关于出售地下人防工程使用权的争议

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地下人防工程，是房地产开发公司经常碰到的一个项目，也是税务稽查时重点关注的一个地方。这里，笔者就一个典型案例，对地下人防的相关税收问题进行简单剖析。

一、案例介绍
甲房地产开发公司修建了一栋高层住宅，可销售面积10000平方米，地下人防工程1500平方米，其他不可销售面积500平方米。土地及相关成本1200万元，建安及其他成本1800万元，期间费用600万元，总成本3600万元。对外销售均价4500元/平方米，总销售收入4500万元。
房屋竣工后，甲公司将地下人防工程移交给当地人防办，并同人防办签订人防工程使用合同，并取得人防工程使用证，支付租金20万元，取得了地下人防的使用权。再投入30万元进行了改造，改造成50个车位，对外销售车位50年的使用权，取得收入500万元。
为简单起见，假设本案例业务全部发生在2008年，无发票和其他特殊情况。该项目全部为非普通住宅。
甲公司计算的相关租金如下：
1、项目销售时的税金
营业税金及附加：4500×5.5%=247.5万元
土地增值税：（4500－3000－600－247.5）×30%=195.75万元
印花税：4500×0.0005=2.25万元
所得税：（4500－3000－600－247.5－195.75－2.25）×25%=113.625万元
2、出售车位使用权的租金
营业税金及附加：500×5.5%=27.5万元
土地增值税：0
印花税： 500×0.001=0.5万元
所得税：（500－20－30－27.5－0.5）/50×25%=2.11万元

二、业务探讨
1、竣工时所得税的争议
税务观点：人防工程对外出售的使用权，应当属于经营性的配套设施，因此成本不能在商品房成本中列支。因此房屋竣工时应当调减成本225万元。
企业观点：人防工程属于开发单位的义务，从其设计、施工、监理、报竣等工作都需要当地的人防部门进行监督，竣工后需无偿移交给人防部门。只不过开发单位将人防工程租过来改造后，在对外进行转租。开发单位和购买车位的业主只有使用权，而没有所有权。根据《国家税务总局关于房地产开发业务征收企业所得税问题的通知》（国税发〔2006〕31号）“（1）属于非营利性且产权属于全体业主的，或无偿赠与地方政府、公用事业单位的，可将其视为公共配套设施，其建造费用按公共配套设施费的有关规定进行处理。”，人防工程的成本应当按公共配套设施费的有关规定，在所得税前扣除。

2、出租时所得税的争议
企业观点：根据权责发生制的原则，取得50年的租金，应当按照50年分期确认收入，交纳所得税。
税务观点：根据《企业所得税法实施条例》的规定，租金收入应按照合同约定的承租人应付租金的日期确认收入的实现，就是说在按照合同规定收到款项的时候一次性确认为收入，并计算缴纳所得税。
因此，在当期应当计算缴纳所得税：
（500－20－30－27.5－0.5）×25%=105.5万元

3、出租时房产税的探讨
税务观点：自2006年1月1日起，根据《关于具备房屋功能的地下建筑征收房产税的通知》（财税［2005］181号）规定：出租的地下建筑，按照出租地上房屋建筑的有关规定计算征收房产税。因此，应当按照对外出租计算缴纳房产税。
企业观点：地下人防工程属于向当地人防办租赁取得后，再转租给业主。根据《房产税暂行条例》第二条规定：房产税由产权所有人缴纳。产权属于全民所有的，由经营管理的单位缴纳。产权出典的，由承典人缴纳。产权所有人、承典人不在房产所在地的，或者产权未确定及租典纠纷未解决的，由房产代管人或者使用人缴纳。开发公司既不是人防工程的所有人或承典人，也不存在产权未确定的情况，因此不是纳房产税的纳税义务人。

三、笔者意见
1、所得税方面
地下人防工程，是目前房地产行业税收方面争议的一个难点，同时也是房地产公司同业主方面争议的热点之一。究其根本，在于目前法律上对于地下人防工程的所有权没有一个明确的定位。这种争论在广为关注的物权法中也没有得到明确的解释。根据《关于平时使用人防工程收费的暂行规定》第二条：“人防工程及其设备设施是国家的财产”；在实际操作中。开发商在竣工后也需要将人防工程移交给当地的人防部门。同时，由于防空工程的特殊性，无论是开发单位和业主都不可能拥有完全的所有权。所以，虽然在房屋测量和销售的时候，作为人防工程的地下室也不计入公用建筑面积（《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则》第九条），但应当作为无偿赠与地方政府，可将其视为公共配套设施，其建造费用按公共配套设施费的有关规定进行处理。

