二手房交易有关纳税咨询在线解答

银河飞雪

嘉宾：地方税务局直属局金辉副局长；征管综合科科长于君、曲雪萍；管理一科副科长刘志刚；税政法制科南英英；房地产交易市场所副所长周勇
简介：大连二手房市场在8月份进入了一个交易高峰期，单月2652套的成交量刷新年内新高纪录，业内人士预计，今年后四个月，我市的二手房交易将继续保持旺盛势头。二手房交易过程涉及到的地方税税种比较多，税收政策也比较复杂，许多有二手房交易意向的纳税人，特别希望了解交易过程中的有关税收政策、规定。为满足这方面的需求，今天我们特邀大连市地方税务局直属局税务专家，就二手房交易有关税收政策与广大纳税人进行在线交流。


详细内容 问：个人购买超过2年的普通住房对外销售可以免征营业税，普通住房的标准是什么？
答：我市享受税收优惠政策的普通住房标准，按大连市人民政府确定并公布的普通住房标准执行。目前我市市内四区享受优惠政策住房应同时满足以下三个条件：
1、住宅小区建筑容税率在1.0以下；
2、单套建筑面积暂定在144平方米以下；
3、一级地、二级地实际成交价格暂定低于8,000元/M2，三级地、四级地实际成交价格暂定低于5,800元/M2五级地、六级地实际成交价格暂定低于5,200元/M2七级地实际成交价格暂定低于3,800元/M2
对不能同时满足上述三项条件的，一律按非普通住房标准征收营业税。
其他各区、县（市）的各项标准在上述标准范围内，由各区、县（市）的同级房地产管理部门协同同级地税机关确定。
问：如何确定购买房屋的时间？
答：个人购买住房以取得的房屋产权证或契税完税证明上注明的时间作为其购买房屋的时间。“契税完税证明上注明的时间”是指契税完税证明上注明的填发日期。房屋产权证和契税完税证明且二者所注明的时间不一致的，按照“孰先”的原则确定购买房屋的时间。即房屋产权证上注明的时间早于契税完税证明上注明的时间的，以房屋产权证注明的时间为购买房屋的时间；契税完税证明上注明的时间早于房屋产权证上注明的时间的，以契税完税证明上注明的时间为购买房屋的时间。
问：二手房交易应该到哪里办理涉税事宜？需要携带哪些资料？
答：单位或个人将购买房屋对外销售的，应在向当地房地产管理部门申请办理房屋权属变更登记的同时，向税务机关在房地产交易场所设立的“地税征收窗口”报送登记房屋的坐落地、产权人、房屋面积、成交价格、评估价格、原购房发票、原房证复印件、契税完税证等资料。
问：个人购买的公建如果销售如何计算营业税？
答：根据《财政部 国家税务总局关于营业税若干政策问题的通知》（财税［2003］16号）的相关规定，个人销售其购入的公建，如能提供购入不动产发票的，应按销售价减去购入发票上开具的不动产所取得的全部价款和价外费用征收营业税，对此不受2年的购买年限限制。
问：个人销售其购入的非普通住房，两年内销售的，如何计算营业税？
答：根据《转发〈国家税务总局 财政部 建设部关于加强房地产税收管理的通知〉的通知》（大地税发［2005］91号）及《国家税务总局 财政部 建设部关于加强房地产税收管理的通知》（国税发［2005］89号）等相关规定，个人销售其购入的非普通住房，两年内销售的，按销售该住房所取得的全部价款和价外费用征收营业税；2年以上（含2年）销售的，应按销售价减去购入发票上开具的购房金额后的余额征收营业税；对不能提供原购入发票的，应按销售不动产所取得的全部价款和价外费用征收营业税。
问：个人销售房改房如何计算营业税？
