住建部：正研究进一步强化楼市调控政策措施

嫦娥一号

2012年08月24日 05:04


　　近日，住房城乡建设部有关负责人接受了新华社记者采访，介绍了当前房地产市场形势和调控工作。
　　这位负责人说，近两三个月以来，由于大量新楼盘陆续上市，商业银行连续下调购房贷款利率，并在基准利率水平上进一步下浮了购买首套住房的贷款利率，减轻了居民购房的实际负担，使一段时期以来积累的住房需求集中释放。当前市场的购房者多为首次置业的自住住房需求。最新的市场监测数据显示，截至7月底，全国重点城市可售新建商品住房面积仍处于历史高位。进入8月份以来，部分热点城市住房成交量环比稳中有降。房地产市场将会保持基本稳定的态势。

　　这位负责人表示，从这次对全国16个省(市)开展的督查情况看，个别地方出现了为强调稳增长，通过放松住房限购条件、发放购房补贴等方式，刺激住房消费的苗头。对此，国务院督查组已向有关地方政府提出明确的整改意见，要求出现放松调控政策的地区立即予以纠正，并强调各地不得以任何理由变相放松调控。住房城乡建设部按照国务院要求，正在密切监测房地产市场的变化，会同和配合有关部门，研究进一步强化市场调控的政策措施。
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　　住建部：房地产市场将保持基本稳定态势
　　近日，住房城乡建设部有关负责人表示，近两三个月以来，由于大量新楼盘陆续上市，商业银行连续下调购房贷款利率，并在基准利率水平上进一步下浮了购买首套住房的贷款利率，减轻了居民购房的实际负担，使一段时期以来积累的住房需求集中释放。当前市场的购房者多为首次置业的自住住房需求。房地产市场将保持基本稳定态势。
　　从这次对全国16个省(市)开展的督查情况看，个别地方出现了为强调稳增长，通过放松住房限购条件、发放购房补贴等方式，刺激住房消费的苗头。对此，国务院督查组已向有关地方政府提出明确的整改意见，要求出现放松调控政策的地区立即予以纠正，并强调各地不得以任何理由变相放松调控。住房城乡建设部按照国务院要求，正在密切监测房地产市场的变化，会同和配合有关部门，研究进一步强化市场调控的政策措施。(证券日报)
楼市十字路口 住建部研究强化调控 　　[ 住建部正在密切监测房地产市场的变化，会同和配合有关部门，研究进一步强化市场调控的政策措施 ]
　　似乎是国务院楼市督查组刚回京，中国楼市就开始反弹了。国家统计局最新的数字表明，70个大中城市中，上涨的城市有50个，这一数字大大超过上一个月。
　　住建部有关负责人日前表示，从这次对全国16个省(市)开展的督查情况看，个别地方出现了为强调稳增长，通过放松住房限购条件、发放购房补贴等方式，刺激住房消费的苗头。督查组已向有关地方政府提出明确的整改意见，要求出现放松调控政策的地区立即予以纠正，并强调各地不得以任何理由变相放松调控。住建部正在密切监测房地产市场的变化，会同和配合有关部门，研究进一步强化市场调控的政策措施。
　　调控强而有力，房价却涨势逼人，问题出在什么地方？房价新一轮上涨，将此后的楼市调控再度逼入一个微妙时期。
　　地方政府拿捏“稳增长”
　　“稳增长”的信号或是整个楼市转向的起点，但7月31日召开的中央政治局会议已经为下半年的宏观政策定调：“稳增长”放在突出位置，同时坚持房地产调控政策。
　　“稳增长”政策并未给房地产多少空间，却止住了货币政策。货币政策一转入“稳健”，房企的生存空间就开始变大了。
　　进入第二季度，全国主要城市房地产销售金额和销售面积一改持续回落态势，开始小幅反弹。
　　住建部上述负责人说，近两三个月以来，由于大量新楼盘陆续上市，商业银行连续下调购房贷款利率，并在基准利率水平上进一步下浮了购买首套住房的贷款利率，减轻了居民购房的实际负担，使一段时期以来积累的住房需求集中释放。当前市场的购房者多为首次置业的自住住房需求。