2、房产税方面
对于地下人防工程的房产税，法律法规也是有了一定的调整。2005年12月31日以前，根据《关于房产税若干具体问题的解释和暂行规定》（财税地字[1986]8号）第十一条：“为鼓励利用地下人防设施，暂不征收房产税。”
2006年1月1日起，财政部、国家税务总局下发了《关于具备房屋功能的地下建筑征收房产税的通知》（财税［2006］181号），明确规定：出租的地下建筑，按照出租地上房屋建筑的有关规定计算征收房产税。
关键是本案例中地下人防工程属于甲公司向当地人防办租来后，又出租给各业主，属于转租行为。对于转租相关的房产税，目前国家没有统一明确的政策，只能根据房产税的基本精神，以及参照上海（《上海市地方税务局关于转租房产的租金收入停止征收房产税的通知》沪地税地〔1996〕42号）、四川（《成都市地税局关于房产税、土地使用税、耕地占用税、契税若干问题的解答》成地税发[1994]第8号）等地的规定，对于转租行为不征收房产税。

由于对于地下人防工程的所有权、转租行为的房产税等问题没有统一的规定，也造成了在实际操作中一定的麻烦。建议有关部门尽早明确相关业务的操作，也希望本文能够引起更多对相关业务的探讨。

地下人防工程，是房地产开发公司经常碰到的一个项目，也是房地产公司会计人员的一个重点和难点。这里试着就地下人防工程的相关税金作一探讨。

一、人防工程的介绍
     人民防空工程包括为保障战时人员与物资掩蔽、人民防空指挥、医疗救护等而单独修建的地下防护建筑，以及结合地面建筑修建的战时可用于防空的地下室。（《人民防空法》第十八条。）这里探讨的是后一种，通常也被称为结建人防工程。
对于开发公司来说，人防工程的支出是一种义务，带有强制性的特点。根据《人民防空法》第二十二条规定：“城市新建民用建筑，按照国家有关规定修建战时可用于防空的地下室。”同时，根据《关于改变结合民用建筑修建防空地下室规定的通知》（人防委字〔１９８４〕９号）：“三、结合民用建筑修建防空地下室，一律由建设单位负责修建。”
在这个前提下，开发公司可以选择的只能是修建人防工程，还是缴纳异地建设费。根据《建设部印发关于规范防空地下室易地建设收费的规定的通知》（计价格〔2000〕474号）：“二、对按规定需要同步配套建设，但确因下列条件限制不能同步配套建设的，建设单位可以申请易地建设。”当然了，如果要修建人防工程的，从节约成本的角度来说，开发公司尽量选择物资掩蔽的地下人防，尽量避免修建人员的地下人防。
在房屋测量和销售的时候，根据建设部《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则》第九条明确规定，“作为人防工程的地下室也不计入公用建筑面积。”从中可以看出，人防工程是不包含在商品房的面积当中，当然是无法正常对外销售的。

二、人防工程的所有权
目前，人防工程的所有权有一定的争议。通常，有三种意见：
1、国家所有：根据《关于平时使用人防工程收费的暂行规定》第二条：“人防工程及其设备设施是国家的财产”，同时各地方也有相类似的规定，例如《大连市人民防空管理规定》第二十条：“人民防空工程使用人应向人民防空主管部门申领人防工程使用证，按规定签订使用协议书。”在实际操作中。开发商在竣工后也需要将人防工程移交给当地的人防部门，当然大多数又签订了使用协议书，租了回来。
2、开发单位所有：根据《人民防空法》第五条：“人民防空工程平时由投资者使用管理，收益归投资者所有。” 人防工程没有包含在商品房的面积当中，也就不归业主所有。投资者当然就是开发单位了。
3、业主全体所有：根据《物权法》第七十条：“业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。”同时，由于开发单位通常将人防工程的成本放在了整个销售项目的成本当中，相当于全体业主购买了人防工程的投资。同样根据《人民防空法》第五条，应当属于业主所有。
从目前的实践来看，国家所有说占据主动。当时由于防空工程的特殊性，无论是开发单位和业主都不可能拥有完全的所有权，因此倾向于国家所有，只不过是由开发单位回租使用而已。下面的相关税收都按照国家所有说来进行处理。

三、移交时的所得税
根据《国家税务总局关于房地产开发业务征收企业所得税问题的通知》（国税发〔2006〕31号）“（1）属于非营利性且产权属于全体业主的，或无偿赠与地方政府、公用事业单位的，可将其视为公共配套设施，其建造费用按公共配套设施费的有关规定进行处理。”
根据目前的规定，人防工程的设计、施工、监理、报竣等工作都需要当地的人防部门进行监督，竣工后无偿移交给人防部门。因此需要单独核算人防工程的设计、施工、监理等费用，无法单独核算的需要计算分摊人防工程的成本，汇总后并入到整个项目的公共配套设施中，在所得税前进行扣除。

