房地产开发企业财务管理概要

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房地产开发企业财务管理要素

一．房地产财务管理制度：

1. 基本财务管理制度与财会人员管理制度。

2. 货币资金管理制度。

3. 存货管理制度。

4. 应收项目管理制度。

5. 筹资与投资管理制度。

6. 长期资产管理制度。

7. 收入、费用及利润管理制度。

8. 纳税管理制度。

9. 财务预算管理制度。

二．房地产财务成本归类管理：

㈠开发项目成本：

1. 土地费用：

土地转让金、土地闲置费、土地评估费、土地转让税费、土地补偿费、安置补偿费。

2. 前期工程费：

总体规划设计、建筑单体设计、室内装饰设计、消防设计、人防设计、园林设计、工程测量费、工程勘探费、沉降观察费、场地平整、临时道路、临时水电设施、临时办公室、前期顾问费、施工围墙、筹建开办费、制图费、三通一平费、施工图评审费、工程质量监督费、工程定额测定费、报建费、许可证费用、基础配套费、环境评估费、防雷检测费、地基静载检测费、抗震检测费、桩基检测费、交易手续费、城市建设专用金、监督管理服务费、策划费、高压线拆迁费、模型制作费、其他。

3. 基础设施建设费（指建筑物2米以外和项目规划红线以内的各种管线和道路工程以及各项设施与市政设施干线、干管的接口费用。）：

道路工程、供水工程、供电工程、排污工程、照明工程、园林绿化工程、煤气管道工程、有线电视工程、智能化系统、通讯工程、园林照明、篮球场工程、广播电视工程、保安亭、地下停车场、儿童游乐场、游泳池工程、其他。

4. 建筑安装工程费：

安装工程、土建工程、外墙工程、室内装饰工程、材料、桩基工程、设备及安装费、包工包料、电梯工程、水安装、电安装、防蚁工程、建造工程、抄表工程、人防工程、防水工程、防火门工程、代垫款、清理费、样板房装修工程、其他零星工程。

5. 公共配套设施费：

消防工程、公共设施配套费、村镇基础设施配套费、政府收费。

6. 开发间接费：

工资、员工福利费、电话费、办公费、固定资产折旧费、无形资产摊销费、修理费、水电费、社会保险费、差旅费、业务招待费、低值易耗品摊销、车辆费用、劳动保护费、贷款利息、其他费用。

㈡销售费用：

工资、员工福利费、电话费、办公费、固定资产折旧费、无形资产摊销费、社会保险费、业务招待费、保险费、包装费、展览费和广告费、商品维修费、预计产品质量保证损失、运输费、装卸费、销售代理费、其他费用。

㈢管理费用：

工资、员工福利费、电话费、办公费、固定资产折旧费、无形资产摊销费、修理费、水电费、社会保险费、差旅费、业务招待费、低值易耗品摊销、车辆费用、劳动保护费、工会经费、董事会费、聘请中介机构费、咨询费、诉讼费、相关税费、技术转让费、研究费用、排污费、开办费、其他费用。

㈣财务费用：

利息支出、汇兑差额、银行手续费、现金折扣、其他。

三．房地产财务报表种类规定：

1.资产负债表。

2.利润表。

3.现金流量表。

4.所有者权益变动表。

5.开发成本明细表.

6.期间费用明细表。

7.固定资产明细表。

8.预付账款明细表。

9.预收帐款明细表。

10.应付账款明细表。

11.其他应收款明细表。

12.其他应付款明细表。

四．房地产7种主要税金：

1.房产税：按房产余值计算1.2﹪、按房产租金收入计算12﹪

2.契税：1.5﹪或3.0﹪

3.营业税：转让无形资产5%、销售不动产5%

4.城市维护建设税和教育附加税：城市维护建设税7%，5%，1%三档、教育附加税3%

5.企业所得税：法定税率33%、优惠税率18%和27%

6.印花税：比例税率：4‰、1‰、0.5‰、0.3‰、0.05‰

          定额税率：每件5元。

7.土地增值税：

  级数      增值额与扣除项目金额的比例      税率      速算扣除系数

   1         不超过50%（含50%）部分         30%       0%

   2         超过50%～100%(含100%)部分      40%       5%

   3         超过100%～200%（含200%）部分   50%       15%

  4         超过200%部分                    60%       35%

   增值额：纳税人转让房地产收入减除税法规定的扣除项目余额后的余额

四．房地产其他报表：

1.     合同付款明细表

2.     每月已请款明细表

3.     开发成本明细表

4.     工程投入及销售现金流入对照表

5.     合同清单明细表

6.     房地产当年完成投资情况明细表

7.     安全文明施工措施费、新型墙体及散装水泥押金核退明细表

8.     营销广告、管理费用分析表

9.     商品房销售明细表

10.  资金动用日报表

11.  材料核算明细表

12.  存货帐存实存对比表

13.  库存管理明细表

14.  应收账款控制表

15.  在建工程明细表

16.  完工工程明细表

17.  纳税申报明细表

18.  财务预算表

五．房地产项目工程造价全程管理

1.     投资决策阶段工程造价管理：⑴分析确定影响建设项目投资决策的主要原因；建设项目决策阶段的投资估算；建设项目决策阶段的经济分析；国民经济评价与社会效益评价；建设项目决策阶段的风险管理。⑵投资项目可行性研究。

2.     设计阶段的工程造价管理：⑴方案设计阶段，作出专业详尽的工程造价估算书。⑵初步设计阶段，编制初步设计总概算。⑶技术设计阶段（扩初），编制初步设计修正总概算。⑷施工图设计阶段，编制施工图预算。⑸设计交底和配合施工，及时对项目投资进行分析对比，能动的影响设计，控制投资。

3.     招标阶段的工程造价管理：⑴选择合理的招标方式。⑵选择合理的承包模式。⑶确定合理的工程计量方法和投标报价方法，确定招标工程标的。⑷合理确定投标报价。⑸选择合理的评标方式进行评标，对潜在中标单位进行询标。⑹评标定标，签订承包合同。

4.     施工阶段的工程造价管理：⑴根据实际完成工程量，合理确定结算价。⑵严格定额管理，严格按照合同约定拨付工程进度款，严格控制工程变更，及时处理施工索赔工作。

5.     竣工验收阶段的工程造价管理：⑴竣工结算的编制与审查。⑵竣工决算的编制。⑶保修费用的处理。⑷建设项目后评估。

六．影响房地产开发企业财务管理的几个重要因素

1.     建立完善的招、投标体系。

在保证企业利润最大化的基础上，要招入资金实力强、和企业长期友好合作、能确保工程按质、按量、按时完工的优质企业，以确保工期，按时交楼，及时回笼资金。

2.     建立高效、及时的审批、支付工程款体系

从工程款请款审批流程入手，明确施工单位、主管工程师、监理公司、项目负责人、工程管理中心、成本控制中心、财务管理中心、公司总经理、集团董事长审批责任、时限、权限，按施工进度、完成工程量支付工程款，以确保工程顺利完工。

3.     建立和谐、稳定的团队

房地产开发项目周期长、流程多、变更大，需要一只和谐、稳定的团队，对工程的全过程进行明晰监控管理，因此，适当的薪酬、合理的制度、提升的空间、发展的潜力是保证房地产财务管理清晰性、延续性的关键。

4.     建立良性的管理渠道

呈签制度化、审批流程化、支付进度化、协调常态化、执行力度化。

燕岛秋湖

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