住建部国土部联手给楼市吃定心丸

嫦娥一号

2012年09月24日 02:54


　　住房和城乡建设部有关负责人“楼市继续限购，房价不具备全面反弹条件”的表态，与国税总局明确房产税扩大征收，共同给市场吃了一颗定心丸。此时，适逢第四季度临近，调控细则即将进入新一轮倒计时的时段。
　　虽然“金九”在连续几个月高成交量的对比下，显得成色不足，但这并不妨碍今年三季度的住宅成交量创下近三年最高的记录。

　　为何三季度市场明显升温？中原地产市场研究部总监张大伟认为，首先，3月份以后， 政策环境出现了明显变化。虽然限购、限贷这两大调控主基调仍未放松，但是对房地产影响较大的信贷政策方面出现了较大的松动。其次，土地的市场升温，使得购房者对市场价格再涨担忧增加，随之入市。【住建部国土部联手给楼市吃定心丸 地产股有起色？】
　　虽然房地产市场从表面来看逐渐回暖，但住房和城乡建设部负责人日前表示，总体看，去年下半年以来形成的市场格局尚未出现根本性改变，投机投资性购房得到明显抑制，房价基本平稳，住房库存量基本保持稳定。接下来，各部门、各地区将继续坚定不移地贯彻执行房地产市场调控政策，坚决抑制投机投资性购房需求，支持居民合理自住性需求，促进房地产市场平稳健康发展。要坚定不移地执行好现有调控政策，巩固调控成果。继续指导督促限购城市严格执行住房限购措施，确保限购措施实施效果。
　　事实上，自6月份以来，多部委就陆续表态，坚持房地产调控不放松，7月中下旬，国务院还派出督查组进行房地产调控情况实地调研。8月底，多部委再次密集发声楼市调控，并传递出差别税收、房贷及推进房产税试点，将成为下一步楼市调控政策走向的信号。
　　从操作层面来看，房产税试点扩大确已在计划安排内。20日，国家税务总局政策法规司巡视员丛明在第五届中国企业税务管理创新大会上明确表示，房产税下一步将扩大试点范围，并逐步建立房地产税制度，房地产税具体深化时间可能在年底或明年3月份以后。“房地产税最终会在全国实施。”丛明表示。
　　此外，上述住建部相关负责人同时表示，适时对执行调控政策不力、放松调控政策，造成房价过快上涨的地区实行问责。同时，加快研究并完善房地产市场调控政策措施，完善房地产市场调控长效机制。
　房产税或扩大试点 逐步建立房地产税制度 　　国家税务总局政策法规司巡视员丛明近日表示，下一步房产税不仅将扩大试点范围，而且要逐步建立按照评估价值征收的房地产税制度，并强调其与房产税的差异。接受中国经济时报采访的专家称：“房产税未来可能将涉及土地的税种纳入其中，需要建立高效、完善的评估团队，这是长期的建设过程。”
　　涉地税种或并入房产税
　　丛明强调，要区分房产税和房地产税这两个不同的概念。房产税是按照原值征收，而房地产税则是按照评估价值征收，评估价值里包括了地价。
　　“房产税是税种，房价里本身就包含地产价值。房地产税是个税收体系，房产税、耕地占用税、城镇土地使用税都包含其中。按价值评估是进步，房产作为商品有较大的价格波动，按价值评估进行征税才更合理。过去的评估方式是计划经济产物，市场规律要求税收与市场加强联系。”十年来追踪研究房产税的东北财经大学财政税务学院教授李晶告诉中国经济时报记者。
　　丛明还表示，下一步将双管齐下，包括进一步扩大房产税试点以及逐步建立房地产税制度，“目标是消灭房产税，建立房地产税”。
　　中央财经大学财政税收研究所所长曾康华教授对本报记者分析，未来可能是想将耕地占用税、土地使用税和房产税结合在一起征。目前的房产税，主要是对出租收入和房产余值征收。房产税和房地产税名称变化的意义不大，可能为突出避免重复征税而对房产和土地相关税种在税制上的相应调整。类似税种国外一般叫“房产税”或“财产税”，后者也主要是对不动产收税。
　　9月初，国税总局曾就房产税试点扩围问题明确表示，正在同财政部、住房和城乡建设部积极研究推进扩大房产税改革试点范围。丛明则透露，房地产税具体深化时间可能在年底或明年初。
　　“由于营业税改增值税导致地方税源的减少，房产税或能成为某种补充。这不是单一税种的改革，而且涉及整个地方财税体制完善，还有中央地方财权分配。趋势是必然的，但过程也是漫长的。”曾康华说。
　　适当引入社会评估机构
　　房产税地征收可能变得较为复杂，而价值估算的效率与公平，及评估体系的建设也受到关注。
　　“现在房屋个体价值差异很大，比较纷乱复杂，评估口径难于统一。”曾康华说，从国外经验来看，一般采取同时考虑过去价值、现在价值、面积等综合因素，其中现在价值的参考度高于过去价值。怎么评估，由谁评估，能确保公正合理？目前相关职能部门的人力、物力恐暂时无法承担如此大的工作量。价格波动是动态的，这也增添了难度。政府部门外，或可以适当引入社会评估机构。