四、出租时的营业税
人防工程移交后，通常开发单位提出申请，签订租赁合同并领取人防工程使用证后，会将人防工程回租过来。这时候进行适当改造，大都改造成地下车库，然后对外转租。这时候，签定的应当是租赁合同，租赁期限20-70年不等，大都是一次性交纳租赁款。
对于这部分租金的收入，不能按照销售不动产的税目来走，按时应当按照租赁业的税目来走。理由如下：
1、根据《国家税务总局关于营业税若干问题的通知》（国税发［1995］076号）“五、关于转租业务征税问题单位和个人将承租的场地，物品，设备等再转租给他人的行为也属于租赁行为，应按“服务业”税目中“租赁业”项目征收营业税。”
2、根据《国家税务总局关于营业税若干政策问题的批复》（国税函[2005]83号）“一、对具有明确租赁年限的房屋租赁合同，无论租赁年限为多少年，均不能将该租赁行为认定为转让不动产永久使用权，应按照“服务业－－租赁业”征收营业税。”
营业税的纳税时间，由于是一次性收款，根据《关于营业税若干政策问题的通知》（财税[2003]16号）“五、单位和个人提供应税劳务、转让专利权、非专利技术、商标权、著作权和商誉时，向对方收取的预收性质的价款（包括预收款、预付款、预存费用、预收定金等，下同），其营业税纳税义务发生时间以按照财务会计制度的规定，该项预收性质的价款被确认为收入的时间为准。”可以按照会计方面的规定，分期纳税。但由于所得税方面的要求，以及实务中的处理习惯，还是建议在收到与收款的时候，一次性缴纳营业税，以避免麻烦。


五、出租时的所得税
　  根据《企业所得税法实施条例》的相关规定，租金收入应按照合同约定的承租人应付租金的日期确认收入的实现，就是说在按照合同规定收到款项的时候一次性确认为收入。同时，将支付给人防部门的租金和改造的费用配比扣除。

六、印花税
根据《中华人民共和国印花税暂行条例》（国务院令[1988]第11号）财产租赁合同，按租赁金额千分之一贴花。税额不足一元的按一元贴花。注意，按照合同总金额一次性交纳。合同未到期解除合同的，印花税不作调整。

七、房产税
2005年12月31日以前，根据《关于房产税若干具体问题的解释和暂行规定》（财税地字[1986]8号）第十一条：“为鼓励利用地下人防设施，暂不征收房产税。”
2006年1月1日起，财政部、国家税务总局下发了《关于具备房屋功能的地下建筑征收房产税的通知》（财税［2005］181号），明确规定：出租的地下建筑，按照出租地上房屋建筑的有关规定计算征收房产税。
由于开发公司是对外转租，对于转租相关的房产税，目前国家没有统一明确的政策，各地对转租房产征税规定各有不同，大约有三种：
    1、对于转租收入不征收房产税；
2、发生转租，由转租人按租金全额收入按综合税率缴房产税；
3、发生转租，由转租人按租金差额收入按12%缴房产税。
根据房产税的相关规定，以及各地的主流做法，还是认为转租不应当缴纳房产税：
1、根据《房产税暂行条例》第二条规定：房产税由产权所有人缴纳。产权属于全民所有的，由经营管理的单位缴纳。产权出典的，由承典人缴纳。产权所有人、承典人不在房产所在地的，或者产权未确定及租典纠纷未解决的，由房产代管人或者使用人缴纳。开发公司既不是人防工程的所有人或承典人，也不存在产权未确定的情况，因此不是纳房产税的纳税义务人。
2、根据《上海市地方税务局关于转租房产的租金收入停止征收房产税的通知》(沪地税地〔1996〕42号)规定：“房产税属于财产类税，不同于流转税，根据规定应由房产的产权所有人或代管人为纳税义务人。现对出租房产已由产权所有人或代管人按租金收入缴纳房产税，是否要再对承租人将租入房产进行转租按收取租金高于原支付租金的差额征收房产税的问题，经请示国家税务总局地方税务司后，决定本市关于转租房产按其收取租金高于原支付租金的差额征收房产税的规定停止执行。”
3、《成都市地税局关于房产税、土地使用税、耕地占用税、契税若干问题的解答》(成地税发[1994]第8号)规定，对转租房屋的转租人，因产权不属转租人，对转租人所得的租金收入，不应再征房产税。
因此，开发公司转租不应当缴纳房产税，但建议同当地的税务机构联系，进行确认。

八、土地增值税
根据《土地增值税暂行条例实施细则》第二条规定，转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物并取得收入，是指以出售或者其他方式有偿转让房地产的行为。
由于转租人防工程没有转让土地使用权，也没有转让建筑物的所有权，因此不涉及土地增值税。




建设部商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则
第一条 根据国家有关技术标准， 制定《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则》（试行）。

