中国房地产十大走势预测

阿斯兰

1.“黄金十年”已成过去，目前所处的“地产白银时代”主要是央企、上市公司、大型民营房地产企业和商业地产企业并存的天下。

白银时代尽管成色不如黄金，但还是有一定吸引力的，产业资本遵循着“往高处取走”的逐利本性，纷纷投奔地产行业，以纺织服装类上市公司为例，雅戈尔、红豆股份、鄂尔多斯、中国服装、七匹狼等诸多知名企业，或多或少地都参与到了地产领域中。（新华网）

时代之间加速更替。由于土地、劳动力和主要建筑材料价格持续高企，行业平均利润率、资本回报率下降到个位数，加速该行业由白银时代向青铜时代的衰落过程，中小房地产企业将逐步进入瘦身、退出和消失（主动离开地产行业、被收购或被清算）过程；促使实力房企纷纷走出主业，实行跨界投资，主动转型升级，紧急避险，如滨江集团进入生物医药制造领域；万科进军商业地产；万达、世茂投资IMAX影视院线；绿城设立了综合体发展公司，从事综合体的代建；

加速“围城效应”，业内的纷纷“往外走”。有进入矿业的：8月13日，中弘地产(000979)宣布投身矿业，拟用自有资金6000万元收购仁源投资所持有的鑫兴矿业49%的股权。今年5月份以来，已有华业地产、莱茵置业、新湖中宝等5家上市房企先后宣布进军矿产行业。据上市公司公告不完全统计，自去年下半年以来，已有中天城投、鼎立股份、珠海港、美都控股、泰达股份、嘉宝集团、绿景地产、万泽股份、中珠控股、西藏城投等20多家上市房企进军矿业，约占整个房地产板块上市公司总数的1/6。

有进入金融期货业的：以房地产为主业的华丽家族(600503)，去年10月份曲线收购期货业内最大的期货公司之一华泰长城期货(原长城伟业期货)40%股权。

绿地集团，近3年内先后参股上海市农村商业银行、东方证券、呼和浩特市商业银行等，并发起成立上海奉贤绿地小额信贷有限公司。

有进入文娱体育的：恒大集团已拥有5个文化产业公司，包括恒大经纪公司、恒大唱片公司、恒大动漫公司等，甚至投资了足球和排球俱乐部。富力地产也高调宣布组建广州富力足球俱乐部，将全力冲击中超。地产巨头恒大、绿城、河南建业、亚泰、富力等，均已先后踏入绿茵场。

甚至有房企进军养猪业。广州美林基业集团投资1.5亿元建成广州市最大的单体养猪场，占地800亩，猪场设计规模为年出栏15万头。

最具有行业风向标意义的是：复兴地产于今年上半年从香港联交所退市，完成私有化；金都房产与去年通过合资合作方式布局产业地产。



2.行业竞争态势正在经历由资源竞争向创新竞争的过渡阶段。

上文中讲到的业内企业和业外企业的资本错位走向、跨界投资或围城效应，都在以行动证明地产行业的竞争不仅仅是在对资源的占领，更多包含创新商业模式的竞争。

“我把房地产商业模式分成三个阶段，第一个阶段主要就是地主加工头，第二个阶段是厂长加资本家，第三个阶段是导演加制片。” 目前国内大部分地产商还停留在“地主加工头”的层面，这种模式一般处于经济发展的初期，竞争的是自然资源。在城市化进程快速发展时期，“厂长加资本家”商业模式则是将住宅产业——以工业化流程生产住宅，解决第一个模式带来的规模限制，具有发展速度快、质量高、周期短、解放管理者等优点。而随着住宅产业化达到一定规模，房地产必然向商务不动产发展，“导演加制片”这种收费开发商产生了，它以品牌和技术带来客户和收入的预期，具有中期持有、能力导向、收入多样化的特点，是一种典型的美国模式。

在住宅领域，创新主要在于住宅产业化和节能环保、绿色生态，而后者则是未来房地产业最大的竞争点和创新点；在商务不动产领域，挑战在于对商务综合体功能的划分及运营管理能力作设定。

未来的房地产企业要不断向住宅产业化和节能环保、绿色生态的方向不断创新，创造新的赢利模式，才能赢得未来的竞争。（冯仑）

万科在小户型方面的创新设计，绿城对于住宅品质的一贯追求，金都对于绿色建筑节能技术的应用投入，都在实践中国演绎着这一新竞争模式的到来。

从各地拿地政策开始，将根本性颠覆地产开发企业的购地—开发—销售模式，杭州采取“土地招拍挂加配保障房面积”、有的地方采取“土地限价加商品房限价”等，再结合当前“限购、限贷”等政策，对于房地产开发企业的规范开发、精细化管理、理念创新、产品策划和市场营销能力等都提出更高要求。地产界越来越多地出现“地产开发和物业经营”、“地产投资和地产开发”以及“地产开发和产业运行”的不同组合与排列，衍生出许多商业盈利模式。



