真假单位成本

gxbshg

第一种计算正确

风月无边

房地产企业自建商品房抵偿应付拆迁补偿款的行为，根据《财政部、国家税务总局关于企业重组业务企业所得税处理若干问题的通知》（财税[2009]59号）规定，房地产开发企业以非现金资产清偿债务，应当分解为按公允价值转让非现金资产，再以与非现金资产公允价值相当的金额偿还债务两项经济业务进行所得税处理。也就是说，房地产企业“拆一还一”行为要按公允价值对所安置的商品房视同销售确认收入，同时以相同金额确认作为房地产开发计税成本的拆迁补偿费。
       又参照《关于印发〈2009年度企业所得税业务问题解答〉的通知》（青地税函[2010]2号）第二十六条规定，对于房地产企业，如果被拆迁户选择货币补偿方式，该项支出作为“拆迁补偿费”计入开发成本中的土地成本中；如果被拆迁户选择就地安置房屋补偿方式，对补偿的房屋应视同对外销售，相当于被拆迁户用房地产企业支付的货币补偿资金向房地产企业购入房屋，视同销售收入应按其公允价值或参照同期同类房屋的市场价格确定，同时应按照同期同类房屋的成本确认视同销售成本。另外，要确认土地成本中的“拆迁补偿费支出”，即以按公允价值或同期同类房屋市场价格计算的金额以“拆迁补偿费”的形式计入开发成本的土地成本中。

风月无边

  【典型案例】三鼎房地产企业2009年度采取拆迁安置方式对某小区进行住宅开发建设，在安置方式上，公司采取“拆一还一、就地安置、差价核算、自行过渡”的产权调换方式对被拆迁人房屋进行安置补偿。2010年2月就地安置拆迁户5,000平米，市场售价8,000元，土地成本2亿元，建筑施工等其他开发成本8,000万元，总可售面积8万平米，其中包括用于拆迁安置的面积为5,000平米。
       拆迁补偿费支出：5,000×8,000=4,000万元
       视同销售收入：5,000×8,000=4,000万元
       单位可售面积计税成本=（2亿+8,000万+4,000万）/80,000平米=4,000元/平米
       视同销售成本：4,000×5,000=2,000万元
       视同销售所得：4,000 -2,000=2,000万元
       需要在拆迁当期确认视同销售所得2,000万元。
       这里需要提示企业注意的是，视同销售的收入即4,000万元在做成本的同时，应在整个项目总可售面积之间进行分摊，而不能减去拆迁安置的5,000平方米，即不能以75,000平米作为分母，否则会加大可售部分单位工程成本。

风月无边

第二种计算方法是正确的

tienan2002

学习了

sxf861024

你只要记住  安置1：1    安置收入要做成本  这个成本是要分配进全部可售面积去的   

阿土伯1982

两种都不对，安置房的成本计算可以参考云中飞专家发表的文章的做法。

tianchangle2003

风月无边 发表于 2012-3-27 23:18
【典型案例】三鼎房地产企业2009年度采取拆迁安置方式对某小区进行住宅开发建设，在安置方式上，公司采取 ...

有点疑惑：哪个分录正确？
1  借：土地成本－拆迁补偿
    贷：开发成本－建安成本（将安置房对应建安成本转到土地成本中，如果是这样，那么视同销售对应的科目是什么？）

2   借：土地成本－拆迁补偿
     贷：主营业务收入         （安置房按市价视同销售了，是不是无形中加大了成本）

tianchangle2003

1，安置用房视同销售处理，按国税[2006]187号规定确认收入，同时将此收入确认为拆迁补偿。

如果是这样的话，是不是无形中加大了成本，因为视同销售是全部的收入，而非视同销售所得。安置房本身已有建安成本了，又将视同销售收入加入了土地成本中。

tianchangle2003

继续学习