　　第二条 本规则适用于商品房的销售和产权登记。

　　第三条 商品房销售以建筑面积为面积计算单位。 建筑面积应按国家现行《建筑面积计算规则》进行计算。

　　第四条 商品房整栋销售， 商品房的销售面积即为整栋商品房的建筑面积（地下室作为人防工程的，应从整栋商品房的建筑面积扣除）。

　　第五条 商品房按“套” 或“单元”出售，商品房的销售面积即为购房者所购买的套内或单元内建筑面积（以下简称套内建筑面积）与应分摊的公用建筑面积之和。

　　商品房销售面积＝套内建筑面积＋分摊的公用建筑面积

　　第六条 套内建筑面积由以下三部分组成：

　　１、套（单元）内的使用面积；

　　２、套内墙体面积；

　　３、阳台建筑面积。

　　第七条 套内建筑面积各部分的计算原则如下：

　　１、套（单元）内的使用面积

　　住宅按《住宅建筑设计规范》规定的方法计算。其他建筑。按照专用建筑设计规范规定的方法或参照《住宅建筑设计规范》计算。

　　２、套内墙体面积

　　商品房各套（单元）内使用空间周围的维护或承重墙体，有共有墙及非共用墙两种。

　　商品房各套（单元）之间的分隔墙、套（单元）与公用建筑空间之间的分隔墙以及外墙（包括山墙）均为共用墙，共用墙墙体水平投影面积的一半计入套内墙体面积。
非共用墙墙体水平投影响面积全部计入套内墙体面积。

　　３、阳台建筑面积

　　按国家现行《建筑面积计算规则》进行计算。

　　４、套内建筑面积的计算公为：

　　套内建筑面积

　　套内使用面积＋套内墙体面积＋阳台建筑面积

　　第八条 公用建筑面积由以下两部分组成：

　　１、电梯井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅和过道、地下室、值班警卫室以及其他功能上为整栋建筑服务的公共用房和管理用房建筑面积；

　　２、套（单元）与公用建筑空间之间的分隔墙以及外墙（包括山墙）墙体水平投影面积的一半。

　　第九条 公用建筑面积计算原则

　　凡已作为独立使用空间销售或出租的地下室、车棚等，不应计入公用建筑面积部分。作为人防工程的地下室也不计入公用建筑面积。

　　公用建筑面积按以下方法计算：

　　整栋建筑物的建筑面积扣除整栋建筑物各套（单元）套内建筑面积之和，并拓除已作为独立使用空间销售或出租的地下室、车棚及人防工程等建筑面积，即为整栋建筑物的公用建筑面积。

　　第十条 公用建筑面积分摊系数计算

　　将整栋建筑物的公用建筑面积除以整栋建筑物的各套套内建筑面积之和，得到建筑的公用建筑面积分摊系数。

　　公用建筑面积÷套内建筑面积之和=公用建筑面积分摊系数

　　
　　第十一条 公用建筑面积分摊计算

　　各套（单元）的套内建筑面积乘以公用建筑面积分摊系数，得到购房者应合理分摊的公用建筑面积。

　　分摊的公用建筑面积＝公用建筑面积分摊系数＊套内建筑面积。

　　第十二条 其他房屋的买卖和房地产权属登记，可参照本规则执行。

　　第十三条 本规则由建设部解释。

　　第十四条 本规则自１９９５年１２月１日起施行

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第一条 根据国家有关技术标准， 制定《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则》（试行）。

　　第二条 本规则适用于商品房的销售和产权登记。

　　第三条 商品房销售以建筑面积为面积计算单位。 建筑面积应按国家现行《建筑面积计算规则》进行计算。

　　第四条 商品房整栋销售， 商品房的销售面积即为整栋商品房的建筑面积（地下室作为人防工程的，应从整栋商品房的建筑面积扣除）。

　　第五条 商品房按“套” 或“单元”出售，商品房的销售面积即为购房者所购买的套内或单元内建筑面积（以下简称套内建筑面积）与应分摊的公用建筑面积之和。

　　商品房销售面积＝套内建筑面积＋分摊的公用建筑面积

　　第六条 套内建筑面积由以下三部分组成：

　　１、套（单元）内的使用面积；

　　２、套内墙体面积；

　　３、阳台建筑面积。

　　第七条 套内建筑面积各部分的计算原则如下：

　　１、套（单元）内的使用面积

　　住宅按《住宅建筑设计规范》规定的方法计算。其他建筑。按照专用建筑设计规范规定的方法或参照《住宅建筑设计规范》计算。

　　２、套内墙体面积

　　商品房各套（单元）内使用空间周围的维护或承重墙体，有共有墙及非共用墙两种。

　　商品房各套（单元）之间的分隔墙、套（单元）与公用建筑空间之间的分隔墙以及外墙（包括山墙）均为共用墙，共用墙墙体水平投影面积的一半计入套内墙体面积。
非共用墙墙体水平投影响面积全部计入套内墙体面积。