　　中国银行高级经济师周景彤指出，未来随着经济的不景气，宏观政策还有可能放松，会更进一步释放流动性，房价可能还会涨。“去年以来积累了不少刚性需求，在房价预期改变的情况下会得到释放，而且由于预期的改变，今年下半年甚至明年的需求，也会提前释放。”
　　业内人士指出，政府担忧经济增长乏力，可能在拿捏经济增长和稳定房价政策之间做出权衡，即便调控政策保持严格，执行层面、特别是地方政府的执行力度和意愿，未必尽如调控措辞那般坚定。
　　中金公司此前报告指出，一些地方政府的行为促使对房地产调控政策的预期发生扭转。今年以来一个微妙的转变是从前期的强调“抑制投资性需求”到“抑制投资性需求与鼓励刚性需求并举”。
　　据中金公司测算，第二季度商品房销售额当季同比增速从第一季度的-14.6%回升至约1.4%，回升幅度高达16 个百分点；第二季度房地产业的增加值同比增速较第一季度提高约10 个百分点。
　　两次降息“顺水推舟”
　　如果“稳增长”需要地方政府仔细“拿捏”，那么一月之内两次降息，则完全是“顺水推舟”。
　　周景彤指出，近期的降息降准对地产影响还是比较大的，尤其是降息对房地产的影响很明显。
　　而伴随着利率下降，房地产贷款也在上半年出现了一定的升势，央行此前发布2012年上半年信贷投放报告显示，6月末，房地产贷款余额11.32万亿元，同比增长10.3%，6月末，个人购房贷款余额7.49万亿元，同比增长11%。
　　国内某大型开发商的宏观研究人员告诉记者，目前地产商面临的整体房贷环境比去年好不少，利率、准备金率下调，使得整个货币环境也在改善。
　　“央行一系列降息安排，促进了近期的房地产发展，但如果重新有大量资金涌入房地产市场，那么新的房地产泡沫重新吹大。这应该是政府不愿看到的。”中国社会科学院金融研究所研究员易宪容指出。
　　易宪容指出，正是在上述的背景下，7月份的信贷数据未如预期般迅速攀升，显示出政府和银行对货币政策稍微走向宽松却带来房地产价格反弹，从而改变房地产预期，使几年来的房地产宏观调控半途而废的担忧。
　　严格调控倚重行政手段
　　“下一阶段房地产政策总体上还是偏紧的，有些政策为了稳增长，客观上会对房地产形成利好。但对于房地产调控政策而言，还是总体趋紧的。”周景彤说。
　　周景彤指出，为了稳增长，政策就要放松，这对房地产就是一个利好。通过信贷或者通过利率这种手段对房地产肯定是一个逆调节。现在如果想稳住房价，使得它不要涨得过快，限购限贷这一方面还是需要发力。
　　“通过调研发现，房地产开发商现在的形势也不是很好，下一阶段，采取以价换量的做法可能会得到集中体现。房价不可能快速上涨。”他说。
　　周景彤指出，短期内还是得通过限购限贷等行政性方式来调整房地产，金融性方式作用不大。如果利率上调肯定会对房地产产生影响，但短期内利率上调肯定不可能，提高存款准备金率的概率也不是很大。(第一财经日报)
房地产投资减速过快将加剧楼市供需失衡 　　今年以来，在房地产市场调控政策作用下，我国仍有少数城市房价出现上涨，稳定房价压力增大。根据国务院督察组的报告，各地高度重视房地产市场调控工作，认真贯彻落实房地产市场调控的各项政策措施。既然调控政策已经得到很好落实，为何房价依然居高不下？其中的原因比较复杂。而住宅市场投资规模增速受到限制，显然会影响到未来住宅供应量的增长，有可能加剧而不是改善房地产市场供需失衡的格局，进而增强消费者的涨价预期，促动提前消费，并就此形成恶性循环。
　　国家对于房地产市场的调控政策，特别是对于投资和投机性购房需求的抑制取得明显成效，但目前还没有完全实现房价回落的预期目标。
　　国家统计局数据显示，前7个月全国商品房销售面积4.9亿平方米，同比下降6.6%，商品房销售额2.9万亿元，下降0.5%。商品房销售额的下降幅度明显低于销售面积的下降幅度，因此我们可以近似地认为商品房的名义销售价格是上涨的。在投资和投机性购房需求被挤出的情况下，房价仍然没有出现回落趋势，是否预示着消费性住房需求仍然没有得到满足，或者说住房市场依然保持供不应求的局面？在供求失衡和市场机制作用下，房价上涨将是必然结果。当然，如果没有现行的调控政策，房价上涨幅度还有可能更高。
