关注房地产企业土地增值税的清算

子宇

作者：刘天永
一、土地增值税的常见问题：

（一）逃避或拖延土地增值税清算；
在通知执行过程中，仍有一些房地产开发企业采取分期开发、保留尾盘等手段，故意逃避或拖延增值税的清算；有些手段更隐蔽，选择控制预售比例及在财务收支上做文章，如将项目销售比例控制在85％之内，以此逃避清算管理。

（二）收入确认不及时、不规范；
在实际操作中，经常会出现以下问题：
    一是部分房地产企业推迟工程决算，将预收购房款或当期售房款长期挂在往来账上作为调节利润的工具，不及时结转收入，延迟开具房地产销售专用发票。
    二是部分房地产企业以部分房款抵偿工程成本，造成资金直接在账外循环。  
    三是部分房地产企业对需要视同销售的开发产品不申报销售收入。
    四是对直接销售的开发产品，以一房一价为名，降低房价，侵蚀土地增值税的税基。

（三）成本费用扣除任意虚增、混淆归属范围；
目前房地产开发企业的违规行为主要有以下几种：

一是通过虚开发票、虚构工程项目和工作量来虚列或高估成本。如：
1．利用发票监管的漏洞，虚增建筑成本；部分房地产企业在包工不包料施工方式下，存在着虚开发票、接受他人虚开发票和列支假发票等违法行为；
2．采取虚构工程项目，编造虚假工程合同和决算书，到税务机关套开建筑发票序列成本；
3．开发商和施工方相互勾结，采取虚列招投标或签订补充合同等方式虚构工程项目、虚增业务量增加开发成本。

二是混淆成本归属期、成本所属项目，任意控制成本结转。部分房地产企业不按项目设立成本明细，将不同项目的成本、完工与未完工的项目成本混在一起，控制企业成本结转。

三是将车库、物业管理用房等成本计人住宅成本，导致虚增扣除项目。部分房地产经营企业在工程竣工验收后，将一般无产权的地下车库出售或出租给业主。但在成本核算中，往往将车库的成本计人商品住宅的成本。

二、土地增值税清算背景

（一）国家税务总局《关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发[2006]187号），最大改变在于：土地增值税清算条件发生了本质变化。过去，土地增值税结算一般以开发项目公司注销税务登记作为结算节点，“也就是说，只要项目公司不注销，公司就可以长期不进行土地增值税的结算。”消息公布的次日，沪深两市房地产上市公司的股价暴跌，“万科”、“保利地产”、“招商地产”这些地产航母纷纷跌停。

（二）以前土地增值税的缴纳一般是按一个预征的比例在销售房屋时同流转税一起缴纳。预征比例各地规定的不一样。在武汉销售普通住宅是按收入的0.5%．商铺为收入的2%，直接买卖土地为5%。如果是普通住宅且增值率在20％以下．那么实施该政策。企业还可以向税务机关申请退回已经缴纳的土地增值税。

（三）房地产业税收流失严重。2005年，国家税务管理系统针对房地产行业进行了一次大范围的税收检查，有11个省级国税机关和29个省级地税机关参与这项工作。检查结果表明，截至2005年10月底，全国共检查纳税人27738户，其中，有问题的13835户，问题率达到49．88％，税收流失情况的确严重。

（四）过去一些房地产企业，投入大量的资本，购买大规模土地，坐等土地升值后转手获取土地增值收益。新政策下，这种靠倒卖土地获取高额利润的企业将被课以60％的土地增值税。

三、房地产开发企业应对办法：

（一）开发战略选择
   增加普通住宅的开发比例；加大商业物业的开发比例；加快项目开发和销售（万科每个项目开发周期为12个月，最短的为9个月）；重视前筹划，事中监控，事后分析。

（二）利用装修费用筹划
    但是，利用装修费用进行筹划并不是所有情况下都能使用的。首先，它必须是房地产开发企业的新建房地产；其次，装修的结果必须要使增值额不超过扣除项目金额的20％，否则，不仅不能降低税费，反而会加大税费；最后，是否装修出售，关键还是要看房地产市场状况，比如要充分考虑购房者是否乐意购买已装修的住房，购房者对装修豪华程度的承受力等因素。

（三）设立房地产销售公司
    通过设立房地产销售公司来运作，不会造成重复缴纳营业税。同时，还可以将土地增值额一分为二，分段计算土地增值税，从而降低增值额和增值率，达到降低土地增值税的目的。此外，设立销售公司后多了一道销售环节，增加了广告费、业务宣传费、业务招待费等税前扣除额，还可以减少应纳税所得额，降低所得税税负。但需要注意的是，房地产的定价一定要适当、合理。如果房地产销售公司与房地产开发公司属于关联企业，还要注意税法对关联企业之间交易的限制。

（四）利用代建房筹划
    代建房是指房地产开发企业代客户进行房地产的开发，开发完成后向客户收取代建房收入的行为。由于房地产的产权自始至终是属于客户的，没有发生转移，故房地产开发企业取得的收入属于劳务性质的收入，应当征收营业税，而不是土地增值税。由于建筑行业适用的税率是3％的比例税率，与土地增值税相比，税负明显较低，因此，如果房地产开发企业在开发之初便能确定最终的购买用户，就完全可以采用代建房方式进行开发，而不采用税负较重的开发后销售方式。房地产开发企业可以用客户的名义取得土地使用权和购买各种材料、设备，也可以协商由客户自己取得土地使用权和购买各种材料、设备，但要注意从最终形式上来看房地产权属一定不能发生转移。实际运用本方法时，必须具体问题具体分析，这样才能减少纳税风险，降低税负。

（五）转让土地项目的筹划
    纳税人成片受让土地使用权后，分期分批开发、转让房地产的，对允许扣除项目的金额可以按照转让土地使用权的面积占总面积的比例计算分摊。若按此办法难以计算或明显不合理的，也可按建筑面积或税务机关确认的其他方式计算分摊。在计算转让土地的增值额时，按实际转让土地的面积占可转让土地总面积来计算分摊。

（六）股权转让筹划
   假设由甲房地产开发公司开发某大厦，欲将该大厦转让给企业乙，转让过程中需按5％的税率缴纳营业税。为此，甲房地产开发公司成立一个全资子公司丙，由企业丙拥有大厦。待大厦建成后，甲房地产企业将企业丙的全部股权转让给企业乙。在该过程中，由于法律上企业丙仅仅变更了股东，公司名称未改变，纳税主体地位也没有改变，该大厦的产权也仍然属于企业丙，因此，甲房地产企业仅就转让收益缴纳所得税，从而成功地规避了营业税。对于企业乙来说，以企业丙的名义进行经营与以自己的名义进行经营没有实质的区别。而且，由于甲房地产企业可将一部分省下的营业税转移给企业乙，企业乙也会乐于接受这种方式，因此这种股权转让筹划法可以规避营业税。此外，在企业兼并中，对被兼并企业将房地产转让给兼并企业的，暂免征收土地增值税。

lanseyouyu624

好贴不错，学习了