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土地增值税清算审核操作要点，供大家参考。 第一部分 土地增值税清算资料的收集一、清算资料的收集㈠纳税人应报送的资料 纳税人清算土地增值税时应提供的清算资料： 1.土地增值税清算表及其附表。 说明：总局关于印发《土地增值税清算管理规程》的通知(国税发[2009]91号)副列了参考表样，并明确各地可根据本地实际情况制定：1个主表： 土地增值税纳税申报表（从事房地产开发的纳税人适用）和10个有关收入成本费用明细表及12有关收入成本费用明细申报表。即《房地产开发企业清算土地增值税申请表》、《土地增值税纳税清算申报表》、《房地产转让收入明细表》、《取得土地使用权所支付的金额明细表》、《土地征用及拆迁补偿费明细表》、《前期工程费明细表》、《建筑安装工程费明细表》、《基础设施费明细表》、《公共配套设施费明细表》、《开发间接费明细表》、《利息支出明细表》、《与转让房地产有关税金缴纳情况明细表》。 2.房地产开发项目清算说明，主要内容应包括房地产开发项目立项、用地、开发、销售、关联方交易、融资、税款缴纳等基本情况及主管税务机关需要了解的其他情况。 3.纳税人委托税务中介机构审核鉴证的清算项目，还应报送中介机构出具的《土地增值税清算税款鉴证报告》。 ㈡税务机关应要求纳税人报送与土地增值税清算项目有关的具体证明资料 1.开发项目立项批复（发改委文件） 主要可以掌握项目的建设规模和投资的大体规模，从而对开发项目的大体情况有一个基本的判断。 ★2.地质勘测报告（ 地勘公司） 房屋基础设计所必须运用的资料。我们如何阅读地质报告？一是直接看结束语当中的持力层土质、地基承载力特征值和地基类型以及基础砌筑标高；二是结合地质剖面图，确定基础埋置标高。以报告中建议的最高埋深为起点，以此判断基础埋深。从而可以分析判断出地下隐蔽工程的成本大小。 ★3.建设用地规划许可证、建设工程规划许可证（规划局）用地许 可证可以掌握建设用地的位置、面积、允许建设的范围；工程许可证可以了解建筑性质、栋数、层数、结构类型及确定清算单位；计容积率面积及各分类面积，从而可以判断小区地段、品质、档次和房屋的大体价位。 ★4.土地使用权出让合同(或批文)、红线图及土地使用权证（国土局） 合同(或批文)可以掌握取得土地的时间、土地性质、土地面积、土地成本；从红线图上的海拔标注可以了解该地块的地形地貌，从而可以分析判断土地整治工程量的大小、房屋基础的深浅、环境施工的复杂程度等，进而影响扣除项目的成本。合同(或批文)、红线图及土地使用权证的面积一般有出入，以土地使用权证的面积为准。 ★5.总平面规划设计图及分层平面规划设计图（设计部门） 可以了解小区总的规划用地面积、总的建筑面积、住宅面积、公共建筑面积、总建筑密度、绿地率、容积率、总户数、建筑用材料，这些也可以判断小区的品质、档次和房屋的大体价位和开发成本高低。 ★6.建筑工程施工许可证（建委） 了解批准开工时间和竣工时间，批准后3个月未开工需重新报批，开工、俊工时间不同将影响建筑材料价格、建筑成本、绿化成本和房屋售价。 ★7.商品房预（销）售许可证（房管局核发） 可以掌握商品房屋使用性质（住宅或非住宅）、上市预(销)售建筑面积、批准允许销售的时间，可以掌握清算单位和判断房屋的销售价位（销售时间不同影响销售价格）。 ★8.建筑工程竣工备案表（建筑工程质量监督部门，可以准确掌握房屋的开工时间和竣工时间、建筑面积、结构类型，从而准确掌握房屋的建筑成本。开发商和施工双方最后是以竣工报告的面积进行建筑决算，是计算开发成本的面积，它与实际销售面积略有出入）。 ★9.房屋面积测绘报告（房屋测绘部门） 是开发商到房屋交易登记中心办理产权证面积的唯一法律依据，与建筑工程竣工备案表的面积略有出入（此面积是开发商与施工方认可的进行施工结算的面积），而测绘报告的面积实际就是开发商的实际销售面积，也就是计算销售收入的面积。 ★10.与转让房地产的收入、成本和费用有关的证明资料(企业提供) （1）商品房购销合同统计表、房屋分户（室）面积对照表； （2）取得土地使用权所支付的地价款凭证； （3）项目的预算、概算书；项目竣工决算报表； （4）银行贷款利息结算通知单； （5）当期财务会计报表； （6）能够按清算项目支付贷款利息的有关证明及借款合同； （7）与转让房地产有关的完税凭证及清算项目预缴土地增值税的完税凭证； （8）需要相应项目记账凭证的，纳税人还应提供记账凭证复印件； 以上资料可以掌握房屋的销售情况和剩余情况,分析判断销售收入、成本、费用情况。 ★11. 与转让房地产的收入、成本和费用有关的合同（企业提供） （1）土地勘测合同； （2）设计合同（主要有①规划设计；②施工设计；③环境工程；④绿化设计）； （3）施工合同（主要有①三通一平合同---施工通水、通电、通路、土地平整；②建筑工程施工合同；③环境工程及绿化施工合同；④水、电、气工程施工合同---生活用水、电、气；⑤消防工程合同）； （4）建设工程委托监理合同（监理方收费按工程概算额分档次计算收费，双方协商可下浮不超过20%。工程概算额为建筑安装工程费、设备购置费、联合试运转费之和，发改委、建设部联合以发改价【2007】670号发文规定）； （5）拆迁安置补偿合同。 以上资料可以帮助我们分析掌握房屋开发的成本、费用、收入的合理性。有的合同之间具有关联性，合同之间可以相互印证，利于分析合同的真实性。例如设计合同一般是按设计面积收费，建筑施工合同一般也是按建筑面积取费，监理合同是按工程概算额分档次计算收费，这些合同可以相互印证开发量、开发成本的合理性和真实性。 12.报房地产交易登记中心备案的预收款的监管银行账户。 ㈢税务机关应掌握的内部资料 税款入库资料：从征管系统中获取房地产开发企业与转让房地产有关的税金的缴纳情况、土地增值税的预缴情况；适用的财务、会计制度或者财务、会计处理办法是什么。 