房地产融资困境为何不可化解—易宪容

数字人

　　 最近，关于房地产资金压力的消息铺天盖地。有股市融资受阻，也有从紧货币政策下银行信贷的紧缩；有国外资金严格限制进入，也有国内民间信贷资金成本提高；有土地成本推高导致房地产企业负债率高企，从而使一些企业面临资金链的断裂……特别是央行上海分行下发《关于协助调查房地产开发企业资金情况的通知》，要求相关银行对上海市房企资金情况进行抽样调查，以便跟踪房地产信贷政策效应，更是导致上周地产股的大跌。

　　 于是，有人呼吁：政府不仅要救股市，也要救房地产市场，否则形势进一步恶化会导致“行业崩盘”，并由此引发国内银行危机、经济危机。比如有人就公开放言：如果房价进一步下跌，房地产市场的风险全面释放出来，最先死的是银行而不是房地产企业。而政府对此却不可掉以轻心。

　　 对于这些传言，至少有几点是可以确定的。一是从政府公布的数据来看，大量银行信贷资金流入房地产市场，比如１－２月份房地产开发资金达５６５３亿元，其中国内银行增长最快而且所占的比重最高（达２７７９亿元，同比增长３１．９％，总开发资金占比为４９％），但是房地产商为什么总是感到资金紧张？这其中既有宏观政策改变的原因，也有全国房地产开发快速扩张的原因。更为重要的原因是，任何政策调整都是利益关系的改变，总会有人出来反对，希望通过对“话语权”的掌握来维护其利益。

　　 因此，房地产市场的政策刚刚改变并导致价格理性回归，就有人来质疑政策的合理性，要求政府重新审视这些政策。但是，目前房地产市场出现融资困境的关键是什么？仅仅是房地产政策调整、货币政策从紧、股市低迷等外部原因吗？其实，不仅今年一季度流入房地产市场信贷资金没有减少，而且金融市场的流动性也没有萎缩，否则央行从紧的货币政策早就逆转了。

　　 就目前的情况来看，房地产开发商与央行及相关监管部门在房地产政策上又展开了一场博弈。这有点像２００３年１２１号文件推出时的情况。央行公开的数据表明，大量的银行信贷资金流入房地产市场，但房地产开发商则通过各种舆论工具高呼房地产业由于政府从紧的货币政策而资金全面紧张，甚至有“断链”的危险。因此，政府应该重新检讨从紧的货币政策并改变方向。

　　 实际上，房地产开发商的舆论博弈要想重现２００３年的结果已经不可能了。因为，首先是十七大报告及政府工作报告对房地产市场的宗旨及目标已经有了明确的界定，即民生的房地产市场。其次是美国次贷危机的教训已经改变了政府对房地产市场的根本认识，从而把防范房地产市场的风险，特别是防范银行信贷的风险，摆在了重要位置。在物价与楼价高企的情况下，要想在短期内改变从紧的货币政策是不可能的。三是一季度的银行信贷增长放缓重点不在企业信贷增长放缓而是个人银行信贷放缓，其最为核心的部分是个人住房按揭贷款。在个人住房按揭贷款增长快速减少（少增８９１亿）的情况下，即使让大量的银行信贷流向房地产开发商，也只能增加更多的房地产供给，促使房价调整。于是，房地产开发商银行信贷增长所面临的风险就会越来越高。对此，央行监管部门应该比本文认识得更清楚。

　　 从最近政府的房地产政策来看，防范银行信贷风险应该包括两个方面的内容。一方面是房地产开发的银行信贷风险。对房地产开发商发放信贷，监管部门有严格的市场准入。比如，房地产开发商的自有资金必须在３５％以上，否则就不可能获得银行贷款；住房只有在建筑房屋封顶之后才能够预售等。另一方面是房地产的个人按揭贷款的信贷风险。对此同样有严格的规定。比如３５９号文件对第一套住房信贷的严格准入、对第二套住房信贷的界定，都在信贷管理上有详细的规定。由于国内房地产市场发展时间短、制度法规不健全，银行信贷风险管理缺陷到处都是。如果资产价格或房价下跌，可能导致银行信贷资产的风险逐渐放大。这样，银行以抵押物设置的风险防线就面临着考验。

