拿钱的22条军规中国地产融资通路全解

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拿钱的22条军规中国地产融资通路全解

第三届中国地产金融年会

The 3rd China Real Estate & Finance Annual Forum

暨首届中国地产周

The 1st China Real Estate Week

十六大专业报告之一

  拿钱的22条军规：

中国地产融资通路全解

——报告制作方：决策资源

                 目  录

第一章 房地产融资走向多元化....................... 9

一、房地产金融政策回顾................................................................................................. 9

1．个人住房按揭贷款首付款比例提高.............................................................................. 9

2．央行上调存款准备金率............................................................................................... 9

3．“外资限钞令”.............................................................................................................. 9

4．54号文件出台............................................................................................................. 9

5.央行再次上调存贷款基准利率....................................................................................... 9

6．央行再次上调存款准备金.......................................................................................... 10

7. 央行再次上调存款准备金........................................................................................... 10

8. 央行再次上调存款准备金........................................................................................... 10

二、房地产融资成本备受关注........................................................................................ 10

1、银行：高筑融资门槛................................................................................................. 10

2、信托：高风险追逐高回报.......................................................................................... 11

3、基金：政策缺位，难解近忧....................................................................................... 12

三、房地产融资市场逐步趋向多元化.............................................................................. 13

1、融资市场格局多元化................................................................................................. 13

2、房地产融资体系逐步健全.......................................................................................... 13

3、资产证券化积极推进................................................................................................. 14

4、金融产品创新层出不穷.............................................................................................. 14

四、房地产融资存在的问题............................................................................................ 14

1、金融市场环境有待进一步改善................................................................................... 15

2、政策环境需进一步优化.............................................................................................. 15

3、企业自身环境阻碍融资.............................................................................................. 15

第二章 房地产企业克服障碍迅速融资................ 16

一、房地产企业如何重塑资金链条................................................................................. 16

1、小规模企业：避企业风险，走兼并之路..................................................................... 16

2、中等规模企业：创新企业个性，培养专业能力........................................................... 16

3、大规模企业：整合企业实力，接纳各方资金.............................................................. 17

二、房地产企业如何困境突围........................................................................................ 17

1、突围方式之一——业内强强联手................................................................................ 17

2、突围方式之二——资本市场融资................................................................................ 17

3、突围方式之三——联姻海外资本................................................................................ 18

4、突围方式之四——降低资金需求................................................................................ 18

5、突围方式之五——国企资产重组................................................................................ 18

三、各种融资方式资金成本比较..................................................................................... 19

四、六种最适合中小房地产企业的融资渠道................................................................... 19

1、探索有效的民间融资方式.......................................................................................... 20

2、委托贷款................................................................................................................... 20

3、固定回报投资............................................................................................................ 20

4、与建筑企业合作开发................................................................................................. 21

5、互助性担保............................................................................................................... 21

6、建立中小房地产企业发展基金................................................................................... 21

五、拓展房地产融资渠道的对策..................................................................................... 21

1、有条件的企业逐步建立多元化的融资渠道.................................................................. 21

2、中小房地产企业融资方法.......................................................................................... 22

第三章  国内商业银行贷款........................ 23

一、国内商业银行贷款概述............................................................................................ 23

1、信用贷款的五种类型................................................................................................. 23

2、担保贷款................................................................................................................... 24

二、国内商业银行贷款操作流程..................................................................................... 26

1、贷款申请................................................................................................................... 26

2、商业银行贷款调查..................................................................................................... 28

3、核定信用等级，提出审查结论................................................................................... 30

4、房地产开发贷款审查与审批....................................................................................... 30

5、贷款发放................................................................................................................... 32

第四章  国外商业银行贷款融资..................... 33

一、国外商业银行贷款概述............................................................................................ 33

1、外国政府贷款现状..................................................................................................... 33

2、国际金融组织贷款现状.............................................................................................. 33

3、国际商业贷款现状..................................................................................................... 33

4、国外贷款的注意事项................................................................................................. 34

二、国外商业银行贷款操作流程..................................................................................... 35

第五章  投资信托融资............................ 38

一、REITS融资概述....................................................................................................... 38

1、REITS的种类............................................................................................................ 38

2、REITS的特征............................................................................................................ 39

