[原创] 云中飞点评：苏地税规（2012）1号：土地增值税的风声越来越紧 [复制链接]

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发表于 2012-8-27 20:15:20 |只看该作者 |倒序浏览

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云中飞点评：苏地税规（2012）1号：土地增值税的风声越来越紧

云中飞个人简介：

钟必，网名云中飞，资深税务稽查官员，全国税务系统主流培训讲师，在网上具有广泛的影响力。广东税务干部学院兼职教师，珠海市注册会计师协会教育培训委员会委员，2011年广州地税局《房地产税务稽查业务培训班》特约培训讲师,2011年扬州税务进修学院《房地产开发企业税务稽查培训班》特约培训讲师,2012年深圳国税局海洋石油分局《金融企业税务风险点班》特约培训讲师，2012年福建税校《全国地税系统处级稽查局长培训班》特约培训讲师。参与了国家税务总局教育中心标准化课程《企业所得税政策法规》的编写和《广东省地税局稽查案例选编》的编写，参加过全国税务系统2010年教学科研(税务稽查)论坛并进行示范演讲。长期为各地税务稽查系统做查前培训，经常为广大企事业单位授课，授课内容精彩，实操性强，信息量大，受到普遍欢迎。

云中飞的主要研究方向是企业所得税和房地产相关税收。云中飞联系电话:18926950393邮箱;zhongbi2008 @vip.163.com

云中飞的核心课程是房地产业http://blog.sina.com.cn/s/blog_707400eb0102dwmx.html、金融业http://blog.sina.com.cn/s/blog_707400eb0102e047.html、非居民税收、资本交易http://blog.sina.com.cn/s/blog_707400eb0102dv5z.html、税务稽查技巧http://blog.sina.com.cn/s/blog_707400eb0102dvzn.html等。
云中飞联系电话18926950393,邮箱zhongbi2008@vip.163.com

云中飞点评：苏地税规（2012）1号：土地增值税的风声越来越紧

苏地税规（2012）1号关于土地增值税有关业务问题的公告

根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》及其实施细则和其他税收法律法规的规定，现将土地增值税有关业务问题公告如下：

一、土地增值税清算单位

土地增值税以国家有关部门审批、备案的项目为单位进行清算，对于国家有关部门批准的分期开发的项目，以分期项目为单位进行清算。对国家有关部门批准的开发项目或分期项目开发周期较长，纳税人自行分期开发的，其收入、成本、费用按规定分别归集的，主管税务机关可将自行分期项目确定为清算单位。

云中飞点评：很简单，意思是，当只有1个工程规划许可证，却又自行分3期开发的，就分3期清算。

二、土地增值税核算对象

土地增值税以纳税人房地产成本核算的最基本的核算项目或核算对象为单位计算。同一开发项目中包含多种类型房地产的，按以下类别作为核算对象，分别计算收入、扣除项目金额、增值额、增值率，缴纳土地增值税。

（一）普通标准住宅；

（二）其他类型住宅（含普通住宅和非普通住宅）；

（三）非住宅类房产。

云中飞点评：对于开发项目中同时存在普通住宅、非普通住宅、其他开发产品三类，是分两类进行清算（即普通住宅和其他开发产品）还是分三类进行清算，国家却没有一个明确的标准，导致财税人员掌握和各级税局机关执行的有一些差异。本次江苏地税规定分三类进行清算。毫无疑问，分两类进行清算对纳税人有利，分三类进行清算对纳税人不利。目前，分三类进行清算的还有广西、湖北、重庆等地税局。如果你所在的省还没有分三类进行清算，云中飞建议你赶快去清算。

