TA的每日心情 | 擦汗
2017-9-12 17:13 |
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签到天数: 69 天 [LV.6]常住居民II 
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在房地产财务干了3个月，感触最深的融资和税务筹划。
本来自我感觉税务知识比较强，但是到了筹划的场合，才知税法深度掌握欠缺，只是了解，至于行业知识和筹划点，不知所以。刚到时，一个项目面临清算，好，全体财务处出纳外，分工整理财务数据和合同台帐，销控表与财务帐不符，查了两周；整理开发成本，由于帐务设置方面问题比如虽然按项目核算但核算不细等，成本数据从凭证开始查；在整理未入账成本项目时，只是从整理项目合同台帐入手，分清付款、发票，找出未开票部分，没有从工程进度（阶段）和经营部和工程部充分沟通；整整一个多月，跟着深入学习税法知识，边与同事了解房地产的事情，多看同事做的测算底稿。
项目完工主要是土地增值税清算和所得税清算，税务测算主要是土地增值税，参照实则和187号文加上地方实施办法，听讲解，读原文，讨论，帐务处理，诸多方法，只是为了可能是合理少缴税。其实，土地增值税掌握好了清算条件，就目前形势把握好政策变化趋势，剩下只是计算成本利润率问题，土地增值额计算过程清楚，看增值额多少合适就可以了。由于开发产品的单件唯一性，土地成本和建安成本可比性差一些，建安成本可以修饰，另外，绿化费用的可塑性比较大，毕竟环境因素主观性强；至于其它细节问题，将自己的帐务处理实际测算比较一下结果，就会显露出来，但什么都得有客观基础，可以夸大，不可以成为区域同类之最。
除了税务筹划，剩下就是融资测算了。由于同时开发3-5个项目，资金比较紧张，必须不断从各行进行抵押贷款，主要是在建工程抵押。签于各行的对不同抵押物（在建工程）的抵押率不同，测算要求不同。各项目经济技术指标不变，费用率和建造成本单价不同，融资额不同，要看资金需求。可研报告必不可少，关键是报告附表中盈利指标和现金流指标要做好。
对于各种筹划测算，最重要的是销售价格，要深入了解掌握目标市场定位和现在的增长趋势。目前，本人对房地产市场价格还处于不感冒阶段，需要下功夫了解市场，研读政策，分析发展趋势。
天天在筹划，比如新所得税细则出台前，比较看投资何领域有税收优惠，公司今年盈利如何延迟纳税，集团公司是否可以办成个人独资企业，是否可以将集团拆分成项目公司走定率征收。
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发表于 2012-4-15 17:13:15
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