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【33号专题】2008年房地产行业最新税收政策解析 [复制链接]

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发表于 2008-7-5 09:39:35 |显示全部楼层
第一部分
房地产行业最新税收政策解析

2008年,房地产相关行业再度成为税务部门重点检查的对象。
关于物业税的征收,国家现在没有具体方案,也没有具体时间表。但可以肯定的是,物业税将不会新增加税收负担。
房地产税改革一方面是统一税制、整合税种,将房产税、城市房地产税和城镇土地使用税合并。另一方面是以房地产评估价值作为房地产税的计税依据,客观反映房地产价值和纳税人的承受能力,解决现行房地产税收制度存在的计税依据不合理的问题。
该税种能够让地方政府与房地产行业的利益关系彻底打破,由一次性土地出让所得转为分年按房产价值获取税收,这样的变化可以直接弱化地方政府推高房价的冲动。而且,物业税随房价高低而同步变化的特性,也能够打击投机房价上涨的行为,对非理性需求形成制约作用。所以,推行物业税是让房价向理性回归的必要举措。
物业税征收时需要根据房屋性质、面积、价格变化等不同情况加以区分,并随时调整。我国地区间经济发展差异较大,而且房屋管理系统尚不健全,这在客观上难以保证物业税税率等核心要素的合理制定和及时调整。而且,物业税在开征后,物业管理费、土地增值附加、土地使用费等税费项目将会被整合,由此将会带来如何平衡各部门既得利益的问题。物业税开征的预期将会强化开发商对抬高房价成本的隐忧,进而令房价出现向下波动的可能性随之明显提升,对遏制房价上升有不可低估的促进作用。物业税涉及的方面太多,现在房地产部门、金融部门和税务部门都没有完全联网,根本无法进行信息共享,开征物业税从何谈起?
目前正在按照国务院既定的方案推进物业税的改革,十个省市正在进行物业税空转的试点,2008年准备再选择三到五个省市进行物业税空转的试点。实现物业税作为地方政府收入的一个主要的来源,作为调控房地产市场的一个手段,还有一个很长的过程。
物业税实转的问题要经过国务院批准以后才能考虑,但是即使实转也不会增加新的税收负担,即在原来的房地产业的城镇土地使用税、房产税的基础上将这几个税合并征收而已,税负还和原来的一样。实转申请已上交税务总局,物业税将从商业地产开征,居民住宅暂不征收物业税。
全面清理土地增值税:国税总局官员表示,2008年将在全国全面清理土地增值税,并且对土地增值税的征收办法进行必要的修订和调整。对于那种已经有十几年找不到法人代表的项目,允许地方税务局根据情况核定清算征收。土地增值税由税务局清算将牵扯大量的人力物力,鉴定准则已发布,授权委托注册税务师、税务所这样的中介进行清算,使土地增值税的管理逐步纳入法制化和规范化的轨道。
2008年房地产市场价格走势:
收入分配制度、房地产供应结构
货币政策及宏观调控
所得税政策的调整
环境税目前只是启动这方面的研究,2008年会出一个环境税的可行性研究报告,离环境税开征还有一个比较长的过程。
对于资源税的改革,目前正在和有关部门积极地准备资源税改革方案,国税总局的官员表示,燃油税的出台将由国务院决定,目前还没有时间表。
国家税务总局关于房地产开发企业所得税预缴问题的通知

国税函[2008]2992008-04-07

一、房地产开发企业按当年实际利润据实分季(或月)预缴企业所得税的,对开发、建造的住宅、商业用房以及其他建筑物、附着物、配套设施等开发产品,在未完工前采取预售方式销售取得的预售收入,按照规定的预计利润率分季(或月)计算出预计利润额,计入利润总额预缴,开发产品完工、结算计税成本后按照实际利润再行调整。
二、预计利润率暂按以下规定的标准确定:
(一)非经济适用房开发项目
1、位于省、自治区、直辖市和计划单列市人民政府所在地城区和郊区的,不得低于20%。
2、位于地级市、地区、盟、州城区及郊区的,不得低于15%
3、位于其他地区的,不得低于10%。
(二)经济适用房开发项目
经济适用房开发项目符合建住房[2004]77号等有关规定的,不得低于3%。
三、房地产开发企业按当年实际利润据实预缴企业所得税的,对开发、建造的住宅、商业用房以及其他建筑物、附着物、配套设施等开发产品,在未完工前采取预售方式销售取得的预售收入,按照规定的预计利润率分季(或月)计算出预计利润额,填报在《中华人民共和国企业所得税月(季)度预缴纳税申报表(A类)》(国税函[2008]44号文件附件1)第4利润总额内。
四、房地产开发企业对经济适用房项目的预售收入进行初始纳税申报时,必须附送有关部门批准经济适用房项目开发、销售的文件以及其他相关证明材料。凡不符合规定或未附送有关部门的批准文件以及其他相关证明材料的,一律按销售非经济适用房的规定执行。
五、本通知适用于从事房地产开发经营业务的居民纳税人。
六、本通知自200811起执行。已按原预计利润率办理完毕2008年一季度预缴的外商投资房地产开发企业,从二季度起按本通知执行。
国家税务总局关于做好2007年度企业所得税汇算清缴工作的补充通知

