计算12年的可售面积

a_zi6688

大家好，我想结转12年开发产品成本。所以想确定下我这个方法计算当年可售面积对不对。整个12年我司只有出售车库的收入。以及房款结算款的收入。房款结算款是因为终测面积有了变化。那整年度的可售面积是不是车库的总面积+终测面积变化的那部分总和？ 非常感谢！

sdmcljg

你的思考方向有些偏差的。可售面积是指开发商开发建设可以对外转让销售的商品房的面积，包括正房、车库或其他可以登记产权的商品房面积。一般在预售期间，房管部部门出具的测绘报告成为商品房预测会报告，仅用于签订预售合同；在商品房竣工验收备案后由房管部门出具的测绘报告成为商品房实测报告，此数据是用以登记产权的商品房面积。在会计上均称为可售面积，初期按照预测会报告计算预售收入，在实测报告取得后将预售收入调整为实测报告数据并由业户多退少补房款。最后按照实测报告数据*单价计算出实际收入作为结转的销售收入处理。可售面积=实测报告的数据。

a_zi6688

sdmcljg 发表于 2013-2-26 12:33
你的思考方向有些偏差的。可售面积是指开发商开发建设可以对外转让销售的商品房的面积，包括正房、车库或其 ...

非常感谢！ 您分析的很完整很到位。 可是我想结转12年的成本，那应该怎么结转呢？ 我原来都是用这个公式结转的：开发产品成本=当年总开发成本*当年销售面积/总可售面积 可是当年销售面积我应该怎么计算呢？

sdmcljg

a_zi6688 发表于 2013-2-26 15:15
非常感谢！ 您分析的很完整很到位。 可是我想结转12年的成本，那应该怎么结转呢？ 我原来都是用这个公式结 ...

当年销售面积就是依据实测面积，实测面积应满足以下条件：（1）商品房已经签订预售合同备案；（2）开具机打收据并将预售面积调整为实测面积；（3）开具不动产销售发票.因为我们确认销售应该符合会计准则的收入准则的五个条件。实测面积就是产权面积，将来上产权证的面积。例如如果一套商品房我们预售但是款不齐，如果符合条件并开具发票的，就应确认收入并确认应收款科目。该商品房的实测面积应计入结转成本面积中去，如果不符合收入确认就挂在预收账款中即可。 不知能否明白？

sctian1988

好好学习

pionnier

2楼分析的不错，学习了！

a_zi6688

sdmcljg 发表于 2013-2-26 18:53
当年销售面积就是依据实测面积，实测面积应满足以下条件：（1）商品房已经签订预售合同备案；（2）开具机 ...

不符合收入都有什么情况呢？ 我发现一个问题。就是我有预收款我就直接结转成了收入。但是今年我的收入只有结算款的收入。就是已经确定终测面积多退少补的尾款。既然终测面积出来了。那就没有不符合收入的情况了多波？

a_zi6688

sdmcljg 发表于 2013-2-26 18:53
当年销售面积就是依据实测面积，实测面积应满足以下条件：（1）商品房已经签订预售合同备案；（2）开具机 ...

不符合收入都有什么情况呢？ 我发现一个问题。就是我有预收款我就直接结转成了收入。但是今年我的收入只有结算款的收入。就是已经确定终测面积多退少补的尾款。既然终测面积出来了。那就没有不符合收入的情况了对波？
非常感谢您的用心、

sdmcljg

a_zi6688 发表于 2013-2-27 10:01
不符合收入都有什么情况呢？ 我发现一个问题。就是我有预收款我就直接结转成了收入。但是今年我的收入只有 ...

首先界定如下概念：计税收入、计税成本、销售收入、销售成本、预售收入的概念。如果预收款直接确认收入，是不符合会计准确的的收入的，是计税收入，你可以补救的，就是将未交齐款的不符合收入的业户调到预收账款科目，剩余的是交齐款并交付符合收入的收入，就是你可能提前确认销售收入问题。

sdmcljg

如果全部交齐房款，2013年全部确认收入即可，就会预售收入=销售收入=计税收入了，没有差别的。就是说实收房款=不动产销售发票金额，这样就完善没有问题了。