答：个人所得的具有产权的房改房，只是在购入时房屋价款较低，或由分房单位负担了该房屋的部分购入价款，也属“购入的住房”。因此，在个人销售具有房产权的房改房时，在目前未接到上级有关规定的情况下，仍按大地税发［2005］91号及国税发［2005］89号文件规定的相关政策执行。涉及到差额征收营业税的，对购入房改房产权时开具的收款收据可做扣除凭证扣除其记载金额。
根据《营业税税目注释》（国税发［1993］149号）的相关规定，对转让房屋使用权的，视同销售房屋产权。
问：个人销售继承的房屋如何计算营业税？
答：个人销售其继承的房屋应按大地税发［2005］91号及国税发［2005］89号文件的相关规定征收营业税。如该房屋原为购入住房的，以原产权证或契税完税证明上注明的时间来确定购入时间。但纳税人必须提供以下材料给“地税征收窗口”备案：
（1）继承前原产权人身份证明及复印件（已死亡的，需要死亡证明）
（2）继承前原房屋产权证书及复印件
（3）继承人身份证明及复印件
（4）继承人与继承前原产权人关系证明（有户口证的，提供户口证）及复印件
（5）继承公证资料及复印件
对不能同时提供上述资料的，一律按销售当时产权证上所注明的时间确认购房时间。
问：个人销售赠与的房屋如何计算营业税？
答：1、个人将房屋无偿赠与他人的，不征收营业税；
2、个人销售其赠与的房屋应按大地税发［2005］91号及国税发［2005］89号文件的相关规定征收营业税。如该房屋原为购入住房的，以原产权证或契税完税证明上注明的时间来确定购入时间。但纳税人必须提供以下材料给“地税征收窗口”备案：
（1）赠与前原产权人身份证明及复印件（已死亡的，需要死亡证明）
（2）赠与前原房屋产权证书及复印件
（3）赠与人身份证明及复印件
（4）受赠人与赠与人关系证明（有户口证的，提供户口证）及复印件
（5）赠与公证资料及复印件
对不能同时提供上述资料的，一律按销售当时产权证上所注明的时间确认购房时间。
问：我的购房发票丢失如何处理？
答：原购房发票丢失的，可由销售者协同“地税征收窗口”工作人员到房地产人员交易档案管理处查询并签字后存档扣除。
问：销售二手房个人所得税如何征收？
答：应纳税所得额为转让房屋收入额减除房屋原值和合理费用后的余额。
转让房屋收入额是指交易双方的成交额。对不能提供完整的资料及其他相关凭据等原因，使个人出售住房收入难以确定的；隐瞒、虚报房产成交价格；转让房产成交价格明显偏低，又无正当理由的，主管地税机关可根据《中华人民共和国税收征收管理法》的有关规定，按照法定程序确定房屋转让的计税收入额。
房屋原值是指购买房屋时的购进价格、偿还的贷款利息以及原购买时实际缴纳的契税、印花税、土地出让金、维修基金和交易手续费等。
合理费用是指出售房屋过程中实际缴纳的营业税、印花税、城建税、教育费附加、地方教育附加、土地增值税、土地收益金和交易手续费等。
问：地税机关如何确定个人出售住房收入？
答：纳税人能够完整、准确地提供转让房屋收入、成本和费用凭据的，采取查实征收方式，适用20%的比例税率。 以下情形采取核定征收方式：
个人首次出售已购公有住房、以成本价（或标准价）出资的集资合作建房、安居工程住房、经济适用住房、自建房屋以及拆迁安置住房取得的所得，核定征收率为1%。
根据《中华人民共和国税收征收管理法》的有关规定，对不能提供完整、准确的凭据使转让房屋的原值和费用难以确定的，个人转让住宅的核定征收率为1.5%，个人转让非住宅的核定征收率为2%。
问：如何计算个人所得税税款？
答：查实征收：应纳所得税额= 应纳税所得额 × 20%
核定征收：应纳所得税额= 转让房屋收入额× 1%（1.5%或2%）
问：二手房交易个人所得税是否有税收优惠政策？
答：有。以下3种情况可以享受税收优惠：