国税函[2008]264

  二、关于股权投资转让所得和损失的所得税处理问题
(一)企业因收回、转让或清算处置股权投资而发生的权益性投资转让损失,可以在税前扣除,但每一纳税年度扣除的股权投资损失,不得超过当年实现的股权投资收益和股权投资转让所得,超过部分可向以后纳税年度结转扣除。企业股权投资转让损失连续向后结转5年仍不能从股权投资收益和股权投资转让所得中扣除的,准予在该股权投资转让年度后第6年一次性扣除。
(二)根据国税发〔2000118号、国税发〔200482号规定精神,企业在一个纳税年度发生的转让、处置持有5年以上的股权投资所得、非货币性资产投资转让所得、债务重组所得和捐赠所得,占当年应纳税所得50%及以上的,可在不超过5年的期间均匀计入各年度的应纳税所得额。
  三、关于职工福利费税前扣除问题
  2007年度的企业职工福利费,仍按计税工资总额的14%计算扣除,未实际使用的部分,应累计计入职工福利费余额。2008年及以后年度发生的职工福利费,应先冲减以前年度累计计提但尚未实际使用的职工福利费余额,不足部分按新企业所得税法规定扣除。企业以前年度累计计提但尚未实际使用的职工福利费余额已在税前扣除,属于职工权益,如果改变用途的,应调整增加应纳税所得额。
关于土地使用者将土地使用权归还给土地所有者行为营业税问题的通知

国税函[2008]2772008-03-27

纳税人将土地使用权归还给土地所有者时,只要出具县级(含)以上地方人民政府收回土地使用权的正式文件,无论支付征地补偿费的资金来源是否为政府财政资金,该行为均属于土地使用者将土地使用权归还给土地所有者的行为,不征收营业税。
关于廉租住房经济适用住房和住房租赁有关税收政策的通知

财税[2008]242008-3-3

一、支持廉租住房、经济适用住房建设的税收政策
(一)对廉租住房经营管理单位按照政府规定价格、向规定保障对象出租廉租住房的租金收入,免征营业税、房产税。
(二)对廉租住房、经济适用住房建设用地以及廉租住房经营管理单位按照政府规定价格、向规定保障对象出租的廉租住房用地,免征城镇土地使用税。
开发商在经济适用住房、商品住房项目中配套建造廉租住房,在商品住房项目中配套建造经济适用住房,如能提供政府部门出具的相关材料,可按廉租住房、经济适用住房建筑面积占总建筑面积的比例免征开发商应缴纳的城镇土地使用税。
(三)企事业单位、社会团体以及其他组织转让旧房作为廉租住房、经济适用住房房源且增值额未超过扣除项目金额20%的,免征土地增值税。
(四)对廉租住房、经济适用住房经营管理单位与廉租住房、经济适用住房相关的印花税以及廉租住房承租人、经济适用住房购买人涉及的印花税予以免征。
开发商在经济适用住房、商品住房项目中配套建造廉租住房,在商品住房项目中配套建造经济适用住房,如能提供政府部门出具的相关材料,可按廉租住房、经济适用住房建筑面积占总建筑面积的比例免征开发商应缴纳的印花税。
(五)对廉租住房经营管理单位购买住房作为廉租住房、经济适用住房经营管理单位回购经济适用住房继续作为经济适用住房房源的,免征契税。
(六)对个人购买经济适用住房,在法定税率基础上减半征收契税。
(七)对个人按《廉租住房保障办法》(建设部等9部委令第162号)规定取得的廉租住房货币补贴,免征个人所得税;对于所在单位以廉租住房名义发放的不符合规定的补贴,应征收个人所得税。
(八)企事业单位、社会团体以及其他组织于200811日前捐赠住房作为廉租住房的,按《企业所得税暂行条例》、《外商投资企业和外国企业所得税法》有关公益性捐赠政策执行;200811日后捐赠的,按《企业所得税法》有关公益性捐赠政策执行。个人捐赠住房作为廉租住房的,捐赠额未超过其申报的应纳税所得额30%的部分,准予从其应纳税所得额中扣除。
廉租住房、经济适用住房、廉租住房承租人、经济适用住房购买人以及廉租住房租金、货币补贴标准等须符合国发[2007]24号文件及《廉租住房保障办法》(建设部等9部委令第162号)、《经济适用住房管理办法》(建住房[2007]258号)的规定;廉租住房、经济适用住房经营管理单位为县级以上人民政府主办或确定的单位。
二、支持住房租赁市场发展的税收政策
(一)对个人出租住房取得的所得减按10%的税率征收个人所得税。
(二)对个人出租、承租住房签订的租赁合同,免征印花税。
(三)对个人出租住房,不区分用途,在3%税率的基础上减半征收营业税,按4%的税率征收房产税,免征城镇土地使用税。
(四)对企事业单位、社会团体以及其他组织按市场价格向个人出租用于居住的住房,减按4%的税率征收房产税。
上述与廉租住房、经济适用住房相关的新的优惠政策自200781日起执行,文到之日前已征税款在以后应缴税款中抵减。与住房租赁相关的新的优惠政策自200831日起执行。其他政策仍按现行规定继续执行。
关于企业之间相互提供贷款担保发生担保损失税前扣除问题的批复

