道路、绿地是否并入房产原值征收房产税？

银河飞雪

  问：A企业2009年取得一宗工业用地，当年支付土地价款200万元，缴纳相关税费80万元。该宗土地用于建造一幢厂房，厂房竣工后房产原值（不含土地价值）为2000万元，厂房周围道路、绿化带建设成本100万元，《国家税务总局关于安置残疾人就业单位城镇土地使用税等政策的通知》（财税[2010]121号）文发布后，A企业问该宗厂房应如何缴纳房产税？2009年购买的该宗土地并非完全用于建设厂房，该土地还用于建设道路、绿化带等，是否也要全部将土地价款记入房产原值计征房产税呢？    对于上述问题，笔者分析如下。    征税房产的范围确定。《财政部、国家税务总局关于房产税和车船使用税几个业务问题的解释与规定》（(87)财税地字第3号）关于"房产"的解释："房产"是以房屋形态表现的财产。房屋是指有屋面和围护结构(有墙或两边有柱)，能够遮风避雨，可供人们在其中生产、工作、学习、娱乐、居住或储藏物资的场所。独立于房屋之外的建筑物，如烟囱、水塔、变电塔、油池油柜、酒窖菜窖、酒精池、糖蜜池、室外游泳池、玻璃暖房、砖瓦石灰窑以及各种油气罐等，不属于房产。因此，A企业厂房属于计征房产税的房屋范围，厂房范围之外的道路、绿化带不属于计征房产税的房屋范围，但是其价值是否要纳入房产税的计税依据呢？这也是A企业关心的核心问题。    征税房产的原值确定。A企业执行企业会计准则，土地价值计入“无形资产”科目，未摊销前账面余额280万元，厂房原值2000万元。道路、绿化带尽管不属于房产税征税的房屋范围，但作为厂房的配建设施，脱离厂房单独建造也不具有必要性。站在房地产开发企业的角度考虑，这些配建设施都将计入开发产品建造成本中，如果开发产品对外出售，则开发产品原值包括了整体土地价值和道路、绿化带等全部配建设施建设成本，相应购买方缴纳房产税就不仅仅是厂房建造成本。站在A企业的核算角度考虑，道路、绿化带作为单项固定资产-构筑物核算无可厚非，但在计算缴纳房产税时计税依据应包含这部分成本在内。    土地价值是否计入房产原值的问题。财税[2010]121号规定：对按照房产原值计税的房产，无论会计上如何核算，房产原值均应包含地价，包括为取得土地使用权支付的价款、开发土地发生的成本费用等。宗地容积率低于0.5的，按房产建筑面积的2倍计算土地面积并据此确定计入房产原值的地价。容积率是指一宗土地上建筑物(不含地下建筑物)总建筑面积与该宗土地面积之比，是反映土地使用强度的指标。计算公式为：容积率=地上建筑物总建筑面积÷该宗土地面积。道路、绿化带、等均不计算容积率，因此，A企业地上建筑物总建筑面积仅为该厂房的建筑面积。假设A企业厂房建筑面积1800平方米，土地面积4000平方米，宗地容积率低于0.5，按照财税[2010]121号的计算办法，尽管道路、绿化带、也占用土地，但这些配建设施并不计入该土地容积率，因此无需考虑其所占用土地面积的情形，可以说该政策考虑到大地小房的情形所做了简化计算，计入房产原值的地价为1800×2/4000×280=252万元。若宗地容积率高于0.5的，在将非房产税征税对象的建筑物所占的土地价值（本案例中无此项）扣除后，其余土地（包括厂区道路和绿化占地）的价值应计入房产原值计算缴纳房产税。A企业计入房产原值的地价应为280万元。    综上所述，宗地容积率低于0.5，厂房原值为252+2000+100=2352万元；宗地容积率大于0.5，A企业厂房原值为280+2000+100=2380万元。

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