1、 对个人转让自用达五年以上，并且是唯一的家庭（夫妻双方）生活用房取得的所得，暂免征收个人所得税。
2、为鼓励个人换购住房，对出售住房后12个月内按市场价格又购房的纳税人或按市场价格先购买住房12个月内又出售原住房的纳税人，其出售住房应缴纳的个人所得税，视其购房的价值可全部或部分予以免税。具体规定如下：
个人出售住房后12个月内购买住房的，其购房金额大于或等于已售住房销售额（已售住房为已购公有住房的，其销售额应扣除已按规定向财政或原产权单位缴纳的所得收益或补交的土地出让金，下同）的，全部退还已缴纳的个人所得税；购房金额小于已售住房销售额的，按照购房金额占已售住房销售额的比例部分退还已缴纳的个人所得税。
对个人先购置住房，12个月内销售原住房的，应纳的税款直接申报入库。
3、个人之间调换住房的有关税收优惠政策，比照前两条的规定执行。
问：个人申请减免征收个人所得税时应如何办理？需携带哪些资料？
答：应向主管地税机关提供房屋产权证（公有住房租赁证）、结（离）婚证、户口簿的原件及复印件以及房地产交易管理部门出具的住房情况证明，按有关规定办理减免税手续。
问：个人出售拥有所有权房屋应缴纳的个人所得税应如何缴纳？
答：房屋坐落地在市内四区（不含高新技术产业园区管辖范围）的，在大连市房地产交易市场“地税征收窗口”申报缴纳，房屋坐落地在其他县市区（含高新技术产业园区管辖范围）的，在县、市、区主管地税机关申报缴纳。
个人出售拥有使用权房屋应缴纳的个人所得税，在转让房屋坐落地的主管地税机关缴纳。
问：个人出售拥有所有权房屋应缴纳的个人所得税应何时缴纳？
答：个人出售房屋取得所得的纳税申报时限为个人办理房屋权属变更登记前。根据《国家税务总局 财政部 建设部关于加强房地产税收管理的通知》（国税发〔2005〕89号）的规定，房地产交易或房屋所有权管理部门在办理房屋权属变更登记时，实行“先税后证”，凭纳税人提供的地税机关开具的完税凭证或《个人转让房屋使用权履行纳税义务情况证明》，方可办理权属变更登记。
问：个人在出售房屋办理个人所得税纳税申报时应携带哪些资料？
答：附报的资料与营业税纳税申报规定提供的资料相同；采取非核定征收形式的纳税人，还应提供反映所售房屋的“房屋原值”、“合理费用”的相关资料。
问：如果个人出售房屋取得的所得未按规定申报缴纳个人所得税或提供虚假减免税资料骗取税收优惠会有什么后果？
答：地税机关依照《中华人民共和国个人所得税法》、《中华人民共和国税收征收管理法》等法律法规的有关规定处理。
问：“售房时间”如何确定？
答：为完税凭证或《个人转让房屋使用权履行纳税义务情况证明》上注明的时间。
问：“购房时间”如何确定？
答：个人通过购买形式取得房屋的，按照房屋产权证和契税完税证明上注明或填开时间“孰先”的原则进行确定。
已购公有住房的购房时间为取得房屋使用权的时间。
个人通过受赠、继承等非购买形式取得房屋的，购房时间按照房屋产权证和契税完税证明上注明或填开时间“孰先”的原则进行确定，对不需要缴纳契税的按照房屋产权证上注明的时间。
个人通过离婚财产分割形式取得房屋的，购房时间按离婚财产分割行为前的购房时间确定。
由于房屋行政街号变更，若是同一处房产，同时不变更产权所有权人的，以房屋产权证变更前的时间确定。
所售房屋为使用权的房屋时，本条中提及的房屋产权证上注明的时间，均为公有住房租赁证上注明的时间或房屋所有权管理部门确认的居住时间。
问：二手房交易契税如何计算？
答：购买普通住宅按实际交易价格的1.5%计算缴纳契税。
购买非普通住宅按实际交易价格的4%计算缴纳契税。
接受赠与的房屋按4%计算缴纳契税。

fywzlyh

谢谢楼主