拿地成本问题

高山望远

题述，现有一项目情况如下：
1.居住用房项目配套商业部分；
2.规划净用面积：92832.12平方米，其中有高压走廊控制用地：11000.21平方米；
3.建筑容积率不高于3不低于2.5；
4.建筑限高不高于180米；
5.建筑密度不高于30%；
6.绿地率不低于35%
7.出让价为3亿6千万人民币
请问：可建筑规模为多少？计算明细或公式。
          计算每平方米拿地价格？计算明细或公式。

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以上数据属于规划控规，需要根据控规制订详规（修建性详细规划），包括类型、楼高、间隔、商业比例、布局、考虑遮阴等问题，计算出总的建筑面积和可售面积才能最终出局楼面地价，否则都是约计估计数据参考而已。例如：容积率2.5-3之间，如果不考虑遮阴布局结构类型等因素，预计面积在23.20万平米—27.84万平米之间，考虑高压线走廊控制等问题，指标就高不就低还是为了舒适品牌牺牲部分面积等等，需要综合论证分析的，包括产品市场定位、价格、投资报酬率回收期等等，不是控规指标所能决定的，控规仅仅是规划设计的指标范围而已。例如建筑限高不超过180米，假定3米一层最高建设60层属于超高建筑，是否利与销售？是否成本最优？建设180米的还是150米的还是别墅级别的？等等需要综合论证的。不是财务部门所能全部分析控制的，需要策划销售财务工程等共同论证并与设计单位充分交底沟通才完成的工作。仅供参考。