房地产企业所得税

会计专家

房地产企业预缴企业所得税筹划探讨

2008年4月7日国家税务总局发布了《关于房地产开发企业所得税预缴问题的通知》(国税函[2008]299号),具体规定如下：
房地产开发企业按当年实际利润据实分季(或月)预缴企业所得税的，对开发、建造的住宅、商业用房以及其他建筑物、附着物、配套设施等开发产品，在未完工前采取预售方式销售取得的预售收入，按照规定的预计利润率分季(或月)计算出预计利润额，计入利润总额预缴，开发产品完工、结算计税成本后按照实际利润再行调整，对于房地产企业来说可以是雪上加霜，增加了企业的现金流的支出。
299号文规定预计利润率暂按以下规定的标准确定：
1.位于省、自治区、直辖市和计划单列市人民政府所在地城区和郊区的，不得低于20％。
2.位于地级市、地区、盟、州城区及郊区的，不得低于15%.
3.位于其他地区的，不得低于10％。

房地产企业预缴企业所得税新旧法规的区别

根据31号文规定，预售收入先按预计计税毛利率计算出当期毛利额，扣除相关的期间费用、营业税金及附加后再计入当期应纳税所得额。以前房地产开发企业按照上述规定将预售收入乘以预计毛利率计算出当期毛利额减去与预售收入相关的营业税及附加和预缴的土地增值税后再计入当期会计利润（已扣除期间费用）后预缴企业所得税。

根据299号文规定，预售收入按照规定的预计利润率计算出预计利润额，计入利润总额预缴企业所得税。由于规定的预计利润率是净利润率，所以计算出的预计利润额不能再扣除营业税及附加和预缴的土地增值税，而直接计入当期会计利润（已扣除期间费用）预缴企业所得税。

可见，31号文规定的是预计毛利率，而299号文规定的是预计净利润率。这是这两个新旧法规最大的区别。

按照299号文预缴企业所得税新法规对房地产企业资金流的影响

下面结合一家房地产企业的情况，举例讨论一下299号文对房地产企业的影响程度，影响主要在于计算预缴所得税时与预售收入相关的营业税及附加和预缴的土地增值税不能扣除，同时从2008年1月1日起房地产企业所得税适用税率为25％。

甲公司2008年第一季度的预售收入为1亿元，城建税7％，教育费附加3％，预缴土地增值税税率为1％，会计利润为1000万元，如果项目适用20%的预计毛利率（31号文）或者净利润率（299号文）。我们比较一下新旧法规对甲公司资金流的影响。

按照31号文，甲公司预缴的所得税＝[10000*20%-10000*5%*(1+10%)-10000*1%＋1000]*25%＝587.5万元

按照299号文，甲公司预缴的所得税＝(10000*20%+1000)*25%＝750万元

与31号文相比，甲公司多预缴的所得税＝162.5万元

房地产企业可以采取哪些应付措施
1、与当地的税务机关沟通，严格按照当地税务机关的尺度执行。
当地税务机关是否认可预缴的营业税、土地增值税和城建税等在预缴企业所得税时进行列支？如果这部分可以列支，预收收入的税赋率可以下降1.625％【（营业税5％＋土地增值税1％＋城建税及附加0.5％）×企业所得税税率25%】，因为299号文推出之后，各地税务的执行尺度没有统一，国家税务总局也没有给出明确答复，由各地税务局给予解释。
2、测算一下开发项目的毛利率，对于低毛利率的产品是否更改销售策略？
对于低毛利率产品，（尤其是远低于国家规定的预计利润率的开发产品）需要在资金需求和税负两方面寻求平衡，在资金不是很紧的情况下，可以到准现房再销售，这时销售的房屋马上就能结转收入，不存在预售款问题，也避免预缴企业所得税。
3、了解所得税缓交的政策
在企业预售金额较大，申请预缴的企业所得税缓交，当地税务是否可行？因为所得税是一年清算一次,如果平时预交能够缓交,等到年底结转一起汇算清缴,也可以避免资金占用的压力,因为多交的企业所得税不退库,而是在以后各期进行抵扣.

好心情

学习了,好资料,谢谢

czmy123

可是我不懂下面这个加１０００万是什么意思。为什么要加这１０００万？企业所得税　不是预售收入×应税所得率×２５％吗，它为什么还要加１０００万呢？
甲公司预缴的所得税＝[10000*20%-10000*5%*(1+10%)-10000*1%＋1000]*25%＝587.5万元
甲公司预缴的所得税＝(10000*20%+1000)*25%＝750万元
甲公司多预缴的所得税＝162.5万元

carolzhan

[10000*20%-10000*5%*(1+10%)-10000*1%＋1000]*25%
括号最后的1000万是什么

恋恋风尘

是会计 利润

南山主人

分析得还不错，谢谢分享

我在学习

好文章，谢谢分享

琴声飞扬

是啊，我们提问题了，总没有专家给答案

小静wjs

谢谢了，受益匪浅

2631173911

学习啊