房地产开发企业资产负债表及其附表的编制

爱就一个字

一、资产负债表

    资产负债表是总括反映房地产开发企业在每一会计期末(月末、年末)全部资产、负债和所有者(股份制房地产开发企业为股东)权益情况的会计报表。其基本结构可用“资产=负债+所有者(股东)权益”这个会计等式来表达。在会计等式的左方，列示企业在这一时日持有的不同形态资产的价值，与此相对照，在会计等式的右方，则列示企业对不同债权人承担的偿债责任(即负债)和偿债以后归属所有者(股东)的权益。

　　资产负债表能为不同的报表使用者提供各自所需的会计信息：(1)企业所掌握的经济资源及其配置状况；(2)企业所负担的长短期债务；(3)企业所有者(股东)所拥有的净资产；(4)企业偿还债务的能力；(5)企业发展的财力前景。

　　在资产负债表中，资产项目分为流动资产、长期投资、固定资产、无形资产、其他资产、递延税项等几类。负债项目分为流动负债、长期负债、递延税项等三类。这种分类为分析企业财务状况提供了一个重要的指标，即企业的流动资产减去流动负债后的净额，是企业流动资产在抵偿流动负债后能保证企业在正常房地产开发经营活动中周转使用所有的营运资金，它表示企业在报告期末的经营财力。

　　资产负债表的资产方和负债及所有者(股东)权益方，均设置“年初数”和“期末数”两栏。

　　“年初数”栏内各项数字，应根据上年年末资产负债表“期末数”栏内所列数字填列。上年决算报告经审查需要修改的，应填列经修改后的上年年末资产负债表所列的期末数。如果本年度资产负债表规定的各个项目的名称和内容同上年度不相一致时，应该对上年年末资产负债表各项目有关数字，按照本年度的规定进行调整后，填入本表“年初数”栏内，以便与“期末数”栏内所列的数字相互比较，正确反映各项资产和各项负债及所有者权益的增减情况。

　　“期末数”栏内各项目的数字，根据账簿记录中各科目的余额填列。由于资产负债表中的项目与会计科目并不完全一致，所以不能根据各会计科目的期末余额简单转录。对于有些项目的金额，必须根据会计科目的记录进行必要的分析计算和调整。现将有关项目的内容和填列方法说明如下：

    “货币资金”项目，反映企业库存现金、人民币存款、外币存款、外埠存款、银行汇票存款、银行本票存款、信用卡存款、信用证保证金存款、存出投资款等的合计数，根据“现金”、“银行存款”、“其他货币资金”科目的期末余额合计填列。

    “短期投资”项目，反映企业购入的各种能随时变现、并准备随时变现的、持有时间不超过一年(含一年)的股票、债券、基金等，根据“短期投资”科目的期末余额，减去“短期投资跌价准备”科目的期末余额后的金额填列。有一年内到期委托贷款的企业，其本金和利息减去已计提的减值准备后的净额，也应根据“委托贷款”科目在本项目反映。

　　“应收票据”项目，反映企业收到的未到期收款、也未向银行贴现的商业承兑汇票和银行承兑汇票，根据“应收票据”科目的期末余额填列。已向银行贴现和已背书转让的应收票据不包括在本项目内。其中已贴现的商业承兑汇票应在会计报表附注中单独披露，或在本表下端补充资料中反映。

　　“应收账款”项目，反映企业应收的与企业经营业务有关的各项账款，根据“应收账款”科目所属各明细科目的期末借方余额加总填列。对已提取的坏账准备，采用房地产开发企业制度的企业，在“坏账准备”项目填列；采用企业会计制度的开发企业，将它从应收账款中减去在“应收账款”项目填列其净额。如“应收账款”科目所属明细科目期末有贷方余额，应在“预收账款”项目内反映。

　　“其他应收款”项目，反映企业对其他单位或个人的应收和暂付的款项，根据“其他应收款”科目的期末余额填列。如已提有坏账准备的，应根据“其他应收款”科目期末余额减去在“坏账准备”科目中有关其他应收款计提的坏账准备期末余额后的金额填列。

