房地产开发企业回迁安置商品房营业税有关纳税咨询在线解答

银河飞雪

嘉宾：普兰店市地方税务局李道君副局长；征管科科长郝平，副科长谭春莉、初鹏；法制科科长赵建远；信息科科长沈国庆；税政科副科长袁士光，林勇
简介：近年来，全国各地房地产动迁问题，一直是各大主流媒体的关注焦点。由于房价持续走高，很多被动迁户拒绝现金补偿，而选择回迁的方式，由此也产生了很多的涉税问题。今天我们特邀普兰店市地方税务局的税务专家，就房地产开发企业回迁安置商品房营业税有关政策与广大纳税人进行在线交流。
  详细内容
问：我公司是一家房地产开发企业，今年取得一块土地进行住宅项目开发，现在正在对原住户实行拆迁补偿。补偿的方式是用开发的房屋予以补偿，对于这部分用于补偿的开发产品是否征收营业税？
答：根据大地税函[2007]45号文件规定：大地税发[1997]53号第四条“房屋开发公司用于补偿动迁户的房屋是否征收营业税”的规定已废止，从2007年1月1日起，对房屋开发公司补偿给居民个人的商品房应按规定征收营业税；对房屋开发公司补偿给动迁单位的仍按原规定征收营业税。
问：但是这部分回迁安置商品房并没有取得营业收入，那么应该如何征收营业税呢？
答：回迁安置商品房应按照《中华人民共和国营业税暂行条例实施细则》第十五条的规定确定计税依据。
问：我们企业对税法的规定不是十分了解，能否对计税依据的确定具体解释一下？
答：《中华人民共和国营业税暂行条例实施细则》第十五条的规定,计税依据的核定按下列顺序进行：
1、按纳税人当月提供的同类应税劳务或者销售的同类不动产的平均价格核定。
2、按纳税人最近时期提供的同类应税劳务或者销售的同类不动产的平均价格核定。
3、按下列公式核定计税价格：
计税价格=营业成本或工程成本×（1+成本利润率）÷（1-营业税税率）
问：我是一家房屋开发公司的会计，想咨询一下新政策是从什么时间开始执行？
答：该规定自2007年1月1日执行。
问：我们公司2006年开工的项目，在06年12月份已经为回迁安置户办完购房手续，是否应交纳营业税
答：2007年1月1日前已在房屋开发公司办完购房手续的，如也在当地房地产管理部门及“地税征收窗口”申请办理商品房销售登记备案的，但2007年1月1日尚未办结产权手续的，其税款征收仍按原税收政策执行；如未在当地房地产管理部门及“地税征收窗口”申请办理商品房销售登记备案的，其税款征收按新税收政策执行，即应交纳营业税。
问：我公司回迁安置的有个人也有单位，政策规定是否相同？
答：根据大地税函[2007]45号文件规定，被安置方为个人或单位的政策是相同的，即2007年1月1日以后房屋开发公司不论补偿给动迁单位还是个人的房屋一律征收营业税。
问：我公司是一家房地产开发企业，有几个问题想咨询一下，在回迁过程中，回迁房（原有产权证的面积部分）是否需开具房屋销售发票？
答：回迁安置时，安置与被安置双方必须开具税务机关监制的销售不动产或无形资产转让发票。
问：发票开全额还是扣除原有房照面积金额？
答：应全额开具发票。
问：有些回迁户没有产权证，如果需要回迁安置的话是否可以不开发票？
答：对房地产开发公司来说，回迁房必须开发票，不管原房有无产权证，对房地产开发公司取得的收入都要全额征收营业税，与原房主有无产权证无关。
问：我公司是新成立的房屋开发企业，今年才接触回迁安置的问题，想知道回迁安置商品房原来的政策是如何规定的？
答：根据大地税发[1997]53号规定：第一种情况：若房屋开发公司将房屋用于补偿动迁居民个人，应仅就向被动迁者收取的增加面积款按“销售不动产”征收营业税。第二种情况：若房屋开发公司将房屋用于补偿拥有土地使用权的单位，实际上是房屋开发公司以房屋换取了被动迁者的土地使用权，对房屋开发公司应按核定价格征收“销售不动产”营业税；同时对拥有土地使用权的单位还应按“转让无形资产”税目中的“转让土地使用权”项目或“服务业”税目的“租赁”（土地租赁）项目征收营业税。
问：新旧政策区别是什么？
答：房屋开发公司涉及被动迁户有两种类型，一种是单位；另一种是居民个人。2007年1月1日前，根据大地税发[1997]53号文件规定，房屋开发公司补偿给动迁居民个人的商品房免征收营业税；房屋开发公司补偿给动迁单位的房屋征收营业税。2007年1月1日以后房屋开发公司不论补偿给动迁单位还是个人的房屋一律征收营业税。
问：我公司原址因房屋开发被拆迁，收到拆迁补偿款是否应缴纳营业税？
答：这个问题分三种情况：
1、对土地储备中心以政府名义收回土地使用权，并通过政府财政返还给原土地使用者的土地出让金及补偿款，经主管税务机关审核，报市局审定后，暂不征收营业税。
2、对土地储备中心以毛地对外出让后，原土地使用者、地上建筑所有者或建筑物使用者从土地中标方取得的补偿收入应依法征收营业税。
3、对土地使用者与政府土地管理部门以外的其他单位或个人所进行的土地使用权转让，其取得的收入，应依法征收营业税。

问：我个人有一处住房，06年因城市规划被拆迁，并按规定标准取得拆迁补偿款40万元，这笔钱是否需要缴纳个人所得税？
答：这个问题不属于今天的解答范围，《财政部、国家税务总局关于城镇房屋拆迁有关税收政策的通知》（财税[2005]45号）规定：
一、对被拆迁人按照国家有关城镇房屋拆迁管理办法规定的标准取得的拆迁补偿款，免征个人所得税。
二、对拆迁居民因拆迁重新购置住房的，对购房成交价格中相当于拆迁补偿款的部分免征契税，成交价格超过拆迁补偿款的，对超过部分征收契税。
个人取得的拆迁补偿款，只要是按照国家有关城镇房屋拆迁补偿管理办法规定的标准取得的，就可以免征个人所得税。

fywzlyh

好资料，谢谢

丹若

谢谢分享，学习了。

giraffe

谢谢分享，学习了。但营改增后怎么处理呢，没找到相关文件