　　李晶认为，改革不是等条件完善了才改，要在试点中培养环境、不断学习先进经验、培养合格人才。有媒体指出，2011年1月至今，重庆、上海两地推出房产税试点，仍是以现有房产税为基础的扩大征税，对整体房地产税改革的制度贡献有限。
　　“按照国际经验，由于各地情况不同，具体的实施细则将由各地方酌情制定，也不会一下子推开，会有先有后。怎样核定征收的价格基准很重要，需要全国测算，结合地方差异才能决定基本的免征额或免征面积。由于房产本身不具流动性，地域、位置差异导致的影响较大。需要统计的精细化，未来会在不同地区区分的比较细。”曾康华说。
　　财政部财政科学研究所所长贾康日前谈及房产税时表示，“总体来说改革的正面效应容易认定，现在很多的反对理由都不能形成依据，不论是法理障碍，还是操作障碍，都不存在。”
　　“房产价值评估本身不是特别难的事，只要有一套好的配套体系，将评估办法研究透，技术上就不再困难。目前首先要改思路，在试点中摸索、改进、完善。”李晶说。
　　“未来将通过试点地区的效果和反馈，总结经验教训进行调整，最终目标是要建立公平、合理，兼顾效率的房产税收体系。没有效率就缺乏推开的基础，要形成一套流畅的实施机制。”曾康华认为。(中国经济时报)
　开发商拿地热情高涨 专家称楼市升温但远未过热 　　据中国之声《新闻晚高峰》报道，这段时间，杭州、南京、武汉、温州等多个城市密集增加土地供应数量，与此同时，万科、富力地产等大型开发商拿地热情也开始高涨，陆续在广州、杭州等地出手阔绰，大量买地。
　　机构数据显示，8月份，万科、龙湖、中海、金地四家大型房企拿地金额合计为120多亿元，环比上涨4.85%。进入9月，各大房企也都没闲着，万科先是以13.65亿元成功竞得广州开发区开源大道以南某地块；很快华润置地以总成交价10.84亿元竞得成都地块；富力地产以4亿元总价通过协议转让方式接手广州海珠城项目……
　　杭州的王欣然刚刚大学毕业，房地产商的大方让他有些担心，这是不是房价要继续上涨的信号啊？
　　王欣然：肯定担心房价上涨，现在买房对于我来说，还不是一个非常迫切的问题，所以我应该还会再观望一下。
　　开发商的举动究竟会给房地产市场带来怎样的影响？对老百姓而言，是喜还是悲？专家们的分析，显然可以让大家大可放心。中国房地产数据研究院执行院长陈升认为，这段时间的土地市场与上半年的寒冰状态相比，确实开始升温，但远不到过热的局面。
　　陈升：竞争性是在加强，比如一块地会有十几家竞争。同时国土资源部要求，溢价地超过50%就要上报，个别楼盘已经出现超过50%甚至到70%的涨幅。相对于之前的动辄300%的涨幅来说，现在有热度，但是还没有过热。特别是一线城市去库存的速度还是蛮快，所以对开发商来说，也要进行一定的土地储备，维持以后长期运营。
　　伟业我爱我家副总裁胡景晖分析认为，精明的房地产商现在纷纷出手拿地，一来上半年的销售让他们手里有了钱，二来现在拿地比较便宜，这笔经济账房地产商算得最仔细。
　　胡景晖：目前很多开发商对市场的判断比今年年初要好一些，因为今年年初比较悲观。现在来看，由于房地产市场经过调控以后，整体形势降温以后，在土地市场上有很多开发商已经撤出。再加上有关部门对于高价地的干预，对于一些资金实力比较强的开发商拿地来讲，现在拿得比较便宜。
　　国土资源部公布数据显示，上半年全国住宅用地供应量为4.72万公顷，仅完成了全年住房供地计划的不到3成，国务院督查组也表示，部分城市今年上半年住房用地供应计划完成率较低，个别城市不到10%，所以各地要加快完成土地供地计划指标。
　　也正因如此，各地政府也都从8月开始集中推地，京沪等热点城市甚至还推出了此前一直舍不得拿出来的“压箱底”优质地块，也都是为了吸引开发商的注意。在胡景晖看来，每到下半年的这个时候，也都是开发商集中补充存货的时间，并不属于异常现象，而各地集中推出土地，不仅不会让房价上涨，反而是房价趋于平稳的信号：
　　胡景晖：由于众多的拿地，意味着未来一年到一年半的时间内供应量会很充足，这是一个价格平稳的信号，不是一个涨价的信号。
　　广州的陈先生和杭州的袁丽嘉对房地产商拿地都表现得很冷静，他们表示买房的时间不会因此而改变。
　　陈先生：我没有觉得买地跟房价有多大关系，大量买地可能是政府供地多了，对未来成交量看好一点。
　　袁丽嘉：我感觉如果大批量卖地的话，反倒可能房子多了，有可能房价还会持续降下去一点，我们可能会过一阵子再买。(中国广播网)