国税函[2007]1272

企业之间签订贷款互保合同,相互提供的贷款担保,与企业的融资活动密切相关,因此,签订贷款互保合同的一方(担保企业)为另一方(被担保企业)提供的贷款担保,在被担保企业为担保企业所提供的贷款担保总额之内(含)的部分,应认为与其本身应纳税收入有关。
    上述担保企业为被担保企业提供贷款担保,因承担担保连带责任所发生的损失,在被担保企业为担保企业所提供的贷款担保总额之内(含)的部分,可按照国家税务总局令第13号相关规定进行税前扣除,超过被担保企业为担保企业所提供的贷款担保总额的部分,不得扣除。
关于单位低价向职工售房有关个人所得税问题的通知

财税[2007]l3


一、根据住房制度改革政策的有关规定,国家机关、企事业单位及其他组织(以下简称单位)在住房制度改革期间,按照所在地县级以上人民政府规定的房改成本价格向职工出售公有住房,职工因支付的房改成本价格低于房屋建造成本价格或市场价格而取得的差价收益,免征个人所得税。
  二、除本通知第一条规定情形外,根据《个人所得税法》及其实施条例的有关规定,单位按低于购置或建造成本价格出售住房给职工,职工因此而少支出的差价部分,属于个人所得税应税所得,应按照“工资、薪金所得”项目缴纳个人所得税。
  前款所称差价部分,是指职工实际支付的购房价款低于该房屋的购置或建造成本价格的差额。
  三、对职工取得的上述应税所得,比照国税发[2005]9号规定的全年一次性奖金的征税办法,计算征收个人所得税,即先将全部所得数额除以12,按其商数并根据个人所得税法规定的税率表确定适用的税率和速算扣除数,再根据全部所得数额、适用的税率和速算扣除数,按照税法规定计算征税。
  四、本通知自印发之日起执行。此前未征税款不再追征,已征税款不予退还。

关于房产税、城镇土地使用税有关政策的通知

财税[2006]186

以出让或转让方式有偿取得土地使用权的,应由受让方从合同约定交付土地时间的次月起缴纳城镇土地使用税;合同未约定交付土地时间的,由受让方从合同签订的次月起缴纳城镇土地使用税。本通知自200711日起执行。
关于建筑业营业税若干政策问题的通知

财税[2006]177号

一、纳税人提供建筑业应税劳务时应按照下列规定确定营业税扣缴义务人:
  (一)建筑业工程实行总承包、分包方式的,以总承包人为扣缴义务人。

  (二)纳税人提供建筑业应税劳务,符合以下情形之一的,无论工程是否实行分包,税务机关可以建设单位和个人作为营业税的扣缴义务人:

  1.纳税人从事跨地区(包括省、市、县,下同)工程提供建筑业应税劳务的;

  2.纳税人在劳务发生地没有办理税务登记或临时税务登记的。

☆什么是跨地区提供应税劳务?设区的市内各区之间是否为跨地区?

二、建筑业纳税人及扣缴义务人应按照下列规定确定建筑业营业税的纳税义务发生时间和扣缴义务发生时间:
  (一)纳税义务发生时间

  1.纳税人提供建筑业应税劳务,施工单位与发包单位签订书面合同,如合同明确规定付款(包括提供原材料、动力和其他物资,不含预收工程价款)日期的,按合同规定的付款日期为纳税义务发生时间;合同未明确付款(同上)日期的,其纳税义务发生时间为纳税人收讫营业收入款项或者取得索取营业款项凭据的当天。

  上述预收工程价款是指工程项目尚未开工时收到的款项。对预收工程价款,其纳税义务发生时间为工程开工后,主管税务机关根据工程形象进度按月确定的纳税义务发生时间。

  2.纳税人提供建筑业应税劳务,施工单位与发包单位未签订书面合同的,其纳税义务发生时间为纳税人收讫营业收入款项或者取得索取营业收入款项凭据的当天。

  3.纳税人自建建筑物,其建筑业应税劳务的纳税义务发生时间为纳税人销售自建建筑物并收讫营业收入款项或者取得索取营业收入款项凭据的当天。

  4.纳税人自建建筑物对外赠与,其建筑业应税劳务的纳税义务发生时间为该建筑物产权转移的当天。

  (二)扣缴义务发生时间

  建设方为扣缴义务人的,其扣缴义务发生时间为扣缴义务人支付工程款的当天;总承包人为扣缴义务人的,其扣缴义务发生时间为扣缴义务人代纳税人收讫营业收入款项或者取得索取营业收入款项凭据的当天。