3.未来地产企业营销体制创新必将提到议事日程，如购买方式多采用认购权制度，引进期权概念，用期权价格锁定住宅价格，这里特别要提到一种房屋认购权分离转让模式。

所谓房屋认购权分离转让模式，就是通过房屋认购权的分离转让与自由流通，对房屋的居住使用功能、保值投资功能进行合理分割，分别销售给它们各自的需求者，促进有限资源的合理化配置。

该模式如下：

---- 取得预售许可后，开发商与投资者签订房屋认购权转让合同，将标的房屋的认购权有偿转让给投资者。该认购权持有者在合同约定的期间内，可以行使该权利，以合同约定的价格，向标的房屋所有人收购标的房屋。

----取得预售许可后，开发商与实际居住需求消费者签订一种特殊的房屋买卖合同，将标的房屋所有权与标的房屋所捆绑的承沽义务打包销售给消费者。该承沽义务要求标的房屋所有人即义务人履行以下义务：在收到与该承沽义务所配对的认购权持有者发出的收购要约后，在该配对的承沽义务-认购权所约定的期限内，以约定的价格将房屋所有权转让给与其承沽义务所配对的认购权持有者。除对该承沽义务配对的认购权持有者履行承沽义务转让标的房屋所有权外，该承沽义务随房屋所有权的转让一并捆绑打包转让，且须于房屋买卖合同中约定，并于房屋登记簿记录备案。

----认购权持有者可以在认购权标的房屋项目竣工交付后将认购权流通转让。

认购权持有者具备购房资格的，可以行使认购权；不具备购房资格的，不能行使认购权，可以待具备购房资格或限购政策淡出后行使认购权。

该模式意义在于：

首先，房屋的实际需求者能以非常低的价格购买到优质住房的使用权（捆绑承沽义务的房屋所有权）。相较于租房，同样是较低价格购买住房的使用权，因为中国特有的“婚房”文化，使得房屋认购权分离转让模式更有优势。同时，认购权在流通过程中，更倾向于直接转让认购权，而不是行权后再转让，这使得房屋居住的稳定性有所保障。该模式保障了实际居住者的住房需求，减少了住房空置率，缓和了住房需求得不到满足所带来的社会矛盾；

其次，投资者通过该模式，有望获得更高的投资收益率。同时，在当前限购措施下，投资者获得了进入限购城市市场的机会。并且这种投资资本的进入，并不违背调控措施的本意，因为该模式将居住使用需求与保值投资需求作了合理隔断，使得两者之间不再激烈冲突，投资资本的介入，不再影响实际居住价格；

最后，通过该模式，房地产业资金可以得到回笼。这种资金的回笼，保障了房地产业的持续发展，为从根源上解决住房困难问题提供支持。并且，因为该模式不但隔离了居住需求与投资需求，同时也将风险隔离开来。所以哪怕房地产业出现泡沫，并最终泡沫破裂，也不会伤害到实际居住者的利益。该模式为房地产业的持续健康发展系上了一条安全带。

再比如，在保障房体系和商品房体系并存双规市场下，为解决14亿人口大国住房问题，在城镇化推进过程中小产权房和农村私宅应该有足够理由实现有条件转变身份，获得正果；

而大型实力企业、高福利私企可能为留住人才，采用补贴、实物期权（期房）等制度设计来帮助员工解决住房问题；如阿里巴巴30亿元的住房无息贷款补贴福利政策。今后有条件的企业可能会越来越多地采取银行、企业、社区与员工个人三结合的办法，通过契约、制度、财务安排等，实现住房梦想。



4.商业地产方兴未艾，并由一二线城市向三四线城市转移。商业地产广义上指用于各种零售、批发、餐饮、娱乐、健身、休闲等经营用途的房地产形式，从经营模式、功能和用途上区别于普通住宅、公寓、别墅等房地产形式。以办公为主要用途的地产属于商业地产，也可以单列。国外，商业地产又称“零售地产”，泛指用于零售业的地产形式，属于狭义的商业地产。

形式上主要包括：购物中心、超级购物中心、大卖场、商业街、主题商场、专业市场、写字楼、酒店式公寓、酒店等物业类型。2010年杭州户籍人口的人均GDP达到86642元，突破1万美元大关，步入上中等发达国家水平。按照国际惯例，当一座城市的人均GDP达到10000美元、年，将进入城市商业地产快速发展阶段。这一切为商业地产逆势上扬提供了很好的注解。

进入2010年后，杭州写字楼无论是新增供应量还是成交量，成交价格均有明显上涨态势，2010年新增54.5万平米，同比上涨128%，成交32.6万平米，同比上涨291%，成交价格同比上涨33%。中原地产报告，作为中国经济晴雨表之一的甲级写字楼指数在2011年上半年出现明显上涨，北上广深杭甲级写字楼租金的累计涨幅分别为17%、2%、11%、19%和4%，呈现全面上涨态势。2011年的九月份前二周，快房网K指数研究室统计，杭州共成交商品房980套，其中商业地产成交664套，占比接近70%。

