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2017-9-21 11:07 |
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商业地产应缴税金和税收规划(作者:上海财税律师)
在上海这座国际化大都市，人口密集，地铁四通八达，消费巨大，餐饮业红红火火，成功的餐饮连锁业巨头，比如肯德基、麦当劳、永和豆浆、都可茶饮等都是占据了地利的优势，这些连锁餐饮业基本都是在地铁出入口附近的商铺租赁经营。有人说，这些餐饮业的成功，与其说是餐饮成功，不如说是商业地产租赁的成功。此言不无道理！
但是租金和租金应缴的税费均不容小觑，由于出租方一般都要求承租方承担开票税金，这对于承租方来说又是一笔不小的开支。商业地产租赁应缴多少税金呢？
一、个人出租商铺应缴税金
小王以贷款方式购买了一套位于市区一级（城镇土地使用税24元/平方米）地段的150平方米门面房，总房价170万元，他付了50万元首付款后，向银行贷款120万元，按揭20年，月供6000多元。3月份，小王以月租金10000元的价格租给了某连锁店，租期3年。按照有关规定小王一月份（以后各月均如此）应纳各项税费情况如下：
1. 按“服务业”计缴营业税10000×5%＝500（元）；
此处笔者提出一点异议，按照上海营业税起征点的规定，按期纳税的为月营业额20000元，按次（日）纳税的为每次（日）营业额500元，那么租赁房屋到底应该是属于按期纳税还是按次纳税呢？如果属于按期纳税，则小王的月租金未超过起征点，应予免征。
2.城市建设维护税500×7%＝35（元）；
3.教育附加费500×3%＝15（元）；
4.按“租金收入”计缴房产税10000×12%＝1200（元）；
5.按“实际占地面积”计缴城镇土地使用税150×24÷12个月＝300（元）；
6.按“产权转移书据”计缴印花税10000元×12个月×3年×0.1%＝360（元）；
7.按“财产租赁所得”计缴个人所得税[（10000－500－35―15―1200―300―360－800）×（1－20%）]×20%＝1086.4（元）。
这样合计应缴税3496.4元，占租金收入为比例34.96％，如果营业税因为没有达到起征点免征，则合计应缴税金为3076.4，比例为30.76％。从上可知房产税和个税是比较大的税金负担。
二、公司出租商铺应缴税金
例子同上，只是把小王改成A公司，如何缴纳税金？
1. 按“服务业”计缴营业税10000×5%＝500（元）；
2. 城市建设维护税500×7%＝35（元）；
3. 教育附加费500×3%＝15（元）；
4. 按“租金收入”计缴房产税10000×12%＝1200（元）；
5. 按“实际占地面积”计缴城镇土地使用税150×24÷12个月＝300（元）；
6. 按“产权转移书据”计缴印花税10000元×12个月×3年×0.1%＝360（元）；
7. 企业所得税(年终汇算清缴)，假设公司盈利，房屋固定折旧为每月2000元，不考率其他因数，则按照25％的所得税率计征。
(10000－500-35-15-1200-300-360-2000)×25％＝1397.5元
这样合计应缴税3807.5元，占租金比例为38％，房产税和企税仍是较大的税金支出。
三、如何规划商铺租金的税收？
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发表于 2012-8-15 14:54:21
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发表于 2012-8-15 15:36:16
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