3、办理REITS需要的的条件........................................................................................... 39

4、REITS与普通上市的区别........................................................................................... 39

REITS............................................................................................................................ 39

5、各地区REITs政策差异............................................................................................... 40

二、利用REITS融资的优势............................................................................................. 41

1、REITS自身优势......................................................................................................... 41

2. 商业地产开发REITS融资优势..................................................................................... 42

三、利用REITS融资的局限性......................................................................................... 43

1. REITS自身制约因素................................................................................................... 43

3. REITS运作模式的限制................................................................................................ 44

三、REITS的运用方式.................................................................................................... 44

1、REITS的运用方式有以下几种.................................................................................... 44

2、信托投资公司运用REITS，不得有下列行为............................................................... 45

四、REITS的发展趋势.................................................................................................... 45

1、REITS由贷款型向股权投资型发展............................................................................. 45

2、由房地产信托向房地产投资信托基金发展.................................................................. 45

五、日本REITS模式....................................................................................................... 46

1、日本REITS运作流程.................................................................................................. 46

六、香港REITS模式....................................................................................................... 46

1、香港REITS运作模式.................................................................................................. 47

2、 香港REITS开放为内地房地产市场带来的六大机会................................................... 47

七、内地房地产信托运作模式........................................................................................ 48

1、传统贷款型信托融资模式.......................................................................................... 48

2、股权型信托融资模式................................................................................................. 49

第六章  投资基金融资............................ 53

一、房地产境外投资基金概述........................................................................................ 53

1.理解境外投资基金的五个关键点.................................................................................. 54

2．公司型基金与契约型基金的异同................................................................................ 55

3．封闭式基金与开放式基金的异同................................................................................ 56

二、房地产境外投资基金在中国市场的路径与策略......................................................... 56

1、市场路径................................................................................................................... 56

2、三大策略：组合投资+跨市套利+资产重组................................................................. 59

三、房地产境外投资基金运作模式................................................................................. 60

1．三个不同的流程........................................................................................................ 61

2．房地产基金操盘关键点.............................................................................................. 62

3．吸引外资基金的五种因素.......................................................................................... 63

4. 营销包装................................................................................................................... 64

5. 开发商的管理团队..................................................................................................... 64

第七章  境内上市融资............................ 65

一、境内上市的条件...................................................................................................... 65

1、上市的基本条件........................................................................................................ 65

2、上市融资参考精要..................................................................................................... 65

3、房地产企业上市三大关卡.......................................................................................... 66

二、房地产企业境内上市操作模式................................................................................. 66

1、香港主板上市模式..................................................................................................... 66

第八章  境外上市融资............................ 74

一、境外上市概述.......................................................................................................... 74

1、境外上市主要困难..................................................................................................... 74

2、中国公司申请境外上市条件....................................................................................... 74

3、境内公司申请境外上市须报送的文件......................................................................... 75

4、境外直接上市流程..................................................................................................... 76

二、境内公司在美国上市操作模式................................................................................. 78

1、美国证券市场概况..................................................................................................... 78

2．美国上市四种方式..................................................................................................... 78

3．美国上市标准............................................................................................................ 79

4．境外首次上市程序..................................................................................................... 80

5．海外初次公开招股费用.............................................................................................. 84

三、境外买壳上市操作模式............................................................................................ 84

1、“壳”的特点................................................................................................................ 84

2、境外买壳上市基本思路.............................................................................................. 85

3. 买壳上市优势............................................................................................................ 85

4. 买壳上市方法............................................................................................................ 86

5. 借壳及买壳上市比较.................................................................................................. 87

6、境外买壳上市操作方式.............................................................................................. 87

7、借壳上市后融资方式................................................................................................. 88

第九章  企业并购融资............................ 90

一、企业并购概述.......................................................................................................... 90

1、并购的类型............................................................................................................... 90

2、并购的交易形式如下表.............................................................................................. 91

3、并购的支付形式........................................................................................................ 92

4、并购的融资方式........................................................................................................ 92

5、并购时机选择............................................................................................................ 93

二、企业并购融资操作流程............................................................................................ 94

1、目标公司选择策略..................................................................................................... 94

2、对目标公司审查策略................................................................................................. 94