　　促进市场供需平衡和价格稳定的基本手段，应当是刺激房地产业增加供应，但在房地产市场调控政策的直接影响下，房地产企业普遍出现资金紧张的情况，限制了其投资规模和生产能力。据国家统计局数据，房地产企业到位资金增速自去年以来逐月下降，前7个月为5.1万亿元，同比增长6.2%，是近年少有的个位数增长率，去年同期则是增长23.1%。
　　资金紧张无疑会迫使企业控制开发进度和节奏。以住宅市场为例，全国住宅投资规模累积量增速自今年年初以来一路回落，从2月的23.2%下降到7月的10.7%，其中90平方米以下普通住房的投资规模增速从18.9%下降到13.3%。住宅市场投资规模增速受到限制，显然会影响到未来住宅供应量的增长。
　　从经济学角度来讲，超额利润是促使生产者增加投资和产量的直接原因。而在我国当前的房地产市场中，调控政策对房价上涨形成无形压力，价格对于投资的指导作用削弱，开发商不太容易从未来的房价上涨中谋求超额利润，自然也就没有了继续追加投资的动力。
　　前7个月，全国房屋新开工面积10.4亿平方米，同比下降9.8%；其中住宅新开工面积7.7亿平方米，下降13.4%。在发达国家，这一指标的下降预示着住宅市场正在走向萧条，而我国的情况显然并不是这样。
　　一方面市场存在旺盛的购买需求，另一方面是供应方陷入资金困局。诸多障碍阻止更多资金流入房地产行业，其中比较重要的是体制性和政策性障碍。比如，行业性或地区性进入门槛，将产业投资资金拦在门外；主业并非房地产业的企业被要求限期退出；社会闲置资金流入房地产业缺乏合理渠道；现行的土地拍卖机制和诸多税费项目，增加了房地产开发成本等。
　　对于如何增加住宅市场的有效供给，学界向来有截然不同的两条思路：一为政府主导思路，一为市场主导思路。所谓政府主导思路，是指由中央政府和地方政府出面组织房地产开发和投资，以保障性住房建设和集资建房等非商业性模式，作为满足群众住宅需求的主要手段。所谓市场主导思路，强调打破行业和地区垄断，发挥市场机制基础作用，引导社会资金流入房地产业，以增加商品住宅供应的方式，缓解市场供需矛盾。
　　现行的市场调控政策实际上是对以上两条思路的综合，仍然寄希望于市场机制，以房地产市场健康发展为主导目标，同时又对市场运行实施了较强的行政干预。实践证明，调控政策对于消费者产生了较强的约束力，而对地方政府的约束力则偏弱，主要体现在增加住宅用地供应方面。据国务院督察组报告，部分城市今年上半年住房用地供应计划完成率较低，有的城市完成还不到计划的10%。
　　有效的土地供应是住房建设的先决条件。地方政府出于调控本地土地价格，增加土地出让金收入的考虑，有可能在价格走低时减少土地供应，目前还缺乏有力的政策措施增强对地方政府的约束力。至于对房地产开发企业在信息公开、诚信交易方面的要求，由于缺乏细致统一的可操作性规定以及相应的惩戒措施，使政策力度有所减弱。
　　显然，增加房地产市场特别是住宅市场的有效供应量，需要在增加土地供应的前提下，积极扩大房地产行业投资规模。目前可以考虑的措施包括：鼓励房地产开发企业采用多种融资手段，增加到位资金数额，银行和证券监管部门应为此创造必要的政策环境；推动实现房地产业投资主体多元化，鼓励符合条件并有投资能力的企业和机构投资者进入房地产行业；继续弱化房地产特别是住宅的投资功能，坚持和完善现行的限购措施，适当增加以投资为目的的住宅的持有成本。
　　总之，目前房地产投资规模回落的势头，可能会在房地产企业出清库存以后，减少明后年住宅市场总体供应量，不利于巩固房地产市场调控成果，值得各方面密切关注并认真研究对策。(中国证券报)

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