　　３、阳台建筑面积

　　按国家现行《建筑面积计算规则》进行计算。

　　４、套内建筑面积的计算公为：

　　套内建筑面积

　　套内使用面积＋套内墙体面积＋阳台建筑面积

　　第八条 公用建筑面积由以下两部分组成：

　　１、电梯井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅和过道、地下室、值班警卫室以及其他功能上为整栋建筑服务的公共用房和管理用房建筑面积；

　　２、套（单元）与公用建筑空间之间的分隔墙以及外墙（包括山墙）墙体水平投影面积的一半。

　　第九条 公用建筑面积计算原则

　　凡已作为独立使用空间销售或出租的地下室、车棚等，不应计入公用建筑面积部分。作为人防工程的地下室也不计入公用建筑面积。

　　公用建筑面积按以下方法计算：

　　整栋建筑物的建筑面积扣除整栋建筑物各套（单元）套内建筑面积之和，并拓除已作为独立使用空间销售或出租的地下室、车棚及人防工程等建筑面积，即为整栋建筑物的公用建筑面积。

　　第十条 公用建筑面积分摊系数计算

　　将整栋建筑物的公用建筑面积除以整栋建筑物的各套套内建筑面积之和，得到建筑的公用建筑面积分摊系数。

　　公用建筑面积÷套内建筑面积之和=公用建筑面积分摊系数

　　
　　第十一条 公用建筑面积分摊计算

　　各套（单元）的套内建筑面积乘以公用建筑面积分摊系数，得到购房者应合理分摊的公用建筑面积。

　　分摊的公用建筑面积＝公用建筑面积分摊系数＊套内建筑面积。

　　第十二条 其他房屋的买卖和房地产权属登记，可参照本规则执行。

　　第十三条 本规则由建设部解释。

　　第十四条 本规则自１９９５年１２月１日起施行


什么是“套内建筑面积”？




　　我们先看看什么是“套内建筑面积”？套内建筑面积由三部分组成：

　　（1）套内使用面积：A，卧室、起居室、厅、过道、厨房、卫生间、假层、厕所、储藏室、壁柜等分户门内面积的总和；B，跃层住宅中的户内楼梯，按自然层数的面积总和计入使用面积；C，不包含在结构内的烟囱、通风道、管道井，均计入使用面积。

　　（2）套内墙体面积：新建住宅各套之间的分割墙、套与公用建筑空间之间的分割墙，以及外墙（包括山墙），均为共用墙。共用墙体按水平投影面积的一半计入套内墙体面积；非共用墙墙体水平投影面积全部计入套内墙体面积；内墙面装修厚度均计入套内墙体面积。

　　（3）阳台建筑面积：A原设计的封闭式阳台，按其外围水平投影面积计算建筑面积；B，挑台（底阳台）按其底板水平投影面积的一半计算建筑面积；C，凹阳台按其交战面积（含女儿墙墙体面积）的一半计入建筑面积；D，半挑半凹阳台，挑出部分按其底板水平投影面积的一半计算建筑面积，凹进部分按其交战面积的一半计算建筑面积。

　　综上所述，套内建筑面积=套内使用面积+套内墙体面积+阳台建筑面积。

二、套内墙体面积的计算：新建住宅各套内使用空间周围的维护或承重墙体，有公用墙和非公用墙两种。
　　新建住宅各套之间的分隔墙，套与公用建筑空间之间的分隔墙以及外墙(包括外山墙)均为公用墙，公墙墙体按水平投影面积的一半计入套内墙体面积。
　　非公用墙墙体也按水平投影面积的一半计入套内墙体面积。
　　内墙面装修厚度均计入套内墙体面积。

　　三、阳台建筑面积的计算：(1)原设计的封闭式阳台，按其外围水平投影面积计算建筑面积；(2)挑阳台(底阳台)按其底板水平投影面积的一半计算建筑面积；(3)凹阳台按其净面积(含女儿墙墙体面积)的一半计算建筑面积；(4)半挑半凹阳台，挑出部分按其底板水平投影面积的一半计算建筑面积，凹进部分按其净面积的一半计算建筑面积。

套内建筑面积≠地毯面积

    套内建筑面积不等于地毯面积，它等于套内使用面积＋套内墙体面积＋阳台建筑面积之和。套内建筑面积完全属于买房人个人私有，与套内使用面积相比，更能完整地反映买房人个人私有部分的产权。

    由于套内建筑面积不等于地毯面积，所以套内建筑面积个人测量还是有一定困难（即使个人会测量，发生争议时，个人的测量结果也不会被对方和法院承认），只是委托正式测量机构进行测量的费用大幅度减少。