  三、纳税人及扣缴义务人应按照下列规定确定建筑业营业税的纳税地点:

纳税人提供建筑业应税劳务,其营业税纳税地点为建筑业应税劳务的发生地。纳税人从事跨省工程的,应向其机构所在地主管地方税务机关申报纳税。纳税人在本省、自治区、直辖市和计划单列市范围内提供建筑业应税劳务的,其营业税纳税地点需要调整的,由省、自治区、直辖市和计划单列市税务机关确定。扣缴义务人代扣代缴的建筑业营业税税款的解缴地点为该工程建筑业应税劳务发生地。扣缴义务人代扣代缴跨省工程的,建筑业营业税税款的解缴地点为被扣缴纳税人的机构所在地。

四、纳税人提供建筑业劳务,应按月就其本地和异地提供建筑业应税劳务取得的全部收入向其机构所在地主管税务机关进行纳税申报,就其本地提供建筑业应税劳务取得的收入缴纳营业税;同时,自应申报之月(含当月)起6个月内向机构所在地主管税务机关提供其异地建筑业应税劳务收入的完税凭证,否则,应就其异地提供建筑业应税劳务取得的收入向其机构所在地主管税务机关缴纳营业税。

上述本地提供建筑业应税劳务是指独立核算纳税人在其机构所在地主管税务机关税收管辖范围内提供的建筑业应税劳务;上述异地提供的建筑业应税劳务是指独立核算纳税人在其机构所在地主管税务机关税收管辖范围以外提供的建筑业应税劳务。

☆双向申报制度:

