土地出让金返还用于开发项目基础设施建设的税务处理

魅影骑士

2012-08-13 00:00:00 作者：肖宏伟 来源：中国税务报

      目前,“招拍挂”制度要求土地以“熟地”出让。一般情况下,政府将“生地”转化为“熟地”后进行“招拍挂”,动拆迁问题已妥善解决,土地的开发工作也已经基本完成,周边的市政建设将逐步完善,水、电、煤等市政都有计划地分配到位。即在招标、拍卖、挂牌活动开始前,国土部门已将拟出让的土地处置为净地,即权属明晰、界址清楚、地面平整、无地面附着物的宗地。但是在经营性用地招标、拍卖、挂牌的实际工作中,大量存在着“毛地”出让的情况,尤其是在企业改革、改制处置土地资产时,这种情况更为常见。因此,一些政府部门在“招拍挂”出让土地后,会以土地出让金返还的形式,用于开发项目相关的城市道路、供水、排水、燃气、热力、防洪等工程建设的补偿。

      案例

      某房地产开发企业通过“招拍挂”购入土地100亩,与国土部门签订的出让合同价格为10000万元,企业已缴纳10000万元。协议约定,在土地出让金入库后,以财政支持的方式,给予乙方补助3000万元,用于该项目外城市道路、供水、排水、燃气、热力、防洪等基础设施工程建设。
     税务处理

        营业税

      项目外城市道路、供水、排水、燃气、热力、防洪等基础设施工程所需要支出,按土地出让协议规定,应该由政府承担。本案例属于建设—移交的投融资建设模式,房地产开发企业将该项目城市道路、供水、排水、燃气、热力、防洪等基础设施工程建设完工后,移交给政府。开发企业取得基础设施建设返还款的营业税处理为:1.无论其房地产开发企业是否具备建筑总承包资质,对房地产开发企业应认定为建筑业总承包方,按建筑业税目征收营业税。2.房地产开发企业取得的返还款,应全额缴纳建筑业营业税,并全额开具建安发票。如果协议约定,返还款用于项目内应由开发企业自行承担的城市道路、供水、排水、燃气、热力、防洪等基础设施工程支出,则应按企业取得政府补贴处理,不征收营业税。

      企业所得税

      本案例中,企业取得的提供基础设施建设的劳务收入3000万元,扣除相对应的成本费用后,差额应计入当年的应纳税所得额。企业实际发生的与上述业务相关的营业税等税费,可以在发生当年扣除。

     土地增值税

      根据土地增值税暂行条例第二条规定,转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人,为土地增值税的纳税义务人。此外,土地增值税暂行条例实施细则第二条规定,转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入,指以出售或者其他方式有偿转让房地产的行为。因此,企业取得的返还款3000万元,属于提供基础设施建设的劳务收入,不属于转让不动产收入,不征收土地增值税,即此收入不作为土地增值税的清算收入。企业缴纳的土地出让金10000万元,全额计入开发成本——土地征用及拆迁补偿费金额中。

        契税

      企业缴纳的土地出让金10000万元,全额计入开发成本——土地征用及拆迁补偿费金额中。

      会计处理

     土地出让金返还用于支付该项目外城市道路、供水、排水、燃气、热力、防洪等基础设施工程费用时,企业应作其他业务收入处理。

       收到返还款时(单位:万元):

             借:银行存款 3000

                   贷:其他业务收入3000。

宅女

好文章，学习了。

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