商业地产及其衍生产品日益丰富化，包括：旅游地产、度假地产、购物中心（购物城）、酒店式公寓、高星级酒店、商业城（街）、养生地产、养老地产、科教文卫地产、综合现代服务业地产等；

预计国家为规范商业地产发展、防范商业地产风险的投资、融资工具和产业政策必将出台。



5.地产品综合化、丰富化，功能、价格走势多元化。土地日益稀缺，一方面意味着适合建设豪宅产品绝版地段如江、海、湖、山景区域的加速稀缺性；另一方面，未来的再城市化（缺水城市改造、搬迁），城市旧城区改造翻新（补偿政策市场化、拆迁成本高企）必将成为主要供地来源，这决定了核心城区高密度、小户型、低总价、高层住宅或商业综合体成为建筑产品主流；

地产产品功能多元化，普通居住与商品、投资、收藏和品位地位象征并存；

政策方面预计未来中小户型和保障房两手抓，高端大户型可能放开限购，直接导致中小户型产品供应过剩而大户型、豪宅型产品稀缺；



6.地产融资手段呈现多样化趋势，由银行融资向民间融资、由债权融资向股权融资转变。

之一，信托融资，私募股权、地产基金盛行；它们之间的收益、风险组合和更迭，衍生出复合行的融资工具，比如介于可转债权和优先股权之间的夹层融资方式等；

之二，星光耀模式化融资：星浩资本首席执行官赵汉忠回归地产界，仅三个月时间便为星光耀项目募集资金60亿元，其中阿里巴巴、巨人网络、华谊兄弟，苏宁、万达、复星、易居等20余家民营企业出资约30亿元。这一项目被认为是阿里巴巴、巨人网络等公司涉足房地产行业的一次尝试；这个计划的基本商业路径是：封闭基金-合理价格获取土地-产品研发－快速并连锁建设-杠杆融资－销售部分物业（如住宅）保证现金流－持有商业物业－商业物业进行资产证券化。

7.预计未来的资本市场将向地产业多元化融资的金融衍生产品开放。

为适应多层次资本市场建设，为百姓增加投资渠道，引导分散民间投资风险之需要，通过推出住房居住功能和认购权期权相分离的金融产权，改变传统炒作房地产抬高价格，弱化房地产品实际居住功能，损害其投资价值的现状，分流资本不合理集聚和逐利风险，规范金融脱媒和民间高利贷市场并存状况，可能会在房地产融资方面引进期权概念，直接为商业地产融资服务的REITS产品必将会被提高到议事日程；

国家产业政策、投融资人士会更倾向于正面激励节能、环保、低碳和绿色建筑方面，为资本借道提供更多的可能性。可以预计，各类地产建筑领域节能环保、低碳绿色技术和创意，将会被越来越多地与信托、基金相结合，并产生出许多金融产品和投资衍生品，有力地推进我国多层次资本市场结构建设。



8.住宅向商业转移，一二线城市向三四线城市延伸开发，整体上提升中小城市的现代服务业水平。

作为此次限购受益的大部分三、四线城市，其住宅销售火爆，但其商业开发却基本空白，居民的消费场所基本还处于菜市场、小型商场或商店等这些地方，没有所谓的购物中心、购物广场等。而作为去三、四线城市及县城镇等地购房的购房者，他们很多都是外出工作，节假日回去消费，平常便是老人小孩在家消费、也包括一部分的中青年女性。这样的特点孕育着商业地产的极大商机，特别是三、四线城市集中的区域。

目前在三、四线城市开发商业地产的开发商，其开发的物业形态以专业市场、商业住宅综合体、商业综合体等为主。而开发商对物业运营方式则有持有、分散产权销售为主、持有销售混合运营等为主。

9.地产投资频频向海外拓展。

楼市限购令之下，投资海外市场正越演越烈。近日，英国最大的房地产代理机构莱坊负责人表示，“目前伦敦市中心的新供应物业，有一半被中国买家买走，这其中也包括港澳台人士。中国投资商先后在伦敦、温哥华、弗罗里达州等地购置房产或投资土地。

外电报道，黄怒波拟斥资近10亿冰岛克朗(约880万美元)购入冰岛东北部的一幅土地，相当于冰岛国土面积的0.3%。并计划投资约100-200亿克朗(约8800万-1.76亿美元)发展生态旅游度假村。未来，坚信会有更多的实力企业投资海外地产开发和运行（据搜房网）。

10.产业地产时代来临。未来30年内产业地产对中国城市建设必将产生深远影响，必将彻底改变城市、环境生态和人类的生产、生活方式，并更好地改变人、社会和自然三者的和谐关系处理。产业地产由商业地产衍生而来，是更高级的现代服务业地产形态，间具有一二三大产业，侧重于为信息时代和后工业化时期的现代服务业提供物业形态和科技服务、生态、交通、信息沟通、生活、娱乐等方式，正在探索建设中的传化科技城就是这样一代面向未来的新型复合产业地产模式。

乱飞天下

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tzpyl

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