公司以土地使用权出资应如何缴纳营业税和企业所得税？

银河飞雪

我公司以土地使用权作价(评估价)800万元出资,另一公司以房产和现金出资,成立一家新公司,新公司注册资本2000万元.我公司享有新公司40%的股权,我公司的土地使用权当初购入价是700万元,摊余价值是400万元,问我公司的这项行为需要缴税吗?都缴什么税?缴多少税?(如何计算). 区地税局来检查说,我公司的这种行为,除了需要缴纳契税外,根据国税发(2000)118号文的规定,我公司的这种行为,还需要缴纳营业说和所得税.但是我公司这项投资的土地还没有过户,并且新公司在注册了半年后,还没用正式营业,我公司因为其他的原因,不打算与另一公司继续合作了,因此,新公司正打算废业.,假如新公司废业了,我公司当初的投资行为还要缴纳营业说和所得税吗?
      根据财税[2002]191号关于“以无形资产、不动产投资入股，参与接受投资方利润分配，共同承担投资风险的行为，不征收营业税。”的规定，该公司以土地使用权出资投资入股参与接受投资方利润分配，共同承担投资风险的行为不征收营业税。
      你公司以土地使用权投资需要缴纳企业所得税、印花税。契税由产权承受方缴纳。
      企业所得税：根据企业所得税相关规定：企业以经营活动的部分非货币性资产对外投资，应在投资交易发生时，将其分解为按公允价值销售有关非货币性资产和投资两项经济业务进行所得税处理，并按规定计算确认资产转让所得或损失。
      因此，你公司发生该项行为时应将该土地的公允价值与账面净值的差额【即（800-400）＝400】并入到当年的应纳税所得额，计算缴纳企业所得税。
      具体文件依据：《国家税务总局关于企业股权投资业务若干所得税问题的通知》（国税发［2000］118号）第三条、《财政部 国家税务总局关于印发〈关于执行「企业会计制度」和相关会计准则有关问题解答（三）〉的通知》（财会［2003］29号）第八条。
      你公司在投资行为发生时，企业所得税纳税义务就已经发生，不能因为新公司废业，而不缴纳当初发生投资行为时应缴纳的企业所得税。
      若新公司废业，你公司收回投资，则其相应的税务处理根据国税发［2000］118号文件第二条相关规定执行。
      土地增值税：根据财税字[1995]48号文规定，投资联营的一方以土地作价入股进行投资或作为联营条件，将土地转让到所投资或联营的企业中时，暂免征收土地增值税。
      印花税：产权转移书据适用万分之五的税率。
      契税由产权承受方缴纳：根据《中华人民共和国契税暂行条例细则》第八条规定：土地、房屋权属以下列方式转移的，视同土地使用权转让、房屋买卖或房屋赠与征税。
（一）以土地、房屋权属作价投资、入股；
（二）以土地、房屋权属抵债；
（三）以获奖方式承受土地、房屋权属；
（四）以预购方式或预付集资建房款方式承受土地、房屋权属。
      因此，以土地使用权出资和以房产出资应该视同土地使用权转让和房屋买卖缴纳契税。计税依据是以土地、房屋权属转移合同确定的价格，包括承受者应交付的货币、实物、无形资产或者其他利益。税率为4%。
      根据《中华人民共和国契税暂行条例》第八条规定，契税的纳税义务发生时间为纳税人签订土地、房屋权属转移合同的当天，或者纳税人取得其他具有土地、房屋权属转移合同性质凭证的当天。

老年使者

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柳之

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日升

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