除收集必要的资料外，必要时要从外部监督管理体系中了解情况。主要了解土地管理部门、发改委、拆迁管理部门、规划部门、建设部门、建筑工程质量监督站、房产管理部门、土地房屋交易登记中心等在工作过程中形成的大量与土地增值税清算密切相关的信息（第三方信息的利用）。 有关会计制度的情况如下： 1.分行业的会计制度：1993年7月1日起执行（共14个行业制度，包括房地产开发企业会计制度）。 2.企业会计制度：2001年1月1日起在除不对外筹集资金、经营规模较小的企业，以及金融保险企业以外，在中华人民共和国境内设立的企业（含公司，下同），执行本制度。 3.小企业会计制度：2005年1月1日起在小企业范围内执行，不对外筹集资金（不发行股票、债券）、经营规模较小的企业。 4.企业会计准则—基本准则：2007年1月1日起在中国境内设立的企业（2006年2月修订）。 企业会计准则第1号—存货等38项具体准则2007年1月1日起 在上市公司范围内施行，鼓励其它企业执行。执行该准则的企业不再执行企业会计制度和金融企业会计制度。 5．小企业会计准则：自2013年1月1日起施行。财政部2004年发布的《小企业会计制度》（财会〔2004〕2号）予以废止。 第二部分 清算审核 一、清算审核总体要求清算审核小组要对清算项目的收入、成本确认和归集的合法性、真实性进行审核（纳税人委托中介机构审核鉴证的清算项目，还要对有关鉴证报告的合法性、真实性进行审核）。土地增值税清算审核结束，应当将审核结果书面通知纳税人，并确定办理补、退税期限，及时进行补、退税。 二、清算审核的方式 （一）案头审核 案头审核是指对纳税人报送的清算资料（包括委托中介做的鉴证资料）进行数据逻辑审核，重点审核项目归集的一致性、数据计算准确性等。同时了解纳税人与土地增值税清算项目相关的合同、协议及执行情况，主要核实项目开发的用地面积、房屋开发面积、可销售房屋面积、实际已销售面积。各种面积的确认可为销售收入的确认和开发成本的分配奠定基础。 1.项目的用地面积：审核《建设用地规划许可证》、 《建设用地合同》、红线图、土地使用权证上的面积，以土地使用权证上登记的面积为准。对分期开发的项目还应了解土地的分期占用情况，便于确认本期土地开发成本。 2.房屋开发面积：审核《建设工程规划许可证》、《建筑工程竣 工备案表》的面积，二者面积应相同，备案的所有子项目应与《建设工程规划许可证》登记的工程名称相符，以核对相符的建筑面积为房屋开发面积（与房屋面积测绘报告略有差异，有差异的以房屋面积测绘报告确认房屋开发面积）。 3.公共配套设施开发面积：重点审核开发商向规划部门提交的《规划报告》中有关公共配套的配置以及开发面积情况；对于分期开发的，要求开发商提供全部公共配套设施的配置总体情况。 4.可销售房屋面积（含地下室）：商品房销（预）售许可证、建 设工程规划许可证、建筑工程竣工备案表中核对可销售房屋面积。特别注意地下部分：建筑工程竣工备案表中的地下人防面积（A）与销（预）售许可证中地下车库面积（B）以及建设工程规划许可证中地下车库面积（C）之间的关系，应该是A+B=C，销（预）售许可证中只有车库数而没有面积，车库的销售面积要参照房屋分户（室）面积对照表上登记的面积。 5.实际已销售面积：商品房购销合同统计表、房屋分户（室）面积对照表 6.未销售面积：商品房购销合同统计表、房屋分户（室）面积对照表确认未销售面积。 7.经营或转做固定资产的自用房屋面积。 （二）实地勘察 实地勘察是指在案头审核的基础上，通过对房地产开发项目实地查验等方式，对纳税人申报情况的客观性、真实性、合理性进行审核。重点审核小区地段繁华程度（土地等级），地形地貌（小区内是否有大型的护坡、堡坎、深沟、深回填土、高架道路等影响房屋基础、环境施工成本费用的情况），环境及绿化的档次（环境施工设计及用材的档次，绿化率、及绿化中的名贵树种的配置情况等）、公共设施配套情况(如学校、幼儿园、游泳池、各类球场及其它运动设施等)、普通住宅、非普通住宅及车库、地下室、经营门面等非住宅的建设情况。 （三）入户审查 入户审查是在案头审核、实地勘察的基础上，深入开发企业（必要时外出调查）对企业报送的各种资料、报表、账册、原始凭证、发票等合理性、逻辑性、真实性进行实地核查，以确认开发成本、费用、收入的合理性、真实性，最终确认土地增值税清算数额的准确性，确保土地增值税应收尽收。 ★三、清算审核应把握的重点 ★清算审核最主要的是审核应税收入和扣除项目。 应税收入主要审核收入是否真实、完整。确认是否存在以房抵债、以房屋交换等未确认收入和故意漏记、错记、隐藏项目收入的行为。同时要审核同一项目有不同类型房地产的收入是否按规定分别确认收入。 扣除项目主要审核扣除项目的真实性、合法性、规范性、配比性以及是否实际支付： ★1.真实性。在土地增值税清算过程中，允许扣除的成本费用必须是真实的。要重点关注金额较大的成本费用，调取查看原始凭证，确定发票真假情况、付款方式、内部报销审核记录等，从而判断其交易的真实性。对10万元以上成本费用发票要采集发票的开具时间、发票代码、发票号码、开票单位、开具项目及金额等信息。对大额发票进行排序分析，并在征管系统查询发票流向，对有问题发票要外调取证。同时，对照合同、协议、预决算和付款情况，进一步审查开具内容的真实性，审核是否有Dai.开、虚开发票，特别要关注是否有真票虚开，即虚构业务内容并向税务部门申请Dai.开发票。（关注的发票类型：甲供材中的工、商业发票、建安发票、广告发票、中介代理发票的假发票和真票虚开）。 ★审查虚开业务时主要注意审查合同金额与资金流是否一致，应付款余额是否巨大？应付款科目无问题时注意看是否有资金回流情况（短期借款发生频繁且数额较大，资产负债率畸高）。 ★2.实际支付。扣除项目金额中所归集的各项成本和费用，必须是实际发生的。房地产开发企业的预提费用，除另有规定外，不得扣除。 ★3.合法性。