　　“预付账款”项目，反映企业预付给承包单位和供应单位的款项，根据“预付账款”科目所属各明细科目的期末借方余额加总填列。如“预付账款”科目所属各明细科目期末有贷方余额，应在“应付账款”项目填列。又如“应付账款”科目所属明细科目有借方余额，应将它在本项目反映。

　　“存货”项目，反映企业期末在库、在用、在途、在开发、在加工中的各项存货的实际成本或可变现净值，包括各种材料、开发产品用的设备、周转材料、低值易耗品、未完开发产品、完工开发产品等。根据“物资采购”、“采购保管费”、“库存材料”或“原材料”、“库存设备”、“周转材料”、“低值易耗品”、“委托加工物资”、“开发成本”或“生产成本”、“开发产品”或“库存商品”、“分期收款开发产品”、“出租开发产品”、“周转房”、“材料成本差异”等科目借方期末余额合计减“材料成本差异”科目贷方期末余额后填列。如计提有跌价准备的，应将存货成本减去“存货跌价准备”科目期末余额后的金额即可变现净值填列。采用房地产开发企业会计制度的企业，应在“其中：在建开发产品”项目列示“开发成本”科目期末余额反映的各项在建开发产品的成本。

　　“待摊费用”项目，反映企业已经支出，但应在一年或一年以内分期摊销的费用，根据“待摊费用”科目的期末借方余额填列。“预提费用”科目期末如有借方余额，以及“递延资产”或“长期待摊费用”科目中将于一年内到期的部分，也在本项目内反映。

　　“其他流动资产”项目，反映除表列各项流动资产以外的其他流动资产，根据有关科目的期末余额填列。

　　“待处理流动资产损失”项目，反映企业在清算财产中发现、尚待批准处理的流动资产盘亏和毁损扣除盘盈后的净损失，根据“待处理财产损溢——待处理流动资产损溢”科目的期末余额填列。

　　“一年内到期的长期债权投资”项目，反映企业长期债权投资中，将于一年内到期的债券等，根据“长期投资”或“长期债权投资”科目期末余额分析填列。   

    “长期投资”项目，反映采用房地产开发企业会计制度的企业，不准备在一年内(含一年)变现的各种债权、股权性质的投资，根据“长期投资”科目的期末余额，减去“一年内到期的长期债权投资”后的金额填列。如有超过一年到期的委托贷款，也在本项目反映。

　　“长期股权投资”项目，反映采用企业会计制度的开发企业，不准备在一年内(含一年)变现的各种股权性质的投资的可收回金额，根据“长期股权投资”科目的期末余额，减去“长期投资减值准备”科目中有关股权投资减值准备期末余额后的金额填列。

　　“长期债权投资”项目，反映采用企业会计制度的开发企业，不准备在一年内(含一年)变现的各种债权性质的投资的可收回金额，根据“长期债权投资”科目的期末余额，减去“长期投资减值准备”科目冲有关债权投资减值准备期末余额和“一年内到期的长期债权投资”后的金额填列。如有超过一年到期的委托贷款，其本金和利息减去已计提的减值准备后的净额，也在本项目反映。

　　“固定资产原价”和“累计折旧”项目，反映企业包括融资租入固定资产在内所有各种固定资产的原值和累计折旧，分别根据“固定资产”、“累计折旧”科目的期末余额填列。但对融资租入固定资产原价应在会计报表补充资料中另行反映。

　　“固定资产减值准备”项目，反映采用企业会计制度的开发企业计提的固定资产减值准备，根据“固定资产减值准备”科目的期末余额填列。
　
　“工程物资”项目，反映采用企业会计制度的开发企业，各项固定资产建设工程尚未使用的工程物资的实际成本，根据“工程物资”科目的期末余额填列。

　　“在建工程”项目，反映采用企业会计制度的开发企业，在期末尚未完工交付使用的各项固定资产建设工程的实际成本。根据“在建工程”科目的期末余额填列。对已计提减值准备的在建工程，应减去“在建工程减值准备”科目期末余额后的金额填列。

