企业管理的核心是财务管理，然而现阶段的房地产企业在政策、营销等因素的影响下，将重点逐步转化为如何设计出迎合消费者口味的户型，如何利用营销手段达到售房的目的，从而降低了房地产企业对财务管理的重视程度，同时也在某种程度上加大了房地产企业项目开发和企业发展过程中的隐患，本文将从财务的角度浅析财务管理在房地产开发企业在项目开发过程中的重要性。
其一：资金链是决定房地产开发企业生死存亡的因素。 众所周知，房地产项目开发周期长，资金投入大，这就需要企业具备一定的资金实力，直接表现为：政府对于房地产开发企业资质认定的门槛在逐步提高，银行对于房地产开发企业的资金信贷也越来越慎重。房地产开发也不是说项目总投资是多少，企业就需要多自有流动资金，因为在项目开发过程中资金投入和资金回流是交叉的，这就需要开发商非常清楚地了解项目运作的各个环节，具体地说就是整个项目需要分为几个投入产出周期，在首个开发周期中需要投入多少资金，需要经历多长时间才能实现资金回流（达到房屋预售阶段），预售房的资金是否能满足下个开发周期的资金投入，在这个循环的过程中如何将资金的利用程度达到最大化，通俗地说就是公司是在将100万的流动资金当成200万用，还是当成1000万使用，在这个过程中起决定作用的就是资金的利用率即资金的周转速度。由于所有的开发企业都不是在一个开发周期完成以后再开始另外一个开发周期，而通常情况下是项目的各期开发交叉进行，甚至是几个开发周期混合在一起。在这个过程中资金链的衔接就显得尤为重要。例如：公司自有资金在一期投入后所剩无几，后期开发的资金投入很大程度上依赖于上一期的销售回款，同时开发商实现一期销售的资金加上企业自有能够初步满足下一期的开发投入，为了加快资金周转，实现项目开发的连续性，必然将资金投入到下一期的项目开发中，这时候，开发商办理房屋买卖合同的速度以及银行发放按揭贷款的速度都将对项目下一期的开发起到至关重要的作用。即使只有一个环节到位不及时，也必然影响到后期的开发进度和资金回流，如果一个环节不能到位的话，那么整个资金链就会断，整个项目的开发进度就会陷于瘫痪，这对于房地产开发企业而言往往是致命的。 其二：项目成本控制是决定开发企业成败的关键一环。 房地产企业如果只顾埋头搞开发、搞工程、搞营销而忽视项目从头到尾的成本控制，那么结果只能是本末倒置。即便是工程质量再好、营销手法再成功，等到工程决算才发现原来成本超过预期，企业辛辛苦苦开发的项目却没有预期的经济效益甚至出现亏本那将是多么得不偿失啊！房地产企业在开发过程中的概算、预算、决算充分说明了成本控制以及经济效益对于企业的重要性。在项目成本控制的全过程中事前和事中控制尤为重要，具体体现为预算控制和预算调整，企业在对项目进行概算的时候，我们可以通过项目定位估算出房屋售价，除开企业在此项目上预期达到的开发利润，我们可以得出项目开发的成本上限。那么我们就可以据以制订出项目总成本的控制范围，将这一数值按照各成本项目在总成本中所占的比例层层分解下去，可以得到单一成本项目的具体控制金额，继续分解到部门，落实到人头，一个完善的项目成本预算控制体系就产生了。当然，项目的成本控制落实力度是关键，而落实力度的关键在人，这就需要房地产开发公司把项目的成本控制放在项目开发的首要位置上，目前我公司对项目成本的控制就相当到位，成本和费用的控制经过层层分解、层层落实，落实到部门、落实到人，并由分管领导直接负责，与个人利益挂钩。 在房地产企业蓬勃发展的今天，宣传、策划、营销、工程等日益成为企业项目开发的重心，从而逐步忽视了财务管理在房地产开发过程中的核心作用。作为一名开发企业的财务人员，在财务核算的同时需要进一步提高财务管理水平，并将财务管理理论与房地产开发实践紧密结合，突出财务管理的核心作用，这样才能真正成为一名合格的开发企业财务人员。 | 
发表于 2012-3-18 11:27:35
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