　　 近几年来，国内商业银行房地产企业开发贷款快速增长，占整个贷款比重也快速上升。比如，２００７年工行、建行、中行房地产开发贷款达到３０４０亿、３１７８亿、１４３６亿，占比分别为１０．４％、９．７１％、６．２％。而房地产开发贷款增长最快、占贷款比重最高的还是一些股份制银行及城市商业银行。如，北京银行(9.46,-0.64,-6.34%,吧)、兴业银行(22.22,-0.67,-2.93%,吧)等。

　　 目前，国内房地产开发商现金流趋紧是一种普遍现象。在从紧的货币政策下，房地产开发投入资金不足也是必然，再加上股市融资将会迅速减少。这不仅会导致房产土地交投清淡，也会迫使不少房地产开发商为了回笼资金而降价。

　　 房价向下调整不仅会导致住房抵押物的价值下跌，也会导致土地价格的下降，从而放大银行信贷的风险。因为，就目前来看，房地产开发贷款主流是土地抵押贷款。土地价格迅速下降，不仅会把银行信贷风险完全暴露出来，也会把银行信贷风险无限放大。这既是房地产开发商把银行捆绑在一起的理由所在，也是目前一些国内商业银行开始减少房地产开发贷款的原因。但是，房地产开发信贷风险完全暴露，受到惩罚的首先是房地产开发商而不是银行。

　　 对于住房按揭贷款，中国不会走上美国式的次贷危机之路。因为中国没有让按揭贷款证券化及衍生品化。当然，中国既没有美国式的多元化的住房按揭贷款体系，也没有相关的法律制度规则及贷款人信用管理与评级等。各商业银行在短期利益的驱使下，让不少不符合准入标准的人进入了市场，从而导致中国房地产投机炒作十分泛滥，房价迅速推高。但是，严格的首付比例也在一定程度上降低了国内银行的信贷风险。由于２００７年房价涨得最快，从而带来了１万多亿元风险较高的住房按揭贷款，而２００６年底以前的２万多亿住房按揭贷款风险则较低。因此，只要全国住房价格下跌不超过３０％，国内商业银行的风险就不会太高。而一旦房价下跌，房地产开发商则面临资金断链甚至倒闭的风险。

　　 如果房地产开发商能够随着房地产政策及融资环境的改变，调整其运作方式，那么也就根本不存在所谓的资金不足问题。比如，在任何一个国家的房地产市场，没有一家房地产生产企业在生产好房子后会“惜售”，但是在中国就出现了。房地产开发商之所以敢“惜售”，就在于其预期房价会上涨，就在于早些时候银行信贷管理规则不合理。如果房地产信贷规则改变了，房地产开发商难道还敢这样做吗？因此，当前房地产开发商资金紧张，根本上还是自身造成的结果。如果房地产开发商把持有的住房降价销售，就可以回笼资金。房地产开发商没有这样做，而是寄希望于房地产市场政策回到过去的老路上。越是在这个时候，相关的政府职能部门就越是要把其制定的房地产政策落到实处。只有这样，房地产市场才能回归理性，才能够持续健康地发展

经济规划师

不错的文章，易宪容不愧是经济学家。

银河飞雪

此帖为本专栏第一帖，数字人同学将其发布在了房产资讯板块，其发布时间和本专栏建成相同，幸好我眼尖，将其转到本专栏

专栏第一帖，意义非凡

立此回帖留念

数字人

呵呵，荣幸成为第一贴！

山中的小草

谢谢分享，交流经验。

xueyao78

不错的文章，道理写的很透彻