物业公司代收水电等费用如何计缴营业税？

银河飞雪

问：1、我公司是上海物业管理企业，2012年需向代管小区商户收取物业管理费，代收水、电、燃气和中央空调费。前期物业管理公司代收水、电、燃气及空调费是向商户出具非经营收据，但是2012年以后我市财政下发文件取消了非经营收据。请问物业管理公司需出具什么票据，商户可以在企业所得税税前扣除？

　　2、物业管理公司受托管理A、B两个小区项目。其中A小区代收的水、电、燃气费收入大于支出100万元，B小区代收的水、电、燃气费支出大于收入150万元，物业管理公司可否将两个项目迭加后不予征税？

　　3、由于物业管理公司代收代支水电气中收入大于支出，若需要物业管理公司缴纳多收部分的营业税，但是其管理的小区与物业管理公司机构所在地虽在同城，但是不在同一地区，请问缴税是在机构所在地还是所管辖小区所在地？

　　答：1、《国家税务总局关于物业管理企业的代收费用有关营业税问题的通知》（国税发[1998]217号）规定，物业管理企业代有关部门收取水费、电费、燃（煤）气费、维修基金、房租的行为，属于营业税“服务业”税目中的“代理”业务，因此，对物业管理企业代有关部门收取的水费、电费、燃（煤）气费、维修基金、房租不计征营业税，对其从事此项代理业务取得的手续费收入应当征收营业税。维修基金，是指物业管理企业根据财政部《物业管理企业财务管理法规》（财基字[1998]7号）规定，接受业主管理委员会或物业产权人、使用人委托代管的房屋共用部位维修基金和共用设施设备维修基金。

　　《国家税务总局关于代理业营业税计税依据确定问题的批复》（国税函[2007]908号）规定，纳税人从事代理业务，应以其向委托人收取的全部价款和价外费用减除现行税收政策规定的可扣除部分后的余额为计税营业额。

　　纳税人从事代理业务，应凭以下凭证作为差额征收营业税的扣除凭证：营业额减除项目发生在境内的，该减除项目支付款项凭证必须是发票或其他合法有效凭证；支付给境外的，该减除项目支付款项凭证必须是外汇付汇凭证、外方公司的签收单据或出具的公证证明。

　　《财政部、国家税务总局关于营业税若干政策问题的通知》（财税[2003]16号）第三条第（十九）款规定，从事物业管理的单位，以与物业管理有关的全部收入减去代业主支付的水、电、燃气以及代承租者支付的水、电、燃气、房屋租金的价款后的余额为营业额。

　　《企业所得税法》第六条第（一）款规定，企业以货币形式和非货币形式从各种来源取得的收入，为收入总额。

　　根据上述规定，物业公司代收的水、电、燃气费，计征营业税时，可以凭发票或其他合法有效凭证差额计税。但是收取这些费用时，应就收取的全部价款和价外费用向商户出具全额发票，企业所得税前也必须是凭发票或其他合法有效凭证作为成本列支。

　　2、《上海市地方税务局关于印发本市<营业税差额征税管理办法>的通知》（沪地税货[2010]28号）第八条规定，纳税人应按以下原则计算当期计税营业额：

　　（一）纳税人转让土地使用权和销售不动产，准予扣除转让项目的购置或受让原价，相应的营业税计税营业额扣除项目金额在实现收入时扣除。

　　（二）纳税人从事金融商品买卖转让业务，可在同一会计年度末，将同一大类金融商品在不同纳税期出现的正差和负差按同一会计年度汇总的方式计算并缴纳营业税，如果汇总计算应缴的营业税税额小于本年已缴纳的营业税税额，可以向税务机关申请办理退税，但不得将一个会计年度内汇总后仍为负差的部分结转下一会计年度。

　　（三）纳税人发生除上述（一）、（二）款以外的业务，按当期实现的营业收入扣除相关扣除项目后的余额作为计税营业额，应扣未扣的部分可结转下期抵扣。

　　（四）纳税人计算扣除项目金额，应取得符合本办法第四、五条规定的合法有效凭证。

　　参考上述规定，物业公司代收的水、电、燃气，计征营业税时，按当期实现的营业收入扣除相关扣除项目后的余额作为计税营业额，应扣未扣的部分-50万（100－150）可结转下期抵扣。

　　3、《营业税暂行条例》第十四条第（一）款规定，纳税人提供应税劳务应当向其机构所在地或者居住地的主管税务机关申报纳税。但是，纳税人提供的建筑业劳务以及国务院财政、税务主管部门规定的其他应税劳务，应当向应税劳务发生地的主管税务机关申报纳税。

　　物业公司差额计征营业税，属于营业税“服务业”税目中的“代理”业务，应向物业公司机构所在地主管税务机关申报纳税。

该贴已经同步到 银河飞雪的微博

靠右走

了解一下物业!

2396513586

了解了

穆慕

关于物业行业的税法大全！好好学习！