三、关于房地产转让收入的确认

（一）转让房地产的有关经济利益的确认

纳税人因转让房地产收取的违约金、滞纳金、赔偿金、分期付款（延期付款）利息以及其他各种性质的经济收益，应当确认为房地产转让收入。

因房地产购买方违约，导致房地产未能转让，转让方收取的该项违约金不作为与转让房地产有关的经济利益，不确认为房地产转让收入。

云中飞点评：以前，因房地产购买方违约，导致房地产未能转让，转让方收取的该项违约金到底征不征营业税一直争论很大。而对于土地增值税，本次江苏地税采取“皮都没有，怎么会有毛”的观点，不征。云中飞赞一个。

（二）售后返租收入的确认

单位和个人转让房地产，同时要求购房者将所购房地产无偿或低价给转让方或者转让方的关联方使用一段时间，其实质是转让方获取与转让房地产有关的经济利益。对以此方式转让房地产的行为，应将转让房地产的全部价款及有关的经济收益确认为转让收入，依法计征土地增值税。如转让房地产价款以外的有关经济收益无法确认的，应判断其转让价格是否明显偏低。对转让价格明显偏低且无正当理由的，应采用评估或其他合理的方法确定其转让收入，依法计征土地增值税。

云中飞点评：房地产的售后返租，从来都是非法行为，但仍然有很多房地产企业在弄。对于售后返租的研究，云中飞认为，江苏地税是处于全国领先水平的。之前，有个东北某市的地税局对房地产的售后返租只关注了房产税，没有关注营业税，土地增值税，相当业余。江苏地税就很好：

江苏省地方税务局关于房地产开发公司销售返租有关营业税问题的批复规定：

扬州市地方税务局：

你局《关于房地产开发公司销售返租有关税收问题的请示》（扬地税发[2008]18号）收悉，经研究，现就有关问题批复如下：

房地产开发公司销售不动产，采取优惠方式要求购房者无偿或低价将不动产交给开发公司使用若干年。这一经营方式名义上是开发商让利给购房者，实质上是优先取得了购房者的不动产的使用权，即其他经济利益。因此，对房地产开发公司以此方式销售不动产的行为，应按照《中华人民共和国营业税暂行条例实施细则》第十五条和《中华人民共和国税收征收管理法实施细则》第四十七条规定核定其营业额。

二○○八年四月七日

上述文件的缺点是，如果不是房地产开发公司优先取得了购房者的不动产的使用权，而是它的关联方物业公司优先取得了购房者的不动产的使用权，就出现盲区了。因此，本次江苏地税土地增值税特别加入了关联方的内容，尽量减少盲区。如果你自以为是的采取非关联方物业公司优先取得了购房者的不动产的使用权，云中飞告诉你，江苏地税就会以转让价格明显偏低核定你，让你无处可逃，谁叫你做非法的售后返租呢？

（三）房地产转让价格明显偏低的收入确定

对纳税人申报的房地产转让价格低于同期同类房地产平均销售价格10%的，税务机关可委托房地产评估机构对其评估。纳税人申报的房地产转让价格低于房地产评估机构评定的交易价，又无正当理由的，应按照房地产评估机构评定的价格确认转让收入。

对以下情形的房地产转让价格，即使明显偏低，可视为有正当理由：

1、法院判定或裁定的转让价格；

2、以公开拍卖方式转让房地产的价格；

3、政府物价部门确定的转让价格；

4、经主管税务机关认定的其他合理情形。

云中飞点评：税法对转让价格明显偏低是没有明确定义的。

最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）法释〔2009〕5号规定：

   第十九条　对于合同法第七十四条规定的“明显不合理的低价”，人民法院应当以交易当地一般经营者的判断，并参考交易当时交易地的物价部门指导价或者市场交易价，结合其他相关因素综合考虑予以确认。

   转让价格达不到交易时交易地的指导价或者市场交易价百分之七十的，一般可以视为明显不合理的低价；对转让价格高于当地指导价或者市场交易价百分之三十的，一般可以视为明显不合理的高价。

