以房地产投资入股征免税问题

狼毒花

现行营业税政策规定，以房地产投资入股不征收营业税，以后转让该股权也不征营业税。

现行土地增值税政策规定，以房地产投资入股不征收土地增值税，但投资或被投资有一方为房地产开发企业的，征收土地增值税。

对于营业税的两个不征收，我始终认为这是制定政策上人为地给纳税人留下一个大漏洞。我曾经有一个观点，认为以房地产投资入股在营业税上也应该视同销售征营业税。理由是：增值税规定，纳税人以自产、委托加工或外购货物对外投资应视同销售征税；消费税规定，纳税人以自产或委托加工的货物对外投资也是视同销售征税；土地增值税规定，以房地产投资，一方是房地产开发企业的，也视同销售征税；企业所得税规定，以非货币性资产对外投资应分解为按公允价值处置非货币性资产和投资两项业务处理。所有的税种以实物对外投资都是视同销售征税的，所以，以房地产投资营业税也应该视同销售征税。

但近来我的观点变了。我认为，增值税、消费税将以货物投资视同销售征税，而营业税方面，以房地产投资却不视同销售，还是有道理的。另一方面，土地增值税为什么将投资或被投资一方为房地产开发企业的，又视同销售也有道理。道理何在？就在于增值税与消费税的征税对象——货物，与营业税、土地增值税的征税对象——房地产，有本质的区别。货物是一种消耗品，被投资方收到作为投资的货物无非两种用途：一、投入生产使用；二、对外销售。无论怎么用，投资出去的东西是不可能再原物收回的。而房地产则不同了，房屋虽然也折旧，但房屋，尤其是土地，更增值。以房地产投资，只要不是以投资的名义转让房地产，那么投资十年八年之后，房地产还是会回来的，所以不存在房地产转让的事实。

根据上面的分析，再来看以房地产投资营业税、土地增值税应不应该征。我认为征不征税应该以投资的真假来论。若是真投资，投资期限界满房地产收回，则不应该征营业税，也不应该征土地增值税。若是假投资真转让，则不仅应该征土地增值税，还应该征营业税。

现在的营业税政策，无论投资真假，一概不征税，好多房地产转让则以投资入股再转让股权的名义逃避了税收，还美其名曰筹划。

现在的土地增值税政策，一方面，对一般企业与营业税一样一概不征税，存在与营业税同样的问题。另一方面，对投资方或被投资方有一方是房地产开发企业的则一概征税，又存在不该征税的却征了税的毛病。比如一家房地产公司用自己开发的一栋房屋与其他单位或个人联合开商场，经营期三年，经营期满后，房地产开发公司将房屋收回。象这种情况，房地产公司的房屋既没有形式上的转让，也没有实质上的转让，对它征土地增值税道理何在呢？

lch6447535

，房地产还是会回来的，所以不存在房地产转让的事实，因为这个就说不应征税理由不足，是否回来、如何回来有没有考虑
出自房地产会计网www.fdckj.com，原文地址：http://www.fdckj.com/thread-54559-1-1.html

lxcj

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