3、企业并购操作流程..................................................................................................... 97

三、房地产企业并购之后的整合策略.............................................................................. 97

1．制定正确的并购整合策略.......................................................................................... 98

2．整合目标................................................................................................................... 98

3．整合进度计划............................................................................................................ 98

4．整合的四个方面........................................................................................................ 99

第十章  合作开发融资........................... 102

一、企业合作开发概述................................................................................................. 102

1．合作开发形式.......................................................................................................... 102

2．房地产企业合作开发法律特征................................................................................. 102

二、房地产企业合作开发模式....................................................................................... 103

三、合作开发方式........................................................................................................ 105

四、合作开发涉及的关键法律问题................................................................................ 105

1．合同不要约定保底条款............................................................................................ 106

2．加强和完善对“共管账户”的管理措施....................................................................... 106

3．不能借合作开发之名，行借贷之实.......................................................................... 106

4．明确责权................................................................................................................. 106

5．及时办理项目开发各项手续，确保项目合法性......................................................... 106

6．注意对合作方的资信调查........................................................................................ 107

第十一章  短期融资券融资....................... 108

一、地产短期融资券概述.............................................................................................. 108

1、短期融资券期限结构............................................................................................... 108

2、短期融资券的发行额............................................................................................... 108

3、短期融资券主承销商壮大........................................................................................ 108

4、发行公司债券的企业资格要求................................................................................. 108

二、短期融资券优劣势分析.......................................................................................... 109

1、短期融资债券优势分析............................................................................................ 109

2、短期融资券融资的局限性........................................................................................ 109

三、发行企业债券操作流程.......................................................................................... 110

1、操作流程................................................................................................................. 110

2、企业发债担保相关事务............................................................................................ 110

第十二章  金融租赁融资......................... 112

一、金融租赁概述........................................................................................................ 112

1、三大金融租赁类型................................................................................................... 112

2、金融租赁六大特征................................................................................................... 113

二、运用金融租赁的优势.............................................................................................. 113

三、金融租赁的劣势及限制.......................................................................................... 115

1.  从总量的角度来看.................................................................................................. 115

2. 金融租赁公司有一套严格的审核手续........................................................................ 115

四、金融租赁的操作流程.............................................................................................. 116

第十三章  典当融资............................. 117

一、典当的概述............................................................................................................ 117

1、房地产典当与房地产抵押的区别.............................................................................. 117

2、典当融资的适用范围................................................................................................ 117

3、典当房产安全要求................................................................................................... 118

4、典当融资的优势....................................................................................................... 118

5、典当融资的劣势如下表............................................................................................ 118

二、房地产典当融资操作流程....................................................................................... 119

1、典当融资操作流程................................................................................................... 119

2、典当业务办理程序（上海东方典当行）................................................................... 120

3、房地产典当七大误区............................................................................................... 120

第十四章  私募基金融资......................... 122

一、私募基金概述........................................................................................................ 122

1、私募基金特征.......................................................................................................... 122

2、私募融资的四个新特点............................................................................................ 122

3、私募基金三种操作模式及其特点.............................................................................. 122

4、私募基金利益分配比例............................................................................................ 123

5、私募基金存在两大问题............................................................................................ 124

二、私募基金操作模式................................................................................................. 124

1、私募基金的运作方式............................................................................................... 124

2、私募基金操作流程................................................................................................... 124

3、私募股份的数量及认购方式..................................................................................... 125

4、私募的发行对象...................................................................................................... 126

5、私募股份的流通性................................................................................................... 126

6、私募发行的审批程序............................................................................................... 126

三、私募融资的风险分析.............................................................................................. 127

1．从法理角度看.......................................................................................................... 127

2．从金融监管角度看................................................................................................... 127

3．从保护投资人利益角度看........................................................................................ 127

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我要看

z8b225

ljj0769

要下载。。。。。。。。。。

z8b225

ljj0769 发表于 2011-12-6 17:08
要下载。。。。。。。。。。

fywzlyh

好东西，谢谢了楼主

crazyhui001

好东西啊。。。。

z8b225

crazyhui001 发表于 2011-12-8 15:43
好东西啊。。。。

z8b225

fywzlyh 发表于 2011-12-7 13:43
好东西，谢谢了楼主