建筑施工企业自查时注意的几个问题

一、工程完工后,收入仍挂在预收帐款帐户,成本在工程施工中体现,不按规定进行结转。因为:对结算款与预收帐款之间应做为应收帐款的工程款在收到工程款前不缴营业税。企业一般是按预收帐款计算营业税。不将决算收入做为收入,也不将工程成本结转成本,给税务人员已尚未完工的假象。所得税申报时只是将该期的管理费用等期间费用申报为亏损数,从而偷漏企业所得税。
现实中确实存在建设单位虽然房屋已使用,但因无钱支付工程款就迟迟不与建筑单位进行决算的现象。还有的是虽然已进行了决算,但无资金支付给施工单位工程款。而施工单位,也无资金向供料方支付材料款。供料方就采取在未付清全部材料款就不给建筑企业开具发票的办法,促使建筑企业付款。建筑企业也只好是在预付帐款或其他应付款中反映已付的部分材料款。这样的恶性循环,使建筑企业因无法取得发票,也就无法把已用的材料反映到成本中。如果以全额的决算收入去配比部份的工程成本,所得额当然与实际不符的。
检查:对照施工合同与工程施工,预收帐款帐户,按工程项目逐一实地调查,了解工程的完工进度。若已完工,则应进一步调查工程是否结算。
二、包工不包料工程,只按工程结算计算营业税。如果不看合同承包的内容,是不容易发现是只包工而不包料的情形的,如果是只包部分料或者签订虚假承包内容的合同则更不易发现。如一开发公司下属独立核算的建筑公司负责承建工程,合同规定是包工包料,建筑公司已按结算金额纳了税。可在对开发公司检查时却发现,该项目的开发成本中还有原材料成本项目。会计分录为借:开发成本,贷:原材料。原来是开发公司拨付给建筑公司材料,建筑公司不入帐,直接用于工程。该企业解释为,原材料涨价,为使建筑公司不亏损,房开公司就负担了部分材料款。建筑公司对开发公司负担的材料款少缴了营业税。
不管包工包料还是只包工而不包料都要按包工包料计算营业税,此项政策的立法精神是为了平衡税收负担,但这种情况的确是违背常理的。营业税一般都应按收入为计税依据,而现实是收入为包工收入,但计税时却要按包工包料计算,即收入乘以税率是小于应纳税额的。
检查:在要求提供合同等资料的前提下,到建设方进行调查。看其入帐资产的金额是否与乙方的记入收入金额相一致。如果不一致,甲方则会以原材料发票和乙方发票做为固定资产入帐的原始凭证。
甲方供材料的票据处理:
甲方供料是否涉及增值税问题
开票金额与流转税计税依据之间并非一定存在对等关系
"甲供材"业务中的业主依据取得的商品销售发票和建筑业发票分别确认材料成本和施工成本,这是其法定权利,与真实的业务流、实物流、资金流存在内在的统一性。建筑商应将"甲供材"价值计入营业税计税依据纳税,同时按实际的施工费与业主结算并开具发票,不得虚开票面金额,这是其法定义务。
三、股东用公司的资金为个人买车,入公司的固定资产帐。要注意是否扣缴了个人所得税,不得扣除的折旧是否已做纳税调整。
检查:固定资产帐中新增资产,调阅相关凭证,尤其对所附原始凭证的购货人名称为非该公司的现象要调查清楚。但如果将顶帐的资产给个人时,企业有不入帐,往来不予冲销,资产直接转给个人的情况则不易从表面直接看出。对长期挂帐的往来,要到对方核对。辖区范围外的,要采取要发协查函,或异地协查的方法,查明事实,这种情况不仅是限于车还应包括为个人购房等财产。
四、多转工程成本,减少所得额。就是承包工程项目较多的情况下,对已完工工程的收入转入本年利润,将未完工的工程,也随着已完工程的成本一并转入本年利润,还有将一些小工程的成本也挤入其中。如盖一办公大楼,快完工时,又要求盖一储藏室。这时,企业就有可能对建储藏室的收入不入帐,对发生的储藏室的成本却一并计入了办公楼的成本。
这种情况,可能是成本核算对象确定有问题,某电力安装公司每年的业户近千户,没有按各户核算收入和成本。取得的收入部分转为收入,部分仍留在预收帐款中,而工程施工的余额为零,也就是没有未完工工程。可是对预收帐款(无明细)的结余额解释为,收到款项,尚未施工。逐笔核对合同及完工决算书才查出有已完工程的收入未结转收入。因每笔工程金额也就1千元左右,而对应客户又多。就没有按业户分别核算成本。对工程施工中有多少是未完工程额。会计也不知,只能是到年末都转入成本。这样,就造成无法准确核算成本和收入。
查帐:用估算法确定其用料是否符合常理,发现不正常,对发料、领料的原始凭据进行检查。看是否未用于该工程而计入该工程;检查其确定的成本核算对象是否合理合规。还要注意,已完工程的剩料是否冲减了完工成本。剩料的去向是入库,还是出卖,还是用于其他工程。
五、“机械作业”帐户发生数是否符合常规,有无将机械出租,取得收入冲减费用或不入帐,少交营业税、所得税问题。有的小公司机械设备(如塔吊)在工程项目多,工程地点分散时,常有不够用的时候。为保工程按工期正常完成就不得不租用机械使用,而出租方常常是不给开具发票的。这样,使承租方不得不采用其他票据或其他形式抵销,造成帐簿反映不实。出租方偷逃所得税、营业税,现实工作中普遍存在,往往是总公司有建筑资质,于是就有些个人挂靠总公司,成立分公司单独核算。常常是各分公司自己找工程,然后由总公司与甲方签订合同,总公司只是按工程项目金额的一定比例收取管理费。各分公司常使用总公司的机械,并支付一定费用,总公司给开具往往都是白条收据。并解释是内部往来,不是租赁行为,是否要按出租行为缴营业税并开具相关发票呢?根据《营业税暂行条例实施细则》第11条规定,负有营业税纳税义务的单位应税行为并向对方收取货币,货物或其他经济利益的单位,包括独立核算单位和非独立核算单位,财税字(2001)160号文件规定,独立核算但为单位与其内部非独立核算单位之间提供的结算不再列入征税范围的规定。但其强调的是非独立核算,并且是只是核算并未向对方收取货币,货物或其他经济利益的单位。才不列入征税范围,而上述情况是不符合的,有这种行为的纳税人勿在此处做文章。
建筑安装工程未结算应当如何确认营业税纳税义务?
未结算纳税义务是否形成
取得索取营业收入款项的凭据
是否依据财务会计制度规定确认的收入实现时间作为纳税义务发生时间
六、大宗材料的采购问题,建筑工程少不了大量的材料。如砖、瓦、水泥、门窗等。对于材料的采购如果是由公司自行采购,要注意发票来源的合法性、真实性、数额的准确性。公司采购材料的方式是个人采购,就是某个人为其提供沙石、门窗等材料,公司与个人进行结算。而个人提供的发票又往往是某某石场、某某塑料钢窗厂的发票。这种情况,即使符合代购代销的条件,供应商个人也应缴纳营业税、个人所得税,如果不符合代购代销的条件,则供应商应做为销售货物,缴纳增值税、个人所得税。企业会认为与己无关,认为是供应商的事,那就大错特错了。一是根据《个人所得税法》与《征管法》的69条规定及国税发(2003)47号文件,公司有可能要承担被处罚与被责令补扣个人所得税的风险;二是如果认定供应商是增值税纳税人,那其提供的某某石场、某某塑料钢窗厂的发票是不得税前扣除的。检查的方法是以原材料,或工程施工帐户为起点,查看原始发票和结算人是否一致。也可以是查往来帐,一般是其他应付款帐户,明细是某某人名。
正确的处理是有统一规定的,而错误的处理却是千差万别的。还有检查建安业的总承包人的扣缴税款问题、自建自用问题、工资的问题、收入确定问题等也都是检查的常见问题。
预防房地产开发企业税收风险