在土地增值税清算中，除另有规定外，扣除取得土地使用权所支付的金额、房地产开发成本、费用及与转让房地产有关税金，须提供合法有效凭证；不能提供合法有效凭证的，不予扣除。审核时确认“合法有效凭证”的原则： A.支付给从事生产、经营的纳税人（如建筑公司、设计院、运输公司、材料供货商、监理公司、广告公司等）且属于收款方应税行为性质款项的，应提供收款方开具的套印税务机关发票监制章的发票或经省级税务机关批准不需套印发票监制章的专业发票； B.对不属于正常生产经营领域而支付给我国境内的行政事业单位的，且上述单位收取的属于国家或省级财税部门列入不征税名单的行政事业性收费（基金），以其所开具的财政收据为合法有效凭证。如房管、国土、规划、公安、质监、环保、消防、市政园林管理等的行政事业性收费，应提供收款方开具的财政部门管理的行政性收费收据； C.支付给境外的，该减除项目支付款项凭证必须是外汇付汇凭证、外方公司的签收单据或出具的公证证明。从中国境外取得的与纳税有关的发票或者凭证，税务机关在纳税审查时有疑义的，可以要求其提供境外公证机构或者注册会计师的确认证明，经税务机关审核认可后，方可作为合法的记账核算凭证。 D.其他符合相关税收政策的会计凭证。如企业支付给工程部人员的工资支出，应根据工资发放表（收款人签字确认或银行支付证明）结合劳动合同等进行确认。 ★3.规范性。开发成本中的各明细项目的划分方式，可以直接参考企业的明细核算，如果企业明细核算不规范或根本没有明细核算，应根据土地增值税条例及相关文件进行归集分类。 在划分各项目费用时，要对房地产开发的过程、阶段有较为清晰的了解，根据票据上的费用性质进行分类。 要特别关注“开发成本”、“开发间接费用”科目以及“管理费用”等科目，因为有时企业会计对成本或是费用把握不准，或者是有意把应该计入“管理费用”科目的费用计入“开发间接费用”科目，从而导致多加计扣除。 ★4.配比性。在审核计算土地增值税时，应特别注意收入与成本费用的配比。纳税人分期开发项目或者同时开发多个项目的，或者同一项目中建造不同类型房地产的，应按照受益对象，采用合理的分配方法，分摊共同的成本费用。 土地面积，开发面积、销售面积的确认，各项文件数据有差异的，土地增值税清算时一般应以土地测绘、房屋分户（室）面积测绘图纸确认的面积为准，不同项目分摊成本时，对未进行实际开发的项目建筑面积的确认，以建设工程规划许可证确认的面积为准。 对同一项目不同类型的房地产共同发生的开发成本应按可售面积分摊。 同时，还应关注成本对象计税成本在已售完工产品与未售完工产品之间分摊。 检查当期准予扣除的已销开发产品的计税成本，是否按当期已实现销售的可售面积和可售面积单位工程成本确认。可售面积单位计税成本和已销开发产品的计税成本按下列公式计算确定： 可售面积单位成本=成本对象可售部分成本÷总可售面积 已售开发产品的计税成本=已实现销售的可售面积×可售面积单位计税成本。 第三部分 土地增值税清算的具体审核工作一、清算单位和计算单位 ㈠审核内容（依据有关文件规定）1、 为了满足计算土地增值税需要，应将开发建设项目中的普通住房与其他建设内容分别确定计税单位。开发建设单体综合楼也应把普通住房和非普通住房以及非住宅区分开来确定计税单位。 2、国税发[2006]187号文明确土地增值税的清算单位为国家有关部门审批的房地产开发项目为单位进行清算，对于分期开发的项目，以分期项目为单位清算。 也可以按每个销售（预售）许可证规定的范围作为计税单位进行清算。 3、国家税务总局关于印发《土地增值税清算管理规程》的通知（国税发[2009]91号）：第十七条 清算审核时，应①审核房地产开发项目是否以国家有关部门审批、备案的项目为单位进行清算；对于②分期开发的项目，是否以分期项目为单位清算；对③不同类型房地产是否分别计算增值额、增值率，缴纳土地增值税（也就是计算单位是什么）。 国家税务总局关于印发《土地增值税清算管理规程》又明确：房地产开发项目包括成片受让土地使用权后分期分批开发的项目，以发改委及有权立项备案部门备案的项目为清算单位，也可以规划局颁发的《建设工程规划许可证》注明的分期项目为清算单位。 4、财政部 国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知（财税字［1995］048号）第十三条：关于既建普通标准住宅又搞其他类型房地产开发的如何计税的问题：对纳税人既建普通标准住宅又搞其他房地产开发的,应分别核算增值额。不分别核算增值额或不能准确核算增值额的,其建造的普通标准住宅不能适用条例第八条(一)项的免税规定。（即：纳税人建造普通标准住宅出售,增值额未超过扣除项目金额20%的免缴土增税） 有的城市明确：对房地产开发产品应划分为普通住宅、非普通住宅和非住宅三种类型。在土地增值税清算过程中，应按不同类型开发产品分别计算计税收入、扣除项目金额、增值额和增值率。 ㈡审核重点 清算审核时，应调阅开发项目立项批复、土地使用权受让合同、土地使用权证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证、商品房销（预）售许可证、土地增值税项目登记表等有关资料，审核房地产开发项目清算单位分三种情况：是否以国家有关部门审批、备案的项目为单位进行清算；对于分期开发的项目，是否以分期项目为单位清算；对不同类型房地产是否按普通住宅、非普通住宅和非住宅分别计算增值额、增值率，缴纳土地增值税。 ★特别审核2006年3月2日后开盘销售的普通住宅的3个条件。住宅小区建筑容积率1.0以上，单套最大建筑面积在144平方米或套内建筑面积120平方米以下，实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格的1.4倍以下的住房。同时符合上述三个条件的为享受优惠政策的普通住房，有一条不符合即为不能享受优惠政策的非普通住房”。 ★（三）注意事项及清算单位的确定 未经政府部门批准，企业自行分期开发的项目，或者政府各部门审批的项目不一致的，应进行实地审核察看，结合企业核算、政府部门审批、备案的项目登记表，本着实质重于形式的原则分期确定清算单位并报区局研究确定后执行。 二、转让房地产收入㈠审核内容纳税人转让房地产所取得收入，包括货币收入、实物收入和其他收入，包括转让房地产的全部价款及有关的经济收益。 ㈡审核重点 1.实地察看、了解楼盘开发、销售情况，核对房源销售平面图，调查、询问阁楼、停车位、地下室是否单独作价出售，掌握住宅、阁楼、停车位、地下室的销售状况。 2. 审核收入情况时，应结合销售发票、销售合同（含房管部门网上备案登记资料）、商品房销售（预售）许可证、房产销售分户明细表及其他有关资料，重点审核销售明细表、房地产销售面积与项目可售面积的数据关联性，以核实计税收入。 查阅有关的转让合同、协议、评估报告，检查“主营业务收入”（或经营收入）、“其他业务收入”、“固定资产清理”、“银行存款”等账户，查询房产、土地管理部门及购买方，核实取得的收入是否真实、准确、完整，有无少报收入的情况。查看物业公司入住通知单及《钥匙发放保管登记簿》，核对销售数据的真实性。将确认的已售面积及销售金额与“预收账款”、“主营业务收入”账户及纳税申报表进行核对,检查企业收取的销售款是否全部入账并申报纳税。 3.调取开发企业与中介服务机构签订的代理销售合同、协议，根据计提的销售佣金金额和比例反向计算销售额，与申报的预售收入和销售收入比对，寻找差异，并对照检查中介服务机构的销售明细表，检查有无分解开票，隐瞒销售收入问题。 4.将《建设工程规划许可证》中开发项目的建筑面积、容积率、可销售面积、不可销售面积以及公共配套设施等信息，与账面记载面积、实地开发面积核对，检查有无私改规划，增加可售面积，销售后不计收入问题。 5.调取开发项目的《动迁房屋产权调换协议书》或回迁安置协议，抽取部分拆迁户进行调查，核实调换房屋的面积和超出补偿面积差价款的情况，审核房地产企业用建造的本项目房地产安置回迁户的，安置用房视同销售处理，是否按《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发〔2006〕187号）第三条第（一）款规定确认收入，同时将此确认为房地产开发项目的拆迁补偿费。对于超面积部分按实际销售价格确认收入。 6.调查部分买受人，核实开具发票的金额与收取的价款是否一致。有无将销售的阁楼、停车位、地下室和精装房装修部分取得的价款单独开具收款收据问题。 7.必要时，按规定程序办理到金融机构调取企业开户信息和企业主要负责人、销售负责人、财务负责人等相关人员的个人银行储蓄账户、信用卡账户信息，核实有无隐匿账外资金的情况。 8.在审查核实房地产转让收入时，成交价格明显低于评估价格，又无正当理由的，可以审核后的评估价格来计算征税。对销售合同所载商品房面积与有关部门实际测量面积不一致，而发生补、退房款的收入调整情况进行审核，看是否按规定调整收入； 9.通过检查“开发产品”、“固定资产”、“无形资产－土地使用权”等明细账，结合对各项会议记录、董事会决议、合同协议的审查，核实企业是否发生了视同销售行为；对发生视同销售行为的，主要检查账务处理和收入核算是否准确，是否按规定申报纳税。 必要时，主管税务机关可通过实地查验，确认有无少计、漏计事项，确认有无将开发产品用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等情况 根据财税〔2006〕21号文规定，自2006年3月2日起，对于以土地（房地产）作价入股进行投资或联营的，凡所投资、联营的企业从事房地产开发的，或者房地产开发企业以其建造的商品房进行投资和联营的，均不适用《财政部、国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》（财税字〔1995〕48号）第一条暂免征收土地增值税的规定。 ㈢注意事项１.房地产转让各种收入形式金额的确定 纳税人转让房地产所取得的收入包括货币收入、实物收入和其它收入。对不同的收入形式其确定纳税人收入额的方法也不相同。具体为：在审核纳税人申报的转让房地产收入时，要审核除货币收入之外是否还有实物收入或无形资产收入。对实物收入要按该收入的市场价格折算成货币收入，对无形资产收入要进行专门的评估确定其价值后折算成货币收入。 ２.关于代收费用 对于县级及县级以上人民政府要求房地产开发企业在售房时代收的各项费用，如果代收费用是计入房价中向购买方一并收取的，可作为转让房地产所取得的收入计税；如果代收费用未计入房价中，而是在房价之外单独收取的，可以不作为转上房地产的收入。 ３.税收收入确认原则与会计收入确认原则的差异 按照《关于土地增值税清算有关问题的通知》（国税函[2010]220号）文的规定，税收收入确认原则与企业会计制度规定的收入确认原则不完全一致，审核过程中应当进一步关注。 税法确认收入原则：土地增值税清算时，已全额开具商品房销售发票的，按照发票所载金额确认收入；未开具发票或未全额开具发票的，以交易双方签订的销售合同所载的售房金额及其他收益确认收入。销售合同所载商品房面积与有关部门实际测量面积不一致，在清算前已发生补、退房款的，应在计算土地增值税时予以调整。 ４.房地产转让有关票据的开具 房地产开发企业在销售开发产品时，必须按规定开具相关票据。审核过程中，对应当开具而未开具“销售不动产统一发票”的，税务机关应当责令其开具。 5.视同销售收入的确认 房地产开发企业将开发产品用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等，发生所有权转移时应视同销售房地产, 其收入按下列方法和顺序确认：①按本企业在同一地区、同一年度销售的同类房地产的平均价格确定；②由主管税务机关参照当地当年、同类房地产的市场价格或评估价值确定。 6.