债务人以明显不合理的高价收购他人财产，人民法院可以根据债权人的申请，参照合同法第七十四条的规定予以撤销。

但是，司法解释是指由国家最高司法机关在适用法律过程中对具体应用法律问题所作的解释，对各级司法机关如何适用法律具有约束力。

  行政机关在办案时可以参考有关司法解释，但不宜直接适用司法解释。

目前，全国的税务局只有河南、江苏出了转让价格明显偏低的文件，口径都只有10%，太严厉了，压缩了市场价格固有的弹性幅度，对纳税人有失公平。

四、同一开发项目不同类型房地产成本费用分摊

（一）同一开发项目中建设不同类型房地产的，按该类型房地产建筑面积占该项目总建筑面积的比例分摊取得土地使用权所支付的金额和土地征用及拆迁补偿费（以下简称“土地成本”）。但对占地相对独立的不同类型房地产，应按该类型房地产占地面积占该项目房地产总占地面积的比例计算分摊土地成本。

（二）同一开发项目中建设的不同类型房地产发生的建筑安装工程费，前期工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用，按本公告第二条所规定的核算对象分别归集。如不能按不同类型房地产分别归集的，应按照不同类型房地产的建筑面积占该项目总建筑面积比例分摊。

云中飞点评：

土地使用权所支付的金额计算分摊的原则是:不同类型房地产按占地面积法，同一开发项目按建筑面积法。

（三）同一开发项目中建设的不同类型房地产应分摊的利息支出，凡能够按不同类型房地产计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实计算扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。利息支出以外的其他房地产开发费用，按本条第(一)、(二)项规定计算分摊的金额之和的5%计算扣除。

凡不能按转让房地产项目不同类型房地产计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，房地产开发费用按本条第(一)、(二)项规定计算分摊的金额之和的10%计算扣除。

云中飞点评：本条款无新意.

五、关于房地产开发成本、费用的扣除

（一）房地产开发成本核定扣除

纳税人在办理土地增值税清算申报时所附送房地产开发成本凭证或资料不符合清算要求或不实的，税务机关可参照当地建设工程造价管理部门公布的造价定额资料，结合房屋结构、用途、区位等因素，核定开发成本的单位面积金额标准，并据以计算扣除。

云中飞点评：房地产企业的问题,不在收入,而在于成本.特别是建筑成本.房地产企业的建筑成本偏高有两种可能性:一个是虚开发票或购买假发票, 云中飞最近给广东清远地税局稽查局讲了房地产稽查技巧课程,云中飞特别向清远地税局稽查局讲解了检查房地产企业虚开发票的四大方法,见http://blog.sina.com.cn/s/blog_707400eb0102e1gs.html;另一种是与总包串通人为抬高建筑成本,当你人为抬高建筑成本,税务局就不跟你玩了, 税务局就会核定开发成本的单位面积金额标准，并据以计算扣除。目前, 已经在核定的有很多税务局。

（二）公共配套设施成本费用的扣除

房地产开发企业建造的各项公共配套设施，建成后移交给全体业主或无偿移交给政府、公共事业单位用于非营利性社会公共事业的，准予扣除相关成本、费用；未移交的，不得扣除相关成本、费用。项目规划范围之外的，其开发成本、费用一律不予扣除。

人防工程的使用权和收益权未无偿移交给全体业主的，其相关成本、费用不予扣除。

云中飞点评： “建筑红线”现在很重要了，你逾越了红线，例如道路，就算你有协议，也是不可以扣除的，这个是纳税人应当关注的。

另外，土地增值税配套设施处理4原则是:

国税发[2006]187：
(三)房地产开发企业开发建造的与清算项目配套的居委会和派出所用房、会所、停车场(库)、物业管理场所、变电站、热力站、水厂、文体场馆、学校、幼儿园、托儿所、医院、邮电通讯等公共设施，按以下原则处理：
　　1.建成后产权属于全体业主所有的，其成本、费用可以扣除；不作收入。
　　2.建成后无偿移交给政府、公用事业单位用于非营利性社会公共事业的，其成本、费用可以扣除；

   不作收入，即不用视销售。
　　3.建成后有偿转让的，应计算收入，并准予扣除成本、费用。（两头都算，可合并计算已售、可售面积)

4、产权不是业主的，也不是开发商的，又不是公用的，用来出租、自用的，既不做收入，也不做成本。（两头都不算）

看到这里,你可能会问,第4点国税发[2006]187是没有的啊, 第4点是哪里来的啊.呵呵,这是总局梁处长说的,云中飞最近听了总局梁处长半天的课,受益非浅. 云中飞知道一些土地增值税最新的一些改革动向.