    由于有套内使用面积和套内建筑面积两个官方定义，最好避免使用按套内面积买房的说法，更不能把按套内建筑面积买房说成按套买房（这完全是两个不同的买房计价方法）。

    套内建筑面积买房也有学问

    有人担心按套内建筑面积计价买房，房地产商可能会缩小公摊面积，这一点笔者在２０００年建议买房人按套内使用面积买房或按套内建筑面积买房时就提醒买房人注意，不过酒店式的大堂、写字楼般宽的楼道，对于普通为了居住的工薪阶层来讲也并不切合实际，世上没有免费的午餐，不买也罢！笔者反而觉得现在更有必要提醒买房人注意以下几个问题：

    １、由于套内建筑面积含套内墙体面积，所以买房人要注意到同一座楼，买相同的套内建筑面积不一定能买到相同的套内使用面积。尽管外墙只有一半厚度计入套内建筑面积，但对砖结构的房子来说，底层的墙体面积厚，上层的墙体面积薄，所以同样的单元，楼上楼下的套内使用面积还是有差别的；同一层来讲，即使相同的套内建筑面积，把角的单元比夹在中间的单元套内使用面积也会小一些。

    ２、即使是套内使用面积也不是地毯面积，因为房间里的管道井是要计入套内使用面积的。因此买房人买房时最好让房地产商标清楚管道井的面积有多大。由于现在提倡户外查表，暖气也将分户计量，过去老房子里的很多竖管在新房子里会变成横管，买房人买房时要小心管道井是否只放着你买的房子的竖管，别把公共的竖管井计到自己的套内建筑面积里。

    ３、套内建筑面积还包括凉台建筑面积，买房人要搞清不同凉台计入套内建筑面积的不同比例，并要清楚已出售的房子，半封闭凉台是不能随便改为全封闭凉台的。

    ４、按规定有些面积是可以计算面积，有些面积是不可以计算面积的，为避免不必要的纠纷，买房人买房时最好向房地产商问清楚所有“不完整”（低于层高）高度的面积哪些算套内建筑面积，比如：现在比较时髦的“飘窗”算进了套内建筑面积多少？盖在房子里的分体空调机位算没算进套内建筑面积？还有房间里有楼梯的、阁楼的，那些面积如何算套内建筑面积？

    俗话说“买的没有卖的精”，对于“精明”的发展商，面积上猫腻少了，说不定会在高度上做文章，一层楼矮２０公分，十几层楼就能多盖一层，有了按套内建筑面积计价卖房的规定，不等于万事大吉，买房人除了要全面理解《北京市城市房地产转让管理办法》外，还要在买房前多听多问，尽可能把有关问题在合同中加以明确。