1、预售房款未按规定预缴税款
(1)将预售收入记入“其他应付款”贷方,未按规定将预售收入乘以计税毛利润率计算出计税毛利润额,并入当期应纳税所得额统一计算缴纳所得税。

(2)把预收购房款变为购房订金,或者垫付款项,不确认预售收入。

(3)混淆预售收入与销售收入的概念,选择预售收入转销售收入的时机,达到拖延纳税的目的。

(4)采取各种手段隐瞒、转移预收款收入,有的甚至将预收款直接转入私人银行卡,直到房产交付使用后才入帐缴税,使税款不能及时、足额入库。

    2、销售收入确认不及时

(1)
对已办妥移交手续,按合同协议应全部收回售房款,因购房者原因未及时收回的,企业往往采取不及时入账的方式推迟收入的确认或者隐瞒收入,影响营业税、企业所得税。

(2)企业将已完工的产品出租或是自用,不按规定做视同销售行为的收入确认,并将实际取得的租金或营业收入在帐外循环或记入关联企业。

    3、隐瞒收入,收入计算不准确

(1)虚开发票,实现“双偷

    开发商和客户为减少产权过户时双方应缴纳的各项税费,采取虚报成交金额,协议少开或不开发票的手段,实现“双偷”。

    (2)低价开票,少计收入
房地产开发企业在销售房屋开票时,不按实际销售价格开具发票,而是低于实际价格开票入账,另一部分房价款开自制收据不入账,以此达到少缴税款的目的。这种手段多发生在个人承包开发经营的房地产项目。

(3)提供虚假或不完整的销售面积

销售面积不属于企业纳税申报中必须填写的内容,但该数据却能直接及时反映出企业销售的进度,为初步估算销售收入实现的状况提供依据。所以企业有关人员有意识隐瞒、不肯如实提供实际销售面积,增加税务人员核算企业收入的难度。

(4)以收抵支

     ①以商品房抵付施工单位工程款。
房地产开发公司为弥补资金短缺,通常以部分商品房抵付施工单位工程款。在账务处理上,将售房收入直接记入“应付账款”等往来科目,抵减应付工程款,从而达到少计收入,偷逃企业所得税的目的。

     ②以房抵债,以完工房地产抵付借款、银行贷款。
房地产开发企业没有钱还款(银根收紧以后更甚),就用一部分房地产抵付借款,往往到不能再“拖”的时候再办理销售手续申报纳税,甚至隐瞒销售。这种手法多发生在小型开发商和承包工程的个人身上。他们的开发资金不足,往往向银行贷款,向民间个人借款或拖欠承建人工程款。

     ③以商品房抵付回租租金,换取其他单位、个人的非货币资产等等。
  
     ④以完工房地产抵付职工奖励支出

     ⑤以完工房地产抵付各种应付的建筑安装工程款、广告支出和其他支出。购买房地产的企业或个人为房地产开发企业提供了货物或劳务,房地产完工以后,房地产开发企业就按“优惠价”向其出售房地产,用市场价与“优惠价”之间的差价来抵付应付款项,双方都少缴了税款。
     ⑥房地产企业在拆迁环节为避免大量的现金流出,同拆迁户达成协议,用购房价格上的让利抵顶拆迁赔偿款。

(5)收取价外费用不计收入

在售房后,收取水、电、燃气、外装修等代办费,在往来账款科目按代收代付核算,没有将其并入营业收入申报纳税。为客户提供的额外服务,如防盗门、封闭阳台等相关收入委托物管部门结算且长期挂帐,企业就合同房款作收入,形成帐外循环。

    (6)内部预售再转售,转移利润
一般情况下,房地产销售在开盘初期销售价格较低,随着时间的推移,销售价格逐步提高。有的企业利用内部认购,以较低的价格签订预售合同,一段时间后又以较高的售价进行转售,但合同签订的价格为预售合同价格,其差价名义上是订购人收取,实际上转入了企业账外收入。由于房产价格是随着市场价格的变动而上下浮动,上述利润转移现象具有很大的隐蔽性,对其价格的重新核定难以寻找依据

(7)收取广告管理费、房租收入未按规定纳税

由于房地产项目开发周期较长,往往有让广告公司在开发地块上做一些广告牌取得广告费收入的情况,有的还盖一些临时用房进行出租取得租赁收入,这些收入都未计入企业所得税应税收入申报纳税。

(8)利用关联方交易进行利润转移

目前房地产开发企业很多都有若干个经营内容不同的公司,如:建筑设计公司、咨询公司、商贸公司、建筑施工公司等等,通过与这些关联公司之间的交易,将开发房地产利润转移,造成房地产开发项目亏损或微利。将开发的商品房低价卖给股东、关系单位、或关系人。