　　“固定资产购建支出”项目，反映采用房产地开发企业会计制度的企业，在期末尚未完工交付使用的各项固定资产建设工程的实际成本，和购入尚未使用的工程物资的实际成本，根据“固定资产购建支出”、“工程物资”科目的期末余额加总填列。

　　“固定资产清理”项目，反映企业因出售、毁损、报废等原因转入清理但尚未清理完毕的固定资产的净值或减去减值准备后的账面余值，以及在清理过程中发生的清理费用减变价收入后的金额，根据“固定资产清理”科目的借方余额填列；如为贷方余额，以“-”号填列。

　　“待处理固定资产损失”项目，反映企业在清查财产中发现的尚待批准处理的固定资产盘亏和扣除盘盈后的净损失，根据“待处理财产损溢——待处理固定资产损溢”科目的期末余额填列。

　　“无形资产”项目，反映企业各项无形资产的摊销余值，根据“无形资产”科目的期末余额填列。如已计提减值准备的，应减去“无形资产减值准备”科目期末余额后的金额填列。

　　“递延资产”或“长期待摊费用”项目，反映采用房地产开发企业会计制度或企业会计制度的开发企业尚未摊销的摊销期限在一年以上的各项费用支出，包括固定资产改良工程支出、大修理工程支出以及摊销期限在一年以上的其他待摊费用支出，根据“递延资产”或“长期待摊费用”科目的期末余额减去一年内(含一年)摊销的数额后的金额填列。

　　“其他长期资产”项目，反映除以上资产以外的其他长期资产，如有其他长期资产价值较大的，应在会计报表附注中披露其内容和金额。

    “递延税款借项”项目，反映企业采用纳税影响会计法核算所得税费用时，期末尚未转销的递延税款的借方余额，根据“递延税款”科目的期末借方余额填列。

　　“短期借款”项目，反映企业向银行或其他金融机构借入尚未归还的一年期以内的借款，根据“短期借款”科目的期末余额填列。

    “应付票据”项目，反映企业为了抵付货款和工程款等而开出、承兑的尚未到期付款的银行承兑汇票和商业承兑汇票，根据“应付票据”科目的期末余额填列。

　　“应付账款”项目，反映企业购买材料物资或接受劳务供应而应付给供应单位的款项，以及因发包工程应付给承包单位的工程价款，根据“应付账款”科目所属各有关明细科目的期末贷方余额合计填列。如“应付账款”科目所属各明细科目期末有借方余额，应在“预付账款”项目内反映。

　　“预收账款”项目，反映企业预收的购房定金和代建工程款，根据“预收账款”科目所属各明细科目的期末贷方余额填列。如“预收账款”科目所属各明细科目有借方余额的，应在“应收账款”项目内填列。

　　“预提费用”项目，反映企业所有已经预提计入成本、费用而尚未支付的各项费用，根据“预提费用”科目的期末贷方余额填列；如为借方余额，应并列“待摊费用”项目内反映。

　　“预计负债”项目，反映企业对外提供担保、商业承兑票据贴现、未决诉讼、产品质量保证等确认很可能产生的负债，根据“预计负债”科目的期末余额填列。

　　“其他流动负债”项目，反映除以上流动负债以外其他流动负债，如应付短期债券等，根据“应付短期债券”等科目的期末余额填列。

    “长期借款”项目，反映企业向银行或其他金融机构借入尚未归还的一年期以上的各种借款，根据“长期借款”科目期末余额减去将于一年内到期偿还的借款后的余额填列。

　　“应付债券”项目，反映企业发行的在一年以上到期的各种债券的本息，根据“应付债券”科目期末余额减去将于一年内到期的应付债券本息后的余额填列。

　　“长期应付款”项目，反映企业期末除长期借款和应付债券以外的期限在一年以上的其他各种长期应付款，如在融资租赁方式下，企业应付未付的融资租入固定资产的租赁款等，根据“长期应付款”科目期末余额减去将于一年或一年内到期的长期应付款后的余额填列。