在商品房买卖纠纷中，面积问题所占比例最大，某些不太“规矩”的房地产商利用购房人没有能力复测整幢建筑的建筑面积的弱点，在面积上大搞猫腻，一方面让购房人补缴３％的购房款，另一方面让购房人少得３％套内建筑面积。房地产商的做法不仅使购房人要为增加的看不清的公摊面积补交购房款，还要长年为其支付物业服务费和供暖费等各种费用，可以说这个莫名其妙的花销要伴随购房人一生。
购房人要避免在面积问题上吃亏，就要在约定合同第三、四、五条上下些功夫。
面积概念要搞清
已由具有房产测绘资格的单位实施测绘，并且测绘成果已经过房地产行政主管部门审核通过的建筑面积为产权登记面积。购买预售商品房的购房人一般应划掉合同第三条中[产权登记]选项，保留[合同约定]选项，购房人为了保护自己，务必在合同第三条中同时约定清楚建筑面积和套内建筑面积，有可能的话可再争取多约定一个套内使用面积（相对而言，套内使用面积购房人自己测量最方便），并明确阳台是[封闭式]，还是[非封闭式]。
商品房建筑面积由套内建筑面积和分摊的共有建筑面积组成，套内建筑面积由套内使用面积和套内墙体面积及阳台面积组成。人们常说的实用率是指套内建筑面积与建筑面积之比，使用率是套内使用面积与建筑面积之比。一般情况下设计合理的楼房使用率，高层塔楼住宅约在72%～75%之间，高层板楼住宅约在在78%～80%之间，多层住宅建筑约在85%左右，购房人买楼前可先通过计算自己所买房子的使用率，来判断房子的设计和价格是否合理？
购房人在约定套内建筑面积时应注意以下几个问题：
1．由于套内建筑面积含套内墙体面积，所以购房人要注意到同一座楼，买相同的套内建筑面积不一定能买到相同的套内使用面积。尽管外墙只有一半厚度计入套内建筑面积，但对砖结构的房子来说，底层的墙体面积厚，上层的墙体面积薄，所以同样的单元，楼上楼下的套内使用面积还是有差别的；同一层来讲，即使相同的套内建筑面积，把角的单元比夹在中间的单元套内使用面积也会小一些。
2．即使是套内使用面积也不是地毯面积，因为房间里的管道井是要计入套内使用面积的。因此购房人买房时最好让房地产商标清楚管道井的面积有多大。由于现在提倡户外查表，暖气也将分户计量，过去老房子里的很多竖管在新房子里会变成横管，购房人买房时要小心管道井是否只放着你买的房子的竖管，别把公共的竖管井计到自己的套内建筑面积里。
3．套内建筑面积还包括凉台建筑面积，购房人要搞清封闭式阳台的面积按其外围水平投影面积计算；非封闭式阳台的面积按其外围水平投影面积的一半计算。购房人还应知道阳台的封闭方式是以经过报批的商品房规划设计图为准，房地产商不能擅自变更其封闭方式，已出售的房子，半封闭凉台是不能随便改为全封闭凉台的。
4．按规定有些面积是可以计算面积，有些面积是不可以计算面积的，为避免不必要的纠纷，购房人买房时最好向房地产商问清楚所有“不完整”（低于层高）高度的面积哪些算套内建筑面积，比如：现在比较时髦的“飘窗”算进了套内建筑面积多少？盖在房子里的分体空调机位算没算进套内建筑面积？还有房间里有楼梯的、阁楼的，那些面积如何算套内建筑面积？
　按套内建筑面积计价更不能忽视公摊面积
　     由于《北京市城市房地产转让管理办法》第三十四条作出了“预售商品住宅的，应当按照套内建筑面积计价”的强制性要求，签订购买商品住宅预售合同时，购房人和房地产商在约定第四条时只能选择填写新修改的合同范本中该条的“1.按套内建筑面积计算”，购买非商品住宅、别墅或购买现房的购房人则依然可在按建筑面积、按套内建筑面积、按套三种计价方式中自行选择一种方式和房地产商进行约定，也可在空行中和房地产商约定按使用面积等其它方式进行计价。
笔者在这里特别提醒购房人注意的是：按套内建筑面积计价，是增加面积透明度的一种计算单价的方法，绝不代表按套内建筑面积计价，购房人就没有购买公摊面积。购房人千万不要忽视对建筑面积的约定，建筑面积所含的分摊的共有建筑面积反映着购房人的共有产权，购房人应要求房地产商按《北京市城市房地产转让管理办法》第三十五条规定，在附件二中把其预售商品住宅之前公示的“有资质的测绘单位出具的商品房预售面积测绘技术报告书和下列分摊情况：（一）被分摊的共用部位的名称、用途、所在位置、面积；（二）参与分摊共用建筑面积的商品房的名称、用途、所在位置、面积、分摊系数；（三）不分摊的共用部位”全部写清楚。
　误差处理方法怎样约定
由于合同示范文本第五条写明：根据当事人选择的计价方式为依据进行面积确认及面积差异处理。新的范本特别在第五条中增加了按套内建筑面积计价时实测面积与合同约定面积出现误差的处理方法。相信房地产商一般都会同意购房人在填写第五条时填写与第四条选择的计价方式相对应的面积确认及面积差异处理。
笔者在前面已经提到，按套内建筑面积计价不等于购房人没有购买公摊面积，如果按合同范本第五条仅仅约定套内建筑面积出现误差的处理方法，是无法杜绝某些房地产商面对新规定，在缩小建筑面积上打主意，如果公摊面积缩小比例大于套内建筑面积缩小比例，显然购房人是要吃亏的。因此笔者强烈建议购房人参照《北京市国土资源和房屋管理局关于商品住宅实行套内建筑面积计价有关问题的通知》中关于经济适用住房面积出现误差的处理方法，争取和房地产商补充约定：“房屋竣工后，根据面积实测数据计算，以所购住房套内建筑面积计价结算的房价款大于以所购住房建筑面积价格计价结算的房价款时，按所购住房建筑面积价格结算房价款。”当然能争取到和房地产商约定“房地产商应保证‘建筑面积’和‘套内建筑面积’的实测面积与合同约定面积的误差等比增长，发生不等比增长或反向变化时，由购房人选择是以‘建筑面积’还是以‘套内建筑面积’的误差结算房价款，如果‘建筑面积’和‘套内建筑面积’其中任一面积误差绝对值超过3％，购房人均有权利解除合同”更为理想。
购房人一定要注意保留合同第五条中的“因设计变更造成面积差异，双方不解除合同的，应当签订补充协议。”这句话，并明确约定退房情况下房地产商付给利息的具体利率，宁愿交房时可能会吃点亏，也最好在合同上写上一个明确的百分比（比如签合同时人民币的商业贷款利率），以免事后不必要的争拗。
争取约定层高出现误差的处理方法
另外：购房人最好在和房地产商约定面积出现误差的处理方法的同时，能够约定层高出现误差的具体处理方法，层高很可能成为房地产商另一个钻空子的问题，购房人绝不能单凭房地产商不会缩小公摊面积和层高影响声誉的美好愿望，忽视可能会出现的新纠纷。
按套计价如何约定
如果购房人购买的是现房或别墅，自愿约定按套计价，示范文本第五条没有给出面积出现误差的具体处理方法，购房人应按建设部《商品房销售管理办法》第十九条规定，购买现房的，在对现售房屋实地勘察后直接在合同中约定总价款。购买别墅类预售房屋的，在合同中附所售房屋的平面图上标明详细尺寸和约定误差范围，同时在合同中明确房屋交付时，套型与设计图纸一致，相关尺寸也在约定的误差范围内，维持总价款不变；套型与设计图纸不一致或者相关尺寸超出约定的误差范围，购房人可以决定退房或者与房地产开发企业重新约定总价款。如果购房人选择退房的，由房地产商承担违约责任（最好约定具体承担什么责任）。

