[转贴] 房地产真实成本-2013年中部地区某县 [复制链接]

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发表于 2013-12-22 00:04:45 |只看该作者 |倒序浏览

近年来，关于房地产开发企业的成本和税费问题，众说纷纭。尤其是关于土地增值税的报道，这几天更是来势汹猛。专家说法不一，普通老百姓更是听得一头雾水。真相到底是什么？
有感于此，认为根本问题在于房地产信息的不透明。不妨先从最基本的房地产开发企业的关键点之一，即开发成本到底是多少说起，来揭示冰山之一角。
以下数据均来源于一个真实的开发项目。为防“人肉”，在保持数据真实性基础上,其他信息大有改变，请勿对号入座。
一、基本情况。
以我国中部省份某县城一个中高档小区为例。该项目全部是高层建筑，容积率高，地价相对较低；如果是六层以下的砖混结构，肯定容积率就低了，地价相对就高了。
该小区约115亩，总建筑面积205000平米;商业用房45000平米，每平米售价8000元；住宅面积160000平米，每平米售价2800元。该项目的特殊之处在于：利润点完全依赖商业用房，住宅主要为了回收成本。
二、土地购置成本。
买地成本：每亩50万。容积率2.7左右。  折合销售面积每平米280元。
买地交纳城市配套费 20万每亩。       折合销售面积每平米112元。
墙改费：每亩0.5万。                折合销售面积每平米2.8元。
契税等税费：折合4.8%，每亩2.4万。折合销售面积每平米13元。
地价成本合计：                折合销售面积每平米408元。
三、开发成本和开发费用
施工过程中手续费、测量费等          折合销售面积每平米1元。
房屋建筑成本（框架结构）             折合销售面积每平米1400元。
绿化                               折合销售面积每平米100元。
道路                               折合销售面积每平米100元。
供电                               折合销售面积每平米100元。
给排水等管网                         折合销售面积每平米50元。
天然气                               折合销售面积每平米35元。
勘察设计费用                         折合销售面积每平米18元。
监理费用                            折合销售面积每平米10元。
开发管理费用，总投资5%，          折合销售面积每平米80元。
宣传策划营销等费用总投资2%          折合销售面积每平米32元。
开发成本和开发费用合计          折合销售面积每平米1926元。
四、税费
综合税率按售价12.5%，住宅售价2800 折合销售面积每平米350元。
综合税率按售价12.5%，商业售价8000。  折合销售面积每平米1000元
五、售价和利润
住宅售价                            折合住宅销售面积每平米2800元。
商业用房售价                         折合商业销售面积每平米8000元。

贷款利息自己实力雄厚，又采用预售等措施，管理到位，实际没有发生。
住宅每平米利润。                   住宅折合销售面积每平米117元。
商业用房每平米利润                   商业折合销售面积每平米 4667元
最后，总算账  4667*45000+160000*117=21187万。即赚了两亿一千万，很可观。
（购房者还要交维修基金和契税，这不算开发商成本，也与开发商利润无关）
以上数据请各位网友切勿与身边项目对号入座，如有雷同，纯属巧合。

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