产权未转移的处理 房地产开发企业将开发的部分房地产转为企业自用或用于出租等商业用途时，如果产权未发生转移，不征收土地增值税，在税款清算时不列收入，不扣除相应的成本和费用。 根据《国家税务总局关于未办理土地使用权证转让土地有关税收问题的批复》（国税函[2007]645号）的规定，土地使用者转让、抵押或置换土地，无论其是否取得了该土地的使用权属证书，无论其在转让、抵押或置换土地过程中是否与对方当事人办理了土地使用权属证书变更登记手续，只要土地使用者享有占有、使用、收益或处分该土地的权利，且有合同等证据表明其实质转让、抵押或置换了土地并取得了相应的经济利益，土地使用者及其对方当事人应当依照税法规定缴纳营业税、土地增值税和契税等相关税收。 7.收入要按开发产品种类归类。 房地产转让收入要先判定住宅与非住宅收入，再将其中的住宅收入按规定细分为标准住宅与非标准住宅收入。 三、取得土地使用权所支付的金额㈠审核内容取得土地使用权所支付的金额，是指纳税人为取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用。 纳税人为取得土地使用权所支付的地价款包括：以出让方式取得土地使用权的，为支付的土地出让金；以行政划拨方式取得土地使用权的，为转让土地使用权时按规定补交的土地出让金；以转让方式取得土地使用权的，为支付的地价款。 按照国家统一规定交纳的有关费用，是指纳税人在取得土地使用权过程中为办理有关手续，按照国家统一规定缴纳的有关的登记、过户手续费。房地产开发企业为取得土地使用权所支付的契税，应视同“按国家统一规定交纳的有关费用”，计入“取得土地使用权所支付的金额”中扣除。 ㈡审核重点１.审核取得土地使用权所支付金额的真实性 按照相关财务制度的规定，房地产开发企业在支付取得土地使用权所支付的价款及按国家规定缴纳的有关费用记入“开发成本——土地征用及拆迁补偿”科目。应结合房地产开发企业提供的土地使用权证、出让合同、土地收据、契税票据、银行支付记录和与政府相关部门的协议，计算本期开发项目的“取得土地使用权所支付的金额”是否真实、正确，审核其受让土地面积是否正确，判定其是否存在政府返还（补贴）和以地补路等情况。对存在以地补路的情况要结合政府的相关文件和协议进一步核实。 ２.审核取得土地使用权所支付金额分摊的准确性审核开发项目立项批复、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、土地使用权受让合同(或批文)及土地使用权证、总层平面规划图、建筑工程施工许可证、工程项目备案登记表、土地及房屋测绘图纸等资料，确定不同的开发项目、不同类型的房地产。 同一宗土地有多个开发项目，同一项目有不同类型房地产的，其取得土地使用权所支付金额是否予以分摊，分摊办法是否合理、合规，具体金额的计算是否正确。 ３.审核取得土地使用权所支付金额核算的正确性 房地产开发企业确认取得土地使用权所支付的金额，必须以实际发生为前提。应当结合房地产开发企业“开发成本——土地征用及拆迁补偿费用”、“预提费用”和往来帐等科目的审核，判定房地产开发企业在核算过程中是否存在预提尚未实际支付土地出让金的行为。 同时要关注是否存在将房地产开发费用记入取得土地使用权支付金额增加土地扣除项目，开发费用应在土地项目中予以调出转入开发费用。 ㈢注意事项１.土地使用权出让价款在税收规定与财务会计制度中的区别在会计处理上，取得土地使用权支付金额以及土地征用拆迁补偿费等均作为土地开发成本记入“开发成本——土地征用及拆迁补偿”，这在税法与会计处理上存在了差异，因此，对于土地增值税扣除项目中的“取得土地使用权所支付金额”对应的财务会计核算中的“开发成本——土地征用及拆迁补偿”，且只是其中一部分。此外，在自用房土地成本的划分上，其支付的土地出让金，在“无形资产”科目中列支与核算，不应在“开发成本”中列支，在实际清算中也应予以剔除。 ２.土地使用权金额相关票据的确认取得土地使用权的原始凭证有缴纳土地出让金的凭据，支付地价款的发票和银行转帐记录等。具体有国有土地出让合同、国土局开具的土地出让专用收据、税务（2009年？前是财政）部门开具的契税票据等。 对房地产开发企业发生为获取土地使用权的支出，应以实际支付为前提，能进行确认的合法有效的票据有：转让土地的——税务局监制的发票；出让土地的——土地出让专用收据。 四、土地征用及拆迁补偿费 ㈠审核内容土地征用及拆迁补偿费，包括土地征用费、耕地占用税、劳动力安置费及有关地上、地下附着物拆迁补偿的净支出、安置动迁用房支出等。 ㈡审核重点1.审核拆迁补偿费是否实际发生。调取《房屋拆迁安置补偿协议》及《拆迁台账》，抽取部分拆迁户进行调查了解，审查包括补偿形式、补偿金额、支付方式、安置用房面积、安置地点，核实是否多列拆迁补偿费。支付给个人的拆迁补偿款、拆迁（回迁）合同和签收花名册或签收凭证是否一一对应。将现金日记账、银行存款日记账与银行对账单进行比对，必要时按规定到有关银行查核企业银行存款账户、企业负责人和财务负责人等有关人员的储蓄账户、信用卡账户，检查资金支付行为的真实性，核实有无资金回流情况。 2.审核分摊是否合理。审核开发项目立项批复、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、土地使用权受让合同(或批文)及土地使用权证、总层平面规划图、建筑工程施工许可证、工程项目备案登记表、土地及房屋测绘图纸等资料，确定不同的开发项目、不同类型的房地产。 同一宗土地有多个开发项目，同一项目有不同类型房地产的，其取得的土地征用及拆迁补偿费是否予以分摊，分摊办法是否合理、合规，具体金额的计算是否正确。 3.关注是否存在将房地产开发费用记入土地征用及拆迁补偿费增加扣除项目，开发费用应在土地征用及拆迁补偿费项目中予以调出转入开发费用。 ㈢注意事项1.关于土地闲置费 《关于土地增值税清算有关问题的通知》（国税函[2010]220号）文明确了房地产企业逾期开发缴纳的土地闲置费不得在清算土地增值税时扣除。 