福建省建设厅关于《公共建筑节能设计标准》执行过程中有关问题答疑的通知

中关于外窗规定的内容

（6）外窗凸出部分周边不透光的围护结构不参与面积计算。〈BR〉    （7）外窗的面积是指用透光材料镶嵌的建筑外门窗面积，包括镶嵌透光材料的型材所占面积。〈BR〉    （8）外窗的面积按实际面积计算，均计入窗洞口所在外墙朝向。〈BR〉    以上外窗包括透明幕墙、外门透明面积。

据介绍，目前流行的飘窗多分为两种形态，一种是有台阶的，一种是完全落地、与地面浑然一体的，它们不仅增加了户型采光、通风的功能，而且也为商品房的外立面增添了无穷的建筑魅力。因此，有关飘窗面积的计算问题，也就成为消费者关注的热点。据建设部建住房2002【74】号文第六条规定：对倾斜弧状等非垂直墙体的房屋、层高2.2米以上的部位，要计算面积；而房屋墙体向外倾斜、超出底线外沿的，以底板投影计算建筑面积。即有台阶的飘窗，只要高度不超过2.2米，都不计入销售面积，所以也就不存在为飘窗买单的问题。也就是说，飘窗台到天花板的高度少于2.2米，窗台不算入面积，外飘阳台（只有一面靠墙）算一半面积；内阳台（有三面墙）算全面积。而超过2.2米的落地飘窗有效地扩大了房屋的实际使用面积，所以，应纳入房屋产权面积，并按照最终实测面积计算房价。  

　飘窗之美  

　有人喜欢把飘窗叫做“凸窗”，因为这种窗户一般呈矩形或梯形向室外凸起。飘窗不像传统的平窗只有一面是玻璃，它三面都装有玻璃。窗台的高度也比较低，低矮的窗台使人们有了更广阔的视野，感觉和自然更贴近了。  

　其实低窗台的飘窗，在上海是有历史的，从前老上海的花园小洋房中经常可以见到。现在国内许多住宅也采用了飘窗设计，不仅追求外表美观，而且注重实用。  

　一般来说卧室配有飘窗，不但可以享受充足的室内光线，还可以饱览室外秀美景观，主卧的飘窗更注重体现温馨宁静。  

　飘窗还可以作为很不错的观景台。躺在窗台上，上面放上两个靠垫，或坐或卧，白天看车水马龙，晚上看满天星斗。利用飘窗的另一方面是其充足的光照。  

　慎用飘窗  

　当然，飘窗虽然有这么多的优点，它的使用还是有很多需要注意的。  

　首先、我们建议窗台的材料要能防晒。另外专家建议不要把飘窗开在儿童房里，这主要是出于安全的考虑， 因为低矮的窗台儿童很容易攀爬。  

　现在有些住宅不管是在卧室或书房、客厅，也不分朝向东西南北，一律开了许多外飘窗，美其名曰“扩大室内使用空间”、“开阔观景视线”，有的还宣传是有180度的大视角。但这应该是因地制宜、应需而生，不能生搬硬套。如果是在南面，或者是朝向一个好的景向，在卧室、书房或起居室内设置飘窗，确实能起到赏心悦目的效果。但如果是在北面，或者周围环境并不开阔，飘窗不但不能有好作用而且会适得其反。低窗台飘窗，特别是多层、高层住宅更应注意使用安全。国家标准“住宅设计规范”明确规定：外窗窗台距室内楼地面低于0．9米时应采取防护措施。

ahui98

好贴，正需要学习这方面的知识！

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小精灵

这里的文章真是全面啊，什么都有，支持支持！

小精灵

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老兄，转贴最好注明一下吧

安子仪

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