美国楼市复苏最先复苏商业地产和公寓

财务匪兵

财经观察：美国楼市复苏真实全面

• 2013年09月16日14:57 来源：新华网  作者：高攀 蒋旭峰
  

　　新华网华盛顿9月15日电（记者高攀 蒋旭峰 王宗凯）自2008年金融危机全面爆发已有五年时间，处于这场危机暴风眼的美国房地产市场复苏状况一直是决定美国经济走势的关键因素。与以往经济周期不同，本轮美国商业地产复苏领先住宅市场。虽然不同类型的商业地产复苏情况存在较大差异，但整体上说明本轮美国房市复苏是全面的。考虑到美国就业市场持续改善、新组建家庭数量增加和经济日益稳固，有理由相信本轮美国房市复苏也是真实且可持续的。
　　商业地产复苏领先住宅
　　经历大约五六年的调整后，美国房市终于进入持续回暖的通道，并成为美国经济复苏的最大亮点。美国全国房地产经纪人协会定量商业研究部门主任乔治·拉齐乌日前接受新华社记者专访时表示，过去两年半，美国房市复苏较为强劲，但由于房市泡沫破灭的冲击非常大，而整体经济复苏较为温和，美国本轮房市复苏需要花费更长的时间。
　　虽然美国住房市场更为普通人和媒体所关注，但拉齐乌告诉记者，由于商业地产包括办公楼、酒店、零售商铺、工业地产和公寓地产等多种类型，渗透到经济生活的方方面面，是反映美国经济整体状况的更好指标。
　　他说，从历史上的经济周期来看，美国商业地产复苏通常滞后于住宅市场复苏6到8个月的时间；但此次金融危机后，美国商业地产复苏却领先于住宅市场，商业地产从2011年下半年开始就已出现明显的复苏迹象，而住宅市场到2012和2013年才企稳。
　　拉齐乌表示，这是因为在本轮房市泡沫破灭后，商业地产交易价格和交易量下降很快，相比住宅市场更快触底，而由于商业地产不良贷款消化更快，其价格反弹也比住宅市场更快。
　　美国穆迪分析公司和真实资本分析公司联合编制的全美商业地产价格指数显示，全美商业地产平均价格从2007年12月的峰值到2009年12月的谷底下跌了40%。而截至今年7月的数据显示，商业地产价格比2007年的峰值仅低15%。
　　标准普尔公司发布的标普／凯斯席勒房价指数则显示，全美住房平均价格从2006年6月的峰值到2012年3月的谷底下跌了35%，截至今年6月，住房价格比2006年的峰值还低23%。
　　公寓引领商业地产复苏
　　从纽约曼哈顿的办公楼到华盛顿的零售商铺，再到佛罗里达的公寓地产，美国商业地产已呈现全面复苏之势，但在不同地区，各类商业地产复苏仍存在较大差异。
　　拉齐乌说，公寓地产的复苏形势最好，这是因为过去几年美国人口保持增长，大学毕业生进入住房市场导致需求增加，而在暂时负担不起住房时，租住公寓成为许多年轻人的选择。
　　穆迪分析公司的数据显示，美国公寓地产平均价格从2007年12月的峰值到2009年12月的谷底下跌了39%，经过三年多的时间调整后，目前已基本回到峰值水平。其中，纽约和旧金山等地的公寓地产价格比危机前的峰值水平还高20%。
　　楼市复苏全面可持续
　　在办公楼、零售商铺和工业地产三类核心商业地产中，受益于美国消费支出稳步改善，过去一年零售商铺表现最好，平均价格涨幅达17%，但目前价位比2007年峰值还低24%。得益于就业市场逐渐好转，办公楼表现其次，过去一年平均价格涨幅达10%，但空置率仍处在17%的高位。由于企业投资信心不足，包括厂房在内的工业地产复苏最为缓慢，过去一年平均价格基本没涨。
　　拉齐乌还说，随着经济好转和居民外出旅行增多，过去两年美国酒店入住率呈现上升趋势，酒店投资增加，这说明虽然各类地产复苏速度不一，但本轮美国房市复苏是全面的。
　　近年来，美国房市回暖也吸引了大量外国投资者涌入，引发了外界对美国房市复苏可持续性的担忧。拉齐乌告诉记者，目前美国商业地产投资中，外国投资者所占比例与以往大体一致，但在住房市场上，外国投资者所占份额确实比正常水平要高一些。
　　拉齐乌认为，外国投资者涌入填补了美国房市复苏初期基本面需求的不足，但考虑到美国就业改善、消费需求增加和利率较低等因素，本轮美国房市复苏是可持续的。
　　他说，通常情况下美国每年新组建家庭120万到150万个，但受金融危机影响，2009年时这一数字大幅降至40万，目前已回升至近100万，这说明住房需求是真实的，而且正在回升