2.关于拆迁安置 根据《关于土地增值税清算有关问题的通知》（国税函[2010]220号）文，房地产企业用建造的本项目房地产安置回迁户的，安置用房视同销售处理，按《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发〔2006〕187号）第三条第（一） 款规定确认收入（其收入按下列方法和顺序确认：1.按本企业在同一地区、同一年度销售的同类房地产的平均价格确定；2.由主管税务机关参照当地当年、同类房地产的市场价格或评估价值确定），同时将此确认为房地产开发项目的拆迁补偿费。房地产开发企业支付给回迁户的补差价款，计入拆迁补偿费；回迁户支付给房地产开发企业的补差价款，应抵减本项目拆迁补偿费。 开发企业采取异地安置，异地安置的房屋属于自行开发建造的，房屋价值按国税发〔2006〕187号第三条第（一）款的规定计算，计入本项目的拆迁补偿费；异地安置的房屋属于购入的，以实际支付的购房支出计入拆迁补偿费。 货币安置拆迁的，房地产开发企业凭合法有效凭据计入拆迁补偿费。 3.土地征用及拆迁补偿费在税收规定与财务会计制度中的区别 在会计处理上，取得土地使用权支付金额以及土地征用拆迁补偿费等均作为土地开发成本记入“开发成本——土地征用及拆迁补偿”，这在税法与会计处理上存在了差异，因此，对于土地增值税扣除项目中的“土地征用及拆迁补偿费”对应的财务会计核算中的“开发成本——土地征用及拆迁补偿”，且只是其中一部分，对取得土地使用权所支付金额应予以剔除转。 4.土地征用及拆迁补偿费票据的确认。 要根据实质重于形式的原则，只要有证明该项费用发生的书面凭据（合同协议、收据），具备对方单位或个人签章要件，应予以认可票据合法有效。如支付给个人的拆迁补偿款、拆迁（回迁）合同和签收花名册或签收凭证务必一一对应。但是否可列支还应通过抽查审核程序了解是否真实发生。 五、前期工程费 ㈠审核内容 前期工程费，是指项目开发前期发生的水文地质勘察、测绘、规划、设计、可行性研究、筹建、场地通平等前期费用。包括规划、设计、项目可行性研究和水文、地质、勘察、测绘、“三通一平”等支出。 ㈡审核重点 审核前期工程费时应当重点关注： 1.对于前期工程费，主要根据合同约定的内容、是否已取得合法票据及对应的款项是否实际支付款确认。审核时关注前期工程费是否真实发生，是否存在虚列情形。 2.前期工程费一般发生在立项开工前，应严格对号入座，防止“管理费用”挤列本项目，审核时关注是否将房地产开发费用记入前期工程费。 3.属于多个房地产项目共同的前期工程费，应按规定的分配标准和方法，计算确定清算项目的扣除金额。多项目受益应按各用地面积或各建筑面积（规划）分配。同一项目不同类型的房地产应按建筑面积（规划）分配。 ㈢注意事项 审核人员还应计算出前期工程费占全部开发成本的比值，并将该比值与同类工程的比值相比较，若发现有严重偏差的，则应进一步核实。 六、建筑安装工程费 ㈠审核内容 建筑安装工程费，是指以出包方式支付给承包单位的建筑安装工程费，以自营方式发生的建筑安装工程费。 ㈡审核重点 审核建筑安装工程费实质方面审核：通过实地察看、外部调查及工程成本总量控制，审查协议、合同、预概算、施工、决算的真实性。 1.采取工程成本总量控制法，调查了解当地同类开发产品的平均建筑成本，对价格过高的建筑成本进行重点审查。 2.审查施工合同和预（决）算书，核对工程内容，参照审计事务所出具的审计报告，对决算超出预算价格过高的项目，重点审查单项合同、补充协议的真实性。 3.调取工程监理部门的监理记录及《材料物资进场试验报告》，核实有关材料的真实性。 4.掌握开发企业的关联企业，通过行业比较、营业常规等方面对比分析，是否存在利用关联关系转移利润。 5.对照有关合同款项支付的约定要求，审查企业资金支付情况，对长期挂账的大额应付款项，到对方核实未付款项的真实性。 形式方面审核：审核款项必须支付、凭证必须合法有效。对于“预 提”、“暂估”应予剔除。 ★关注建筑安装发票是否在项目所在地税务机关开具。 ★出包方式，重点关注房地产开发企业自购建筑材料时（即甲供材），自购建材费用是否重复计算扣除项目。应着重审核其与施工企业签订的建安合同对甲供材的约定情况，同时核对其取得的建筑安装发票金额与建筑安装合同的金额是否存在较大的差异，如存在则应进一步核实其“开发成本”科目中的原材料项目的金额是否与建安发票中填开的金额是否存在重复，如有重复列支甲供材的应予以调出。对于已竣工决算的，应查看房地产开发企业与建安企业之间的甲供材核对清单。 自营方式，重点关注有无虚列、多列施工人工费、材料费、机械使用费等情况。 对10万元以上的建筑安装发票及材料发票，要按对大额发票的审核程序进行审核，切实审查开具内容的真实性。 ㈢注意事项 1.关于开发企业为施工方代垫的临时水电费 在房地产开发过程中施工方发生的临时水电费（俗称“临水、临电”）通常是由开发企业先行代垫，再由开发公司向施工企业收取，这部分代付的费用应作为往来款项（一般为“其他应收款”科目）进行核算，在清算审核中，应关注开发企业是否在开发成本“建筑安装成本”或“开发间接费”中列支了这些代垫费用，如列支了应将其调出，不允许作为扣除项目（开发成本）扣除。 2.关于开发企业代关联的施工方支付民工工资 为了保证民工工资的按时支付,有的施工单位的民工工资由开发企业直接支付(即代付),开发企业与施工方结算工程款时在应付工程款中扣除。在清算审核中,应注意施工单位按合同全额开具了发票（发票金额包括了代发工资部分），开发企业在“建筑安装成本”中进行了扣除，同时又将代发工资部分在“开发间接费”或其它扣除项目中进行了列支，如列支了形成重复扣除，应将其调出。 3.关于装修费用 根据国税发〔2006〕187号文，房地产开发企业销售已装修的房屋，其装修费用可以计入房地产开发成本。但要注意，房地产开发公司销售的精装修商品房中，包含电视机、电冰箱、床、沙发等家用电器和家具，这部分家电、家具是由装饰公司购买并作为装饰费用。