设备) ●住宅土建总成本： 4393.5164万元（980元/㎡×44831.8 ㎡） ●公建成本：1393.76万元 ·人防：1150万元（2300元/㎡×5000 ㎡） ·其他公建：243.76万元（800元/㎡×3047.3 ㎡） ●绿化成本： 23.4万元（30元/㎡×7800 ㎡） ●工地临时费用：35万元（水、电、设施） ●运营总成本：500万元 ·推广费用：150万元 ·公司费用：200万元（二年计） ·销售费用：150万元 ●财务成本：340万元（未计入贷款利息） ·销售税费：180万元万元 ·其他调节税费：160万元 | ·每㎡分摊土地成本：5483.07万元÷44831.8 ㎡=1223元 (44.3%) ·每㎡分摊土建成本：4393.5164万元÷44831.8 ㎡=980元 (35.48%) ·每㎡分摊勘测设计成本:214.5万元÷44831.8 ㎡=53.87元 (1.95%) ·每㎡分摊绿化成本：23.4万元÷44831.8 ㎡=5.22元 (0.19%) ·每㎡分摊公建成本：1393.76万元÷44831.8 ㎡ =310.88元 (11.26%) ·每㎡分摊运营成本: 500万元÷44831.8 ㎡=111.53元 (4.03%) ·每㎡分摊财务成本: 340万元÷44831.8 ㎡=75.84元 (2.74%) ·每㎡分摊临时费用:35万元÷44831.8 ㎡=7.8元 (0.28%) |
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发表于 2013-12-22 16:24:23
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