　　“专项应付款”项目，反映企业接受国家拨入的具有专门用途的拨款以及其他来源取得的款项，根据“专项应付款”科目的期末余额填列。

　　“其他长期负债”项目，反映企业除表列长期负债项目以外的其他长期负债，根据有关科目的期末余额填列。如其他长期负债价值较大的，应在会计报表附注中披露其内容和金额。

　　上述长期负债各项目中将于一年内(含一年)到期的长期负债，应在流动负债类的“一年内到期的长期负债”项目单独反映。

　　“递延税款贷项”项目，反映企业采用纳税影响会计法核算所得税费用时，期末尚未转销的递延税款的贷方余额，根据“递延税款”科目的期末贷方余额填列。

　　“实收资本”或“股本”项目，反映企业或股份制房地产开发企业实际收到的资本或股本总额，根据“实收资本”或“股本”科目的期末余额填列。

　　“资本公积”项目，反映企业资本公积金的期末余额，根据“资本公积”科目的期末余额填列。

　　“盈余公积”项目，反映企业按规定从实现的税后利润中提取的盈余公积金的期末余额，根据“盈余公积”科目的期末余额填列。其中：“公益金”项目，根据“盈余公积”科目所属“法定公益金”二级科目的期末余额填列。

　　“未分配利润”项目，反映企业尚未分配的利润，根据“本年利润”科目和“利润分配”科目的余额计算填列。对未弥补亏损，应在本项目内用“-”号表示。

　　房地产开发企业如有内部独立核算单位，应在企业资产负债表的资产方增设“拨付所属资金”和“应收内部单位款”项目，分别反映拨付各内部独立核算单位的开发经营资金和对各内部独立核算单位的应收和暂付款项，根据“拨付所属资金”和“应收内部单位款”科目的期末余额分析填列。在负债及所有者(股东)权益方增设“应付内部单位款”项目，反映对内部独立核算单位的应付和暂收款，根据“应付内部单位款”科目的期末余额分析填列。

　　房地产开发企业所属各内部独立核算单位资产负债表的负债及所有者(股东)权益方应增设“上级拨入资金”和“应付内部单位款”项目，分别反映企业拨入开发经营资金和对企业、其他内部独立核算单位的应付及暂收款，根据“上级拨入资金”和“应付内部单位款”科目的期末余额分析填列。在资产方增设“应收内部单位款”项目，反映对企业和其他内部独立核算单位的应收和暂付款项，根据“应收内部单位款”科目的期末余额分析填列。

    房地产开发企业在汇编资产负债表时，应将企业资产负债表中的拨付所属资金项目期末数与所属各内部独立核算单位资产负债表中“上级拨入资金”项目期末数之和核对相符，并相互抵销。将企业和所属各内部独立核算单位资产负债表中的“应收内部单位款”项目期末数和所属各内部独立核算单位资产负债表中的“应付内部单位款”项目期末数核对相符，并相互抵销。将企业和所属各内部独立核算单位资产负债表中的“应付内部单位款”项目期末数和所属各内部独立核算单位资产负债表中的“应收内部单位款”项目期末数核对相符，并相互抵销。

　　二、资产减值准备明细表

    资产减值准备明细表是采用企业会计制度房地产开发企业反映各项资产减值准备的增减变动情况的会计报表，用以详细说明资产负债表中各项资产计提的减值准备及其变动。因为企业会计制度要求在会计报表上所反映的各项会计要素更加符合其质量特性，满足会计信息可靠性的要求，对企业所拥有或控制的各项资产，如已发生了减值，均应计提减值准备，将它从资产负债表各资产项目减去反映。但是各项资产的质量究竟怎样，就要求编制资产减值准备明细表，来反映各项资产计提的减值准备。表中各项目应根据“短期投资跌价准备”、“坏账准备”、“存货跌价准备”、“长期投资减值准备”、“固定资产减值准备”、“在建工程减值准备”、“无形资产减值准备”、“委托贷款”等科目的记录分析填列。

　　三、股东权益增减变动表

    股东权益增减变动表又称所有者权益增减变动表，它是采用企业会计制度房地产开发企业股东或所有者权益增减变动的会计报表，用以详细说明资产负债表中股东或所有者权益类各项目的增减变动的原因，根据“股东”或“实收资本”、“资本公积”、”、“盈余公积”、“利润分配”科目的发生额分析填列。

小韦韦爱学习

谢谢了