电视机、电冰箱、床、沙发等家电、家具，不是规范意义上建筑装饰工程作业的装饰材料，不构成建筑实体，不能在开发成本——建筑安装成本中列支。 3.关于对房地产开发企业质量保证金的处理 房地产开发企业在工程竣工验收后，会根据相关合同约定或其他形式约定，扣留一定比例的工程款，作为开发项目的质量保证金，该质量保证金会在以后年度支付。作为开发项目的质量保证金，在计算土地增值税时，建筑安装施工企业就质量保证金对房地产开发企业开具发票的，按发票所载金额予以扣除；未开具发票的，扣留的质保金不得计算扣除。 4、验证建筑安装工程费支出是否存在异常 审核时，要参照当地当期同类开发项目单位平均建安成本或当地建设部门公布的单位定额成本，验证建筑安装工程费支出是否存在异常。 七、基础设施费 ㈠审核内容 基础设施费，包括开发小区内道路、供水、供电、供气、排污、排洪、通讯、照明、环卫、绿化等工程发生的支出。 ㈡审核重点 审核基础设施费时应当重点关注： 1.对于基础设施费，主要根据合同约定的内容、是否已取得合法票据及对应的款项是否实际支付款确认。审核时关注基础设施费是否真实发生，是否存在虚列情形。 2.基础设施费限定于小区内且为工程支出，不含各类管理费用，审核时关注是否将房地产开发费用记入基础设施费。 3.属于多个房地产项目共同的基础设施费，应按规定的分配标准和方法，计算确定清算项目的扣除金额。多项目受益应按各用地面积或各建筑面积（规划）分配。同一项目不同类型的房地产应按建筑面积（规划）分配。 ㈢注意事项 审核人员应计算出基础设施费占全部开发成本的比值，并将该比值与同类工程的比值相比较，若发现有严重偏差的，则应进一步核实。 八、公共配套设施费 ㈠审核内容 公共配套设施费，包括不能有偿转让的开发小区内公共配套设施发生的支出。 ㈡审核重点 审核公共配套设施费时应当重点关注： 1.公共配套设施的界定是否准确，公共配套设施费是否真实发生，有无预提的公共配套设施费情况。《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》（国税发[2009]31号）第32条：（二）公共配套设施尚未建造或尚未完工的，经中介机构鉴证后可按预算造价合理预提建造费用。此类公共配套设施必须符合已在售房合同、协议或广告、模型中明确承诺建造且不可撤销，或按照法律法规规定必须配套建造的条件。但要注意的是：在计算土地增值税时，房地产开发企业的预提费用，除另有规定外，不得扣除。 2.审核是否将房地产开发费用记入公共配套设施费。 3.多个（或分期）项目共同发生的公共配套设施费，是否按项目合理分摊。属于多个房地产项目共同的基础设施费，应按规定的分配标准和方法，计算确定清算项目的扣除金额。多项目受益应按各用地面积或各建筑面积（规划）分配。同一项目不同类型的房地产应按建筑面积（规划）分配。 ㈢注意事项 1.公共设施成本费用处理原则 根据《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发[2006]187号），房地产开发企业开发建造的与清算项目配套的居委会和派出所用房、会所、停车场（库）、物业管理场所、变电站、热力站、水厂、文体场馆、学校、幼儿园、托儿所、医院、邮电通讯等公共设施，按以下原则处理： （1）建成后产权属于全体业主所有的，其成本、费用可以扣除； （2）建成后无偿移交给政府、公用事业单位用于非营利性社会公共事业的，其成本、费用可以扣除； （3）建成后有偿转让的，应计算收入，并准予扣除成本、费用。 2.注意是否明显异常 审核人员应计算出公共配套设施费占全部开发成本的比值，并将该比值与同类工程的比值相比较，若发现有严重偏差的，则应进一步进行实地察验和核实。 九、开发间接费用 ㈠审核内容 开发间接费用，是指直接组织、管理开发项目发生的费用，包括工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销等。 ㈡审核重点 审核开发间接费用时应当重点关注： 1、是否存在将企业行政管理部门（总部）为组织和管理生产经营活动而发生的管理费用记入开发间接费用的情形。开发间接费用一般应限于工程部中负责工地现场管理人员直接组织、管理开发项目发生的费用。 2、是否存在销售费用挤入开发间接费用。对纳税人为销售房屋而对售楼处、样板房进行装修装潢而发生的费用应计入销售费用，而不应在开发成本中列支，且不允许加计扣除，在实际操作时应审核其 “开发间接费” 或“开发成本”科目中是否列支上述内容，如有应予以调出。 3、开发间接费用是否真实发生，有无预提开发间接费用的情况，取得的凭证是否合法有效。 4、房地产开发企业在 “开发间接费用”、 “开发成本”等科目中列支的因违规建设被建设主管部门给予的行政性罚款，不允许计入，应予扣减。 5、多个（或分期）项目共同发生的开发间接费用，是否按项目合理分摊。属于多个房地产项目共同的开发间接费用，应按规定的分配标准和方法，计算确定清算项目的扣除金额。具体计算上应按各建筑面积分配。 ㈢注意事项 审核人员应计算出开发间接费占全部开发成本的比值，并将该比值与同类工程的比值相比较，若发现有严重偏差的，则应进一步核实。 十、开发费用 ㈠审核内容开发土地和新建房及配套设施的费用，是指与房地产开发项目有关的销售费用、管理费用、财务费用。 ㈡审核重点1.财务费用中的利息支出，凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。利息的上浮幅度按国家的有关规定执行，超过上浮幅度的部分不允许扣除；对于超过贷款期限的利息部分和加罚的利息不允许扣除。审核利息支出时应当重点关注：是否将利息支出从房地产开发成本中调整至开发费用；分期开发项目或者同时开发多个项目的，其取得的一般性贷款的利息支出，是否按照项目合理分摊；利用闲置专项借款对外投资取得收益，其收益是否冲减利息支出。 