  　

（三）装修装饰费用的扣除

凡以建筑物或构筑物为载体，移动后会引起性质、形状改变或者功能受损的装修装饰物支出，可以作为开发成本计算扣除。上述之外的其他装修装饰费用支出，一律不得作为开发成本扣除。

对房地产开发企业售楼处等营销设施的装修费用，应计入房地产开发费用。

云中飞点评：

商品住宅装修一次到位实施细则规定:
　商品住宅装修一次到位所指商品住宅为新建城镇商品住宅中的集合式住宅。装修一次到位是指房屋交钥匙前，所有功能空间的固定面全部铺装或粉刷完成，厨房和卫生间的基本设备全部安装完成，简称全装修住宅。

凡以建筑物或构筑物为载体，移动后会引起性质、形状改变或者功能受损的装修装饰物支出，可以作为开发成本计算扣除。

云中飞理解是:中央空调可以作为开发成本,分体空调不可以作为开发成本.因此, 江苏房地产开发企业采取”买房送空调”的做法很危险, 空调不可以作为开发成本,如果帐没有做对,收入还不给你冲减.怎么样才是做对帐了,可以冲减收入呢? 呵呵,不告诉你,谁叫你做恶心的”买房送空调”呢?直接降价多轻松啊.

（四）取得土地使用权所支付费用的扣除

纳税人为取得土地使用权所支付的地价款，在计算土地增值税时，应以纳税人实际支付土地出让金（包括后期补缴的土地出让金），减去因受让该宗土地政府以各种形式支付给纳税人的经济利益后予以确认。

房地产开发企业支付的土地闲置费不得扣除。

云中飞点评:

例如,某房地产开发企业通过招拍挂购入土地100亩，与国土部门签订的出让合同价格为10000万元，企业交纳土地出让金10000万元。协议约定，在土地出让金入库后，以财政支持的方式给予乙方补助3000万元作为奖励，但未具体规定资金的专项用途。

“取得土地使用权所支付费用”以“实际净支付”为准,则取得土地使用权所支付的金额只能是7000万,这样,对纳税人将政府返还的土地补贴作为营业外收入，达到增加20%加计成本扣除的筹划目的，应该休矣。

（五）相关费用、基金的扣除

1、房地产开发企业代收费用，应当按照《财政部国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》(财税字〔1995〕48号)第六条的规定进行处理。市政公用基础设施配套费、人防工程异地建设费不得加计扣除，也不作为房地产开发费用扣除的计算基数。

2、政府性基金和行政事业性收费按照以下原则处理：

（1）企业建造房屋建筑物时特有的费用和基金，按其是否与开发建造活动相关的原则进行划分。凡与开发活动直接相关，且可直接计入或分配计入开发对象的，允许计入开发成本；反之，则应计入开发费用。对企业非建造房屋建筑物时特有的费用和基金，应计入开发费用。

（2）允许计入开发成本的费用、基金，如果是在开发项目竣工验收之后发生的，则也应计入开发费用。

云中飞点评:

代收费用以“开发建造活动直接相关”和“开发期间”两个原则结合起来判断是属于开发成本还是属于开发费用，无疑是正确合理的、便于征管操作的方法。

云中飞联系电话18926950393,邮箱zhongbi2008@vip.163.com

本公告自2012年10月1日起施行。

二○一二年八月二十日