【233号专题】探讨：关于合作建房营业税问题

魅影骑士

案例：A和B公司都是房地产开发企业，A出地5000万，B出资25000万，不成立法人企业，以A公司的名义报建立项共同开发一商品房项目，签订了合作建房协议，约定按比例风险共担利润共享，完工结算分配项目利润。

国税函发[1995]156号规定的合作建房两种形式：
第一种方式是纯粹的"以物易物"，即双方以各自拥有的土地使用权和房屋所有权相互交换。
第二种方式是甲方以土地使用权乙方以货币资金合股，成立合营企业，合作建房。

案例不属于以上两种形式。
《民法通则》：第五十二条
企业之间或者企业、事业单位之间联营，共同经营、不具备法人条件的，由联营各方按照出资比例或者协议的约定，以各自所有的或者经营管理的财产承担民事责任。依照法律的规定或者协议的约定负连带责任的，承担连带责任。

法释[2005]5号《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》：本解释所称的合作开发房地产合同，是指当事人订立的以提供出让土地使用权、资金等作为共同投资，共享利润、共担风险合作开发房地产为基本内容的协议。

没有强制要求合作开发必须办理合建审批手续与土地使用权变更，也没有认定合建审批手续与土地使用权变更登记应当作为合作开发合同的基本内容和法律特征之一。

特别值得一提的是，作为借贷处理的情况。在中国信达资产管理公司西安办事处与海南华山房地产开发总公司、中国建设银行股份有限公司西安曲江支行借款合同纠纷案中【最高人民法院民事判决书（2008）民二终字第118号】，合作方中国建设银行股份有限公司西安曲江支行诉其合作投入款为借贷资金，要求确认债权转让成立而败诉。说明，合作开发核心为“共担风险、共享利润”。

问题1：案例中，税务机关是否会认定B公司对该项目的合作建房的出资行为是企业之间的资金拆借而征收营业税？？

问题2：B公司分得项目利润大于出资部分如果视同资金拆借利息而交税，那是否意味着“分红性收益”也缴纳营业税了？？

问题3：如果案例以联名报建立项，那么问题1和2是否依然交税？

huangningoo

高手回答吧

小小会计2011

对此有同样困惑，请高手指点。

zyn2018

谢谢分享

附庸风雅8

好问题