本帖最后由 阿斯兰 于 2013-1-4 20:03 编辑
解读万达模式 一、直奔主题的拿地方式
万达从05年转向城市综合体开发，一路顺风顺水，受到各地政府的支持，这里边有一个很有意思的现象，在全国各地的土地招拍挂现场中，我们从未见过这个号称中国持有物业资产最大的地产企业的身影，为什么？因为万达从来不参与这种土地撕杀，他们拿地通常只走摘牌这一环节，简单地说就是在各地政府的全力配合下，万达是被请来拿地的。形成这种局面的原因我想有如下几点：一是就业，我们国家目前就业压力的是非常大的，然而，万达每搞一个新项目，就可以解决几千人，甚至上万人就业，政府非常欢迎；二是税收，万达的项目还能提供稳定的税收，一年几千万甚至几个亿。这个情况政府也高兴。而且这项税收每年都会有，不像住宅开发是一次性的。第三，城市形象，这个不用多说，一个万达广场，一个城市中心嘛。而以上三点只是表面现象，最根本的原因在于中国各级政府对领导干部的GDP考核制度，正是万达对GDP的贡献，使得地方政府甘愿对他惟命是从，而万达也会承诺在最短的时间内（通常是2年，也就是本界领导任内）完成项目建设，为领导升迁添砖加瓦。这么好的企业谁不青睐？ 二、占领高端的融资渠道 首先是赢得国际资本青睐。
万达的持有型物业可提供长期稳定的现金流，加上规范的运作，再加上品牌，各种因素使其商业地产被国际资本看中。从04年底决定要走国际资本市场的时候，第一批就有四大投行参加竞争。摩根斯坦利、摩根大通、现在的合作伙伴麦格理和法国里昂证券，也是在全球排在前十的投行。麦格里与万达用了一年多时间建立封闭基金后，再加上几年连续的的收租率在98%以上，商业管理经营还不错，因此基金也被国际知名的评级机构所看好。全球最出名的两大评级机构，标准普尔和穆迪都对这个基金评了级，标准普尔给了A，穆迪给了A++。这是什么概念呢？他们对基金的评级高于中国国债的评级，中国国债在国际资本市场评级是A+，四大国有银行在海外上市最好是A，其他几家都是B、B+。得到评级有什么好处呢？万达在海外发债只要募资3.3的成本，所以在国内拿到5-6%的回报率就对国际资本市场有所交代，就能支持其更好的发展。
其次是获得国内银行界的认可。
四大国有银行中三个银行的总行给了万达巨额的授信。工商银行，中国银行总行、农业银行总行都给了巨额授信的支持。现在很多的房地产企业在宏观调控当中是找不到钱，拿不到资金，而总行给的授信额度，万达用不完。 三、专业管理的操作理念 1、订单地产
什么叫订单商业地产？
第一，与合作伙伴签订联合发展协议。开始花了一年半时间与沃尔玛洽谈合作，与沃尔玛签订联合发展协议，大家共同约定信息共享，万达拿到信息马上告诉他，他有什么发展信息告诉万达，协议里还对租金等其他内容作了规定。到现在，万达已陆续与30多家企业签订联合发展协议，有12家是世界500强企业，剩下都是国内行业的前两名。
第二，技术对接。双方的高层有固定的技术对接模式。首先对方提出需求，多大的面积，待我们做出方案来认证，是否合适，提出意见，等设计图纸确定之后，对方要给万达一个具有法律效力的确认，然后马上打一笔保证金，如果对方以后反悔要赔偿万达一年的租金，这样就确保了订单下来不会跑单。事实上，万达这些年所操作的项目几乎没有跑单的。
第三，先租后建。就是一定要先交保证金，或者开具保单。
商业广场开业90天或是对方进场90天就开始计租。所以他的购物中心只要开业，一两个月就能收到租金。而且他的租赁面积完全被租金所覆盖，没有无效面积。因为给哪个客户建多少平方米，一个店有多少公共区域，人流是怎么走，交通是如何组织的，都十分的明确，没有无效面积。而且租金稳定，不管开不开业，进不进场都给租金，从一开始就把风险排除，低风险或零风险。
2、城市综合体开发 什么叫城市综合体？一般会建一个酒店，一般是五星级，有的还会配一个商务连锁酒店，为什么要配商务连锁酒店？这种经济型酒店，入住的感觉都是一样的，三星或者四星级，也挺漂亮，电视、电话、热水都有，但是这个酒店里配套设施少，服务人员少，一个酒店5个员工就可以，减少了配套设备和人工服务成本，价格自然就降下来了，200块钱一个房间，两个人住的话平均每个人100元钱，非常符合现代的发展模式。做两个这样的酒店，做写字楼，可能还会做公寓，这些商业模式在一起的好处在哪里呢？首先，可以把写字楼销售出去，销售得到的现金流能减轻整个项目的总投资，减少投资开发的投资，回报率就提高了；第二，酒店、商业写字楼综合于一体，比较效益和综合效益就增加了。
3、形成完整的产业链 商业地产开发最大的难点是资金难。而且这个钱不能是短期融资，必须是长期的。要想搞这种商业地产产业，首先要打通金融产业链，商业地产开发环节是找地、人才、建设、管理，其实最高端还有一个模式，那就是金融支持，只有把金融这个点打通了，商业地产完整的产业链才能形成，如果缺了金融支持产业链是不完整的，也走不远，做不大。万达商业地产这个产业链是如何打通的？实际上是被宏观调控逼出来的。04年国家宏观调控，银行贷款不能投向这种长期经营性物业，国家银行不能搞中长期的贷款，只能搞短期，最多两年。而万达每年的利润并不足以支撑上百亿的投资，就逼着他们开动脑筋，干脆到海外打通金融通道。 经过努力，万达已经建立了一个叫做麦格里万达中国基金。有了这么一个稳定的资本通道，每年可以拿几十亿资金，加上万达每年有一定的收租，有了这些钱为前提，银行也愿支持。所以万达通过建立这个基金占领了商业地产产业链的最高端，形成了一条完整的产业链，获得了金融支持。这就形成万达独特的核心竞争力。全中国四万家房地产企业，只有万达可以做到这一点。
就这样，从找地开始，万达创造了城市综合体开发的一套体系，总结了经验，建立起了经营管理的人才团队，打通了金融资本的通道，整个这一套产业链形成了万达自己的独特竞争优势。 | 
发表于 2013-1-4 20:01:11
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发表于 2013-1-4 22:07:27