(9)因施工方延误工期等原因收取的罚款收入直接抵减应付工程款

    (10)挂靠企业开发,不申报纳税
一些个体经营者或单位为了获得房地产开发资格,往往采取挂靠某个房地产开发企业,上交一定管理费的方法开发房地产。既不合并作账,也不单独申报纳税。偷逃税的手法靠“三快”:一是组建快;二是运作快;三是解散快,造成漏征漏管。

    4、假代建、真开发

    5、利用虚开、开具发票等手段,人为抬高开发成本,减少应纳税所得
    (1)不合规发票是房地产开发企业在期间费用方面存在的最大问题
    如会议费、考察费、差旅费、场地租金、水电费等。
    (2)取得的拆迁补偿费支付凭证一部分不符合规定
    如企业单位开具行政事业单位发票;村委会开具农、林、牧发票;资金往来发票、商场购买的收据,个人开具的白条等。
(3)额外摊派乱列支

    房地产开发企业的成本当中经常会出现被征用土地的所在乡镇或单位向该企业额外摊派一定的费用,收取这些费用大多使用收据,并多以公益发展基金、各种补偿费名目开具。
    6、利用成本核算特点虚增成本
目前多数房地产企业结转销售成本的方法是以每平米的单位造价×销售面积的金额来结转成本。由于项目开发周期跨度一般在1年以上,企业开发项目中的单位项目较多,对口的施工单位、供料商多,项目开发早期财务不能及时的取得各项目的“工程结算单”,所以在会计核算单位造价时往往使用以预算造价计算单位成本的方法。一些房地产企业的财务人员利用这一特点,自行加大早期单位平米的计划预算造价,从而达到少缴企业所得税的目的。
  
    7、房地产商自用房产、出租用房产不及时从“开发成本”结转至“固定资产”,而是混入“开发产品”科目中,直接转增“经营成本”。

    8、超标准列支费用

利息支出问题--未在成本对象中分摊借款利息。由于房地产公司借入资金量大,利息支出较多。部分企业财务处理为将其作为财务费用全部直接在税前扣除,影响了当期的税前利润,造成纳税滞后。

    9、成本费用重复入帐
企业利用建安工程施工复杂、项目繁多、专业性强的行业特点,重复列支费用。

(1)企业在签订建筑安装合同时,已经将附属工程、水电工程、屋面防水工程等包括在合同总价款中,在工程完工结转成本时,又就这些单项签订虚假合同,或者建材发票重复进入开发成本。

(2)企业将开发项目全部发包给建筑施工企业,且合同中明确规定建筑材料由承包企业负担,但仍将为施工企业购买的建筑材料的票据在开发成本中列支。

     10、虚列成本费用

    (1)旧城改造土地出让金优惠列入成本
房地产开发项目如属于旧城改造,该项目在土地出让金方面是有一定优惠的,而且这种优惠幅度是很大,具体的操作模式是开发公司先全额上缴土地出让金,然后地方财政再按一定的比例返还,然而有的开发公司在上缴土地出让金时记入开发成本,在取得返还款项时并不冲减成本,造成企业虚增成本。

(2)人为加大期间费用问题比较严重

例如:大额或巨额送礼费用的发票内容开具办公用品、劳保用品等;虚列工资;采取非法手段获取发票或取得与本企业无关的各种票据在期间费用中列支等等。

(3)预付款大大超过合同价款

除了改变原设计规模,增加楼层面积等正常因素外,有的企业付款后以现金取走;有的利用同属一集团的关系,预付款与往来款混同,而建筑公司又归地税管征,难以查证;有的企业干脆直接领取现金作为预付工程款的原始凭证。

(4)利用建筑安装发票监管不严密的漏洞,虚列土建安装工程成本

由于税源紧张,少数地方把建筑业发票作为“引税”的主要工具,实行由税务征收管理部门或发票管理部门开具发票,只要缴纳营业税及其附加便可开具,有的是以房地产公司名义直接开具,有的是以虚构的建安企业名义开具。

利用建安发票虚列成本的,房地产公司只要支付营业税及附加,便可逃避企业所得税、土地增值税和个人所得税

检查重点:开发成本中由税务机关开具发票建安业务是否真实、工程决算报告。

(5)关系单位虚开发票,虚增企业成本

房地产开发企业涉及的行业较多,一个项目的开发包括设计、建筑施工安装、加工业、建材商贸、房屋销售代理业、广告、物业管理等诸多部门。不仅使房地产企业的财务日常处理票据的工作量大、成本核算也容易混乱,也给房地产企业虚增成本带来了可乘之机。
  
    11、利用“预提费用”、“待摊费用”账户调整当期利润

房地产企业规费负担重,问题相对集中,大到政府部门、行业协会,小到街道居委会,形成文件明确规定的收费就有上百个,如,土地出让金、征地补偿费、土地配套费、商业网点费,水、电、气、暖、人防、消防、公共设施配套费等费用。

