【70号专题】已出售的地下车库车位房产税应该由谁缴纳

狼毒花

最近，市地税稽查分局对一公司进行税务稽查时，发现该公司在2004年3月花费30万元购买了2个50年使用权的地下停车场车位，税务稽查人员认为购买的车位需缴房产税，要求该公司按余值计算补缴上年度的房产税。但该公司财务人员认为不需缴纳房产税，提出的理由如下：
    1、车位只是一块场地，不是房产。
    2、公司购买的是车位的使用权，而停车场的产权属房地产开发公司所有，根据《中华人民共和国房产税暂行条例》第二条规定：房产税由产权所有人缴纳。
    3、公司购入车位时，根据会计制度要求，在账务处理时记入了“无形资产”科目。根据《财政部税务总局关于房产税若干具体问题的解释和暂行规定》（[86]财税地字第008号）第十五条规定，房产原值是指纳税人按照会计制度规定，在账簿“固定资产”科目中记载的房屋原价。这说明只是对记载在“固定资产”科目中的房产征收房产税。
    所以，车位不属房产税的征收范围。即使要征房产税，也应由地下停车场产权所有人缴纳    但我认为，企业提出的理由有点取巧的意味。
  

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狼毒花

这个问题比较典型，大家可以好好看看，建议斑竹做一个专题

乔静宜

地下停车库按现行税法规定应该缴纳房产税，但其计税基础是原值*50%-70%。

不甘落后

好好学习，天天向上！

我爱花香不爱花

看看结果.

枯叶飘零

那已出售的车位，房产公司还要不要缴房产税呢？

无言

好好学习一下，

无言

房地产公司不交房产税，使用单位缴房产税税额=车位原值*70%*0.012一年缴一次

重武器

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在开发产品全部销售完毕的时点上，收入和成本全部结转完毕，已售面积和未售面积也失去其应有的意义，所以结转只是一个时间问题，如果企业在某一时点少计了已售面积，充其量是延迟了税款的缴纳，而不涉及税款总额的减少。

　　可售面积与不可售面积的划分

　　从形式上看，可售面积应包括商品房的套内面积和分摊面积，不可售面积一般包括人防面积、非营利性的社会公共事业设施（包括物业办公场所、变电站、热力站、水厂、居委会、派出所、托儿所、幼儿园、学校、医院、邮电通信、自行车棚、公共厕所等），以及其他不得在业主购买面积范围内分摊的设施面积等。

　　从实质上看，可售面积与不可售面积的划分标准是其产权的归属。一是将来产权归业主所有的面积一般就作为可售面积，如商品房的套内面积、分摊面积，如产权归业主所有的停车位等；二是产权归开发商所有的面积也应作为可售面积，如开发商转为自用的开发产品即属于可售面积中的未售面积；三是将来需要向其他方面移交产权的设施面积一般作为不可售面积，如配套设施中的学校需要向教育部门移交产权，医院需要向卫生部门移交产权，人防设施需向人防管理部门移交产权等。




　　在一些特殊的情况下，按产权归属划分可售与不可售面积则可能遇到困难，比如某一住宅小区，开发商为了提高小区档次，在小区内建有会所、健身房等高档娱乐设施，购房时开发商已经明确承诺业主可以免费享受或低价享受这些设施，并在购房合同中约定了条款。在这种情况下，这些设施的面积虽然不包括在业主的产权面积内，但业主却可以在一定期限内享有使用的权利，换句话说，业主买房所支付的价款中就已经包含了这种权利。如果开发商将其出售，则会侵害业主的利益并且违背了合同的承诺。所以，虽然开发商名义上对这些设施拥有产权，但却不能用于出售。因而，我们也应将其作为不可售面积。

　　确定开发产品面积的方法1．总建筑面积可以通过审核项目的立项批文和建筑规划许可证获得。由于批文和许可证均是在工程建设前取得的，因此相对实际的建筑面积应该有一定的误差，需要与最终的实测报告相核对。

　　2．可售面积和不可售面积应通过建筑规划许可证和房屋土地测绘技术报告书获得。一般情况下，建筑规划许可证标有地上面积、地下面积、人防面积等具体数字，配套设施则一般标有“学校”、“医院”等字样，我们可以通过这些内容进行分析以对可售面积和不可售面积进行划分；房屋土地测绘技术报告书则更加精确，它一般列有房屋建筑面积总表、房屋建筑面积分层汇总表、共有共用建筑面积分层汇总表、房屋分户建筑面积分摊计算明细表及房屋分层平面示意图等具体内容，其中的内容和数字十分详尽准确，是我们最可依赖的证明性文件。

　　3．已售面积和未售面积主要应通过销售部门的销售明细表获得。开发商提供的销售明细表应包括所有开发产品在内，已售部分填有客户名称、购买房屋的栋号与房号、合同号、签约日期、签约面积、合同单价、合同金额、实测面积等内容，未售部分以空白形式列入表内。这里需要注意的是，凡开发企业转作固定资产或用于捐赠、赞助、职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他企事业单位和个人的非货币性资产的开发产品，均应作为已售面积并按照同类开发产品的平均销售价格确定收入并计入主营业务收入总额中。

　　开发产品面积确定后，我们可以按以下公式计算单位成本和应结转的销售成本：

　　开发产品单位成本=开发成本总额÷总可售面积本期应结转的销售成本=开发产品单位成本×本期已售面积

　　至此，房地产企业开发产品面积的审核基本结束。