其他房地产开发费用，在按照“取得土地使用权所支付的金额”与“房地产开发成本”金额之和的5%计算扣除。重点审核计算基数，当代收费用计入房价时，审核有无将代收费用计入房地产开发费用计算基数的情形。 2、凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，房地产开发费用在按“取得土地使用权所支付的金额”与“房地产开发成本”金额之和的10%计算扣除。重点审核计算基数，当代收费用计入房价时，审核有无将代收费用计入房地产开发费用计算基数的情形。 ㈡注意事项 ★1.开发费用和期间费用的不同 土地增值税扣除项目中的“房地产开发费用”的扣除额与房地产开发企业期间费用中销售费用、管理费用和财务费用列支标准不同。土地增值税扣除项目中的三项费用，除符合《细则》规定的利息支出可以按实际支出额扣除外，其余均按比例扣除。而房地产开发企业期间费用中的三项费用除管理费用有些规定列支比例外，基本上是据实列支的。 ★2.一些特殊情况下的列支 全部使用自有资金，没有利息支出的，也可以按照规定扣除。房地产开发企业既向金融机构借款，又有其他借款的，其房地产开发费用计算扣除时不能同时适用两种办法。 十一、与转让房地产有关的税金㈠审核内容与转让房地产有关的税金，是指在转让房地产时缴纳的营业税、城市维护建设税、印花税。因转让房地产交纳的教育费附加，也可视同税金予以扣除。 ㈡审核重点1.对于印花税，是指在转让房地产时缴纳的印花税。房地产开发企业按照《施工、房地产开发企业财务制度》的有关规定，其缴纳的印花税列入管理费用，已相应予以扣除，不得重复计算扣除。 2.要按纳税人转让房地产时所实际缴纳的税金数额予以扣除，必须是本项目发生的税费才可以扣除。 3.地方教育附加费，可予以扣除。 ㈢需关注问题对房地产开发企业与转让房地产有关的税金是指在转让房地产时缴纳的税金，在同一项目不同类型房地产中分配应据实分摊，和相关收入配比，不应按已售建筑面积分摊。 十二、财政部规定的其他扣除项目 ㈠审核内容财政部规定的其他扣除项目，对从事房地产开发的纳税人是指可按取得土地使用权所支付的金额、开发土地和新建房及配套设施(房地产开发成本)规定计算的金额之和，加计20%的扣除。 ㈡审核重点审核过程中,应严格按照条例的规定确定可以加计扣除的基数。对于代收费用作为转让收入计税的，在计算扣除项目金额时，可予以扣除，但不允许作为加计20%扣除的基数；对于代收费用未作为转让房地产的收入计税的，在计算增值额时不允许扣除代收费用。 ㈢注意事项1.对取得土地或房地产使用权后，未进行开发即转让的，计算其增值额时，只允许扣除取得土地使用权时支付的地价款、交纳的有关费用，以及在转让环节缴纳的税金。 2.对取得土地使用权后投入资金，将生地变为熟地转让的，计算其增值额时，允许扣除取得土地使用权时支付的地价款、交纳的有关费用，和开发土地所需成本再加计开发成本的20%以及在转让环节缴纳的税金。 第四节 其他方面的审核 一、关联方交易行为的审核 在审核收入和扣除项目时，应重点关注关联企业交易是否按照公允价值和营业常规进行业务往来。 应当关注企业大额应付款余额，审核交易行为是否真实。 二、减免税的审核 ㈠纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20％的（含20％），免征土地增值税。但增值额超过扣除项目金额20％的，应对其全部增值额计税（包括未超过扣除项目金额20％的部分）。 ㈡因国家建设需要依法征用、收回的房地产，免征土地增值税。 ㈢因城市市政规划、国家建设的需要而搬迁，由纳税人自行转让原房地产而取得的收入，免征土地增值税。 审核时应关注是否符合减免税条件，是否有按规定程序办理减免税。 第五节 清算结果的确认及资料管理一、清算审核报告1、报告名称为“关于（XX项目）土地增值税的清算审核报告” 2、正文内容：①核查由来及具体工作安排。核查由来分为根据纳税人主动申请进行土地增值税清算和经税务机关的因素分析要求纳税人进行清算两种情况。同时应注明按照核查工作的安排，于XX年XX月XX日至XX日对申请人的土地增值税情况进行核查；②纳税人的基本情况：包括成立时间、注册及经营地点、财务核算制度等；③清算项目的基本情况:包括清算项目的名称、位置，项目分期情况、取得土地的时间、土地面积，项目立项时间，建筑面积，可售面积、已销售面积、销售比例等；④本次清算核查情况与纳税人申请情况是否一致：通过对纳税人转让房产收入金额、可扣除项目金额：（包括取得土地成本、土地征用拆迁费用、房地产开发成本、房地产开发费用）与纳税人清算申请之额是否一致，不一致之处需重点列明，并详细说明每一项目的调整方式和调整金额，提供的各项清算资料是否真实有效。如纳税人委托中介机构进行清算鉴证的，还应反映本次核查与中介机构鉴证报告披露的金额是否一致，主管税务机关未采信或部分未采信鉴证报告的理由；⑤反映本次清算项目的结果：包括本次清算的增值额，应缴纳税款，已预缴土地增值税额，应补（退）土地增值税款。 二、清算结果土地增值税清算结束后，在出具清算报告的同时，在纳税人报送的土地增值税清算申请审批表、申报表及各项附表上签署意见，需补交税款的按规定程序出具书面的土地增值税清算补税通知书（税务事项通知书），由纳税人自行办理纳税申报手续；对需清算退税的，按照有关退税流程办理退税手续。 纳税人按规定预缴土地增值税后，清算补缴的土地增值税，在主管税务机关规定的期限内补缴的，不加收滞纳金。 在土地增值税清算时未转让的房地产，清算后销售或有偿转让的，纳税人应按规定进行土地增值税的纳税申报，扣除项目金额按清算时的单位建筑面积成本费用乘以销售或转让面积计算。 单位建筑面积成本费用=清算时的扣除项目总金额÷清算的总建筑面积 | 
发表于 2012-8-22 12:51:45
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