|
该用户从未签到 
|
如何检查房地产企业所得税
2005年国家税务总局继续把房地产企业列为专项检查重点，这是全国第四次把房地产列为专项检查的范围，也说明房地产企业的税收漏洞越来越引起社会各界的高度关注。作为税务主管机关我们也应该深入的研究这个行业的特点和税务违法行为的规律，制定相应的应对措施和检查重点内容。下面我根据收集到的资料信息，探讨一下对房地产公司企业所得税税务检查的方式方法。
如果我们把房地产企业只是简单地看作一个普通的行业来对待，那就大错特错了，我们就帐论帐只能查出点费用问题和发票问题，不能达到稽查效果。
房地产企业有非常特殊的行业特点必须认真分析研究，才能解剖税收漏洞。
房地产企业的经营流程大致是审批、立项、招标建设、销售、物业管理。审批手续烦琐，时间较长，费用支出环节多，有大量的文字资料需要参考，财务数据相对滞后、资料单一，缺少参考资料，无法发现问题，所以检查中应该从以下几方面入手：
第一， 要收集纳税人的基本信息
要了解纳税人的机构组成，是否有关联机构，有几个分支机构；有几个开发项目，是否有挂靠机构或挂靠项目。资本构成，股份构成，是否有银行借款：期限、应付已副利息；与建筑商或销售商的关系交易。
第二， 要收集开发项目的基本信息
开发项目名称、总投资，资金来源；开发商品类型是商业店铺还是商品住宅，有无其他应税建筑物或其他商品；开工时间、竣工时间、销售时间；销售方式是自售还是代售还是其他销售；征用土地面积，实际利用土地面积、未开发面积；建筑面积（套），已经销售面积（套），未销售面积（套）；销售平均价格、平均成本、平均利润；予收帐款情况，是否予售。
第三， 要实地检查，审查销售平面图
要和售楼经理座谈，要索取销售平面图、要审查销售业绩，结合实地观察情况作好记录。
第四， 要审查帐务资料
要求纳税人提供完整的纳税资料包括帐本、报表和发票，还要提供项目立项书、与建筑商的合同协议、与客户的合同协议，与政府机关的交纳的各种税费。从收入、费用、税金三方面审核。
（一）收入检查要点：
1、开发产品出售后是否严格按照税法规定的六大原则确认收入的实现。
2、发生下列行为是否按照税法规定确认收入和利润：
（1）将开发产品用于本企业自用、捐赠、赞助、广告、样品、职工福利、奖励等；
（2）将开发产品转作经营性资产；
（3）将开发产品用于对外投资以及分配给股东或投资者；
（4）以开发产品抵偿债务；
（5）以开发产品换取其他事业单位、个人的非货币资产。
3、代建工程、提供劳务持续时间超过12个月的，是否按照完工百分比法确认收入的实现。
4、代建工程、提供劳务过程中节约的材料、下脚料、残料留归企业所有的，是否按公允价确认收入。
5、客户放弃的购房定金有否及时转作其他业务收入。
6、商品房售后服务收入，如代客装修、清洁等取得的收入有否作其他业务收入。
（二）税前扣除项目检查要点
1、是否准确区分期间费用和成本、开发产品建造成本和销售成本的界限，有无人为加大投资概算，有否虚列、重列有关的成本、费用。
2、土地征用及拆迁补偿费、公共设施配套费是否按成本对象进行归集，是否将成本对象完工后实际发生的费用全部计入当期销售成本。
3、销售成本的结转是否正确，同一企业有多个房产开发项目，其发生的成本、费用能否划分清楚，在结转当期销售成本与费用时是否与收入相匹配，有无汇杂其他未结转收入项目的成本、费用；有无多计开发产品单位工程成本和已售商品房面积。
4、为开发产品公共部分、共用设施设备维修计提的维修基金余额是否作纳税调整。
5、是否将非本期的费用计入当期费用，成本对象建造过程中发生的单项或单位工程报废或损毁是否作为财产损失直接税前扣除。
6、是否将未结转入销售收入的预收款所涉及到的营业税及附税一并结转到当期销售税金，有否重复列支税金。
7、“广告费”、“业务宣传费”、“坏帐损失”、“业务招待费”等期间费用是否按规定的范围和标准进行扣除，是否存在为规避扣除比例的限制而将上述费用部分计入开发成本的情况。
8、贿赂等非法支出，因违反法律、行政法规而交付的罚款、罚金、滞纳金是否已作纳税调整。
9、有否在税前扣除与收入无关的支出，如债权担保等原因承担连带责任而履行的赔偿，企业负责人的个人消费、代扣个人所得税等等。
10、各项跌价准备金、投资减值准备是否已作纳税调整。
11、实行计税工资的企业，是否按月人均工资800元进行税前扣除；工资费用实行工效挂钩的企业，工资计提是否符合有关部门批准的比例。当年按规定计提的工资未发放完毕的，余额是否已调增应税所得。
12、纳税人计提的以前年度应提未提、应摊未摊的费用是否已作纳税调整。
13、捐赠的扣除是否符合税法规定，有否将纳税人直接向受赠人的捐赠、非公益、救济性捐赠以及各种赞助支出在税前扣除，亏损企业的公益救济性捐赠是否作纳税调整。
14、未按规定转作本企业经营性资产以及临时出租的待售开发产品，是否也计提了折旧。
15、为房地产开发而借入资金所发生的借款费用，在房地产完工之前发生的，是否计入有关房地产的成本。
16、纳税人从关联方取得的借款金额超过其注册资本50%的，超过部分的利息支出，是否已作纳税调整。
17、纳税人对租入的固定资产的改良支出，是否在租赁期内平均分摊计入所属年度费用。
18、纳税人自有的固定资产改良支出，是否按税法有关规定进行税务处理。
19、有否将购建“固定资产”等资本性支出在直接在税前扣除。
20、有否将无形资产受让、开发支出直接在税前扣除。
21、灾害事故损失的赔偿有否从实际损失中扣除后才在税前列支。
22、固定资产清理、待处理财产损益清理后的净收益是否按规定结转入营业外收入帐户，企业的各项财产损失未报批的，是否按规定作纳税调减。
23、投资收益中属于税后利润的联营企业分回利润和股息收益（利息、红利），在投资企业所得税税率高于接受投资企业所得税税率的情况下，有否计算补缴企业所得税。
24、以前年度损益调整事项未计入以前年度所得计缴所得税的，是否已做纳税调整。
第五， 要注重外调内查
要与地税沟通纳税信息，到房产管理部门收集开发信息，到建设主管部门收集有关信息，注意分析利用各种资料。在帐务检查中发现有问题的发票或资金也要及时落实。
第六， 要注重核对帐实是否相符
注意核对库存商品与帐面是否相符，有无其他可能出现的问题，自用和视同销售的情形。 |
|
发表于 2007-9-29 22:49:13
QQ好友和群
QQ空间
腾讯微博
腾讯朋友
分享
收藏
顶
踩
转发到微博
发表于 2007-9-29 23:10:32
财务与税务的斗智斗勇啊