从房地产业项目开发管理审批流程可以看出,各行政管理部门之间的工作衔接得相当严密,没有上个环节的审批、许可、费用缴纳手续,下一个环节的管理部门就不会再办下去,房地产开发项目就会中断。因此,正常情况下,房地产开发企业不可能存在拖欠规费问题,但实际情况并非如此,房地产开发企业大都存在预提各项规费数额大,有的配套工程已经完工验收之后也不及时结转工程成本,而是长期挂账,滚动使用,形成的原因主要有几方面:

一是政府各部门已经清理不再收取的费用,开发企业照样计提挂账。

二是规费抵免收益

地方政府在加快当地城市建设步伐中,为减轻财政支出的压力,往往在招标房地产开发项目上附加一些配套开发建设项目,由房地产公司无偿为有关部门承担“形象工程”、“领导工程”等,承担这些工程可以按规定享受“规费抵免”,政府不用给房地产公司工程款,对房地产公司应缴的地方性收费项目给予减免或降低收费标准,对无权做主减免的规费,则“暗箱”操作,给予私下“照顾”,不再收取,但房地产公司对上述已经不用再支付的规费仍按规定的标准预提挂账。

三是由于房地产开发企业在地方经济中占据重要位置,企业与政府之间的“关系”较近,加上政府的各项规费征收随意性较大,通过疏通各种关系长期挂账(实际已不再支付)。

    重点审查各项费用计提是否有政府文件规定,是否按规定标准计提;查明各项规费未正常缴纳的真实原因,如:规费收取的有关部门是否有缓缴、免缴或催缴的文件、通知书,在此基础上,根据企业所得税真实性原则、据实扣除原则、合法性原则,从严掌握税前扣除范围和标准。
    12、成本核算混乱,收入与支出不相匹配

(1)跨时间、跨地域滚动开发房地产项目,人为将应由以后开发项目负担的成本、费用记入已完工的开发项目。

(2)混淆分清成本负担的对象,年终把当年度成本、费用全部列入已完工产品成本。

(3)自用房产仅分摊前期工程费、基础设施费等费用,而土地成本、借款利息、建筑安装等费用由出售房屋承担,造成成本结转不实。

    13、销售费用列支问题

(1)销售人员的人数以及工资未如实纳入企业正常人员工资管理,而是直接混入其他销售费用中列支,销售人员的人员数量随意性大,工资支出较多,造成企业所得税及个人所得税计税依据计算不准确。

(2)虚增代理费用

由于对销售代理费提取比例税法尚无明确规定,各代理公司取费标准不一致,一些房地产公司通过支付销售代理费的形式,将收入进行转移隐匿;或将一些“灰色”成本(如无票支出、非法支出)以代理费的形式支出、转帐,挤占税前利润。

(3)广告费、业务招待费超支

超标准的广告费、业务招待费支出企业混入“会议费”、“销售费用”等其他科目中,减少“业务招待费”等明细科目的账载金额。

按照“预售收入” 计算扣除广告费、业务宣传费和业务招待费。

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finehawk + 1 精品文章 很认真的看了两遍
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九鼎财税

该用户从未签到

发表于 2008-7-5 10:37:16 |显示全部楼层
好贴 顶上去      

  • TA的每日心情
    开心
    2013-7-5 14:58
  • 签到天数: 7 天

    [LV.3]偶尔看看II

    发表于 2008-7-5 11:11:56 |显示全部楼层
    真的是好帖啊,非常感谢楼主

  • TA的每日心情
    开心
    2017-7-19 13:58
  • 签到天数: 119 天

    [LV.6]常住居民II

    发表于 2008-7-5 11:29:30 |显示全部楼层
    好帖啊 ,谢谢楼主

    该用户从未签到

    发表于 2008-7-5 15:19:11 |显示全部楼层
    好全呀.辛苦楼主了.

  • TA的每日心情
    开心
    2021-8-12 21:35
  • 签到天数: 283 天

    [LV.8]以坛为家I

    发表于 2008-7-6 20:44:13 |显示全部楼层
    谢了,我是从事房地产财务,税务正在检查,我正用上,可有第二部。

    该用户从未签到

    发表于 2008-7-6 21:06:45 |显示全部楼层
    很不错很有用的资料!

    该用户从未签到

    发表于 2008-7-7 10:51:08 |显示全部楼层
    我进入房地产行业没有多久,正好可以早点知道这些,为以后做好打算了

  • TA的每日心情
    慵懒
    2013-9-23 12:52
  • 签到天数: 8 天

    [LV.3]偶尔看看II

    发表于 2008-7-8 17:18:30 |显示全部楼层
    谢谢,内容挺多的,还要花点心思来读

  • TA的每日心情
    奋斗
    2022-5-30 09:18
  • 签到天数: 19 天

    [LV.4]偶尔看看III

    发表于 2008-7-10 10:10:32 |显示全部楼层
    谢谢,内容挺多的,好东西顶

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