[资料] 房地产商品房销售税会差异及所得税计算精讲案例 [复制链接]

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发表于 2011-8-26 15:42:15 |只看该作者 |倒序浏览

4.房地产企业销售商品房

税法

会计准则

1.营业税
纳税人转让土地使用权或者销售不动产，采取预收款方式的，其纳税义务发生时间为收到预收款的当天（营业税实施细则第二十五条）。
2.所得税
企业通过正式签订《房地产销售合同》或《房地产预售合同》所取得的收入，应确认为销售收入的实现；
（1）采取一次性全额收款方式销售开发产品的，应于实际收讫价款或取得索取价款凭据（权利）之日，确认收入的实现。
（2）采取分期收款方式销售开发产品的，应按销售合同或协议约定的价款和付款日确认收入的实现。付款方提前付款的，在实际付款日确认收入的实现 （3）采取银行按揭方式销售开发产品的，应按销售合同或协议约定的价款确定收入额，其首付款应于实际收到日确认收入的实现，余款在银行按揭贷款办理转账之日确认收入的实现……
企业销售未完工开发产品取得的收入，应先按预计计税毛利率分季计算出预计毛利额，计入当期应纳税所得额。开发产品完工后，企业应及时结算其计税成本并计算此前销售收入的实际毛利额，同时将其实际毛利额与其对应的预计毛利额之间的差额，计入当年度企业本项目与其他项目合并计算的应纳税所得额。（国税发〔2009〕31号《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》）

与其他商品销售确认收入的原则一样，即：1.企业已将商品所有权上的主要风险和报酬转移给购货方；
2.企业既没有保留通常与所有权相联系的继续管理权，也没有对已售出的商品实施有效控制；
3.收入的金额能够可靠地计量；
4.相关的经济利益很可能流入企业；
5.相关的已发生或将发生的成本能够可靠地计量。
通常房地产企业预（销）售合同的签订和预收房款均早于竣工和交房时间，收入确认时点应为竣工交房。
【国税发〔2009〕31号《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》下述条款说明 “竣工”的时点：
第三条
企业房地产开发经营业务包括土地的开发，建造、销售住宅、商业用房以及其他建筑物、附着物、配套设施等开发产品。除土地开发之外，其他开发产品符合下列条件之一的，应视为已经完工：
（一）
开发产品竣工证明材料已报房地产管理部门备案。
（二）
开发产品已开始投入使用。 
（三）开发产品已取得了初始产权证明。

【例题】甲房地产开发企业在某城市有以下开发业务：
（1）2009年2月取得第三期开发产品的预售许可证并开盘销售，至2009年7月售罄，甲企业通过签订《房地产预售合同》所取得的收入为20 000万元。
（2）2009年11月取得第四期开发产品的预售许可证并开盘销售，至2009年12月31日已经取得一次性全额预收第四期商品房款8 000万元及采取银行按揭方式首付款2 000万元，尚余6 000万元银行按揭贷款尚未办理转账。
（3）截止2010年12月31日甲企业又取得预收第四期房款10 000万元，上年6 000万元银行按揭贷款已经办理完毕转账。
（4）2010年5月甲企业第三期开发产品竣工，甲企业已将竣工证明材料上报房地产管理部门并向购房者办理交房手续，甲企业确定其开发成本为17 000万元；至2010年12月31日第四期开发产品尚未竣工。由于市场变化，甲企业对尚未销售的第四期开发产品计提存货跌价准备400万元。
（5）其他资料：甲企业营业税税率5%，所得税税率25%，规定预计利润率为15%，2009年利润总额为1 200万元，2010年利润总额为7 000万元。
要求：根据甲企业上述业务，不考虑其他因素，回答以下问题：
（1）第三期和第四期开发项目在2009年和2010年应确认的营业收入；
（2）第三期和第四期开发项目在2009年和2010年应缴纳的营业税；
（3）2009年和2010年应交所得税、递延所得税收益、所得税费用；
（4）说明甲企业缴纳的土地增值税是否影响所开发产品的成本或当期损益。
【答案】
（1）第三期和第四期开发项目2009年应确认营业收入=0；
第三期和第四期开发项目2010年应确认营业收入=20 000（万元）（第三期竣工交房）
（2）第三期和第四期开发项目在2009年应交营业税=（20 000+8 000+2 000）×5%=1 500（万元）
第三期和第四期开发项目在2010年应交营业税=（10 000+6 000）×5%=800（万元）
（3）2009年应交所得税计算

2009年预售毛利发生数

（20 000+8 000+2 000）×15%=4 500（万元）

2009年应缴所得税=(1 200+4 500)×25%=1 425（万元）；
2009年递延所得税收益=4 500×25%=1 125（万元）；
2009年所得税费用=1 425-1 125=300（万元）。
借：所得税费用

300
递延所得税资产
1 125
贷：应交税费——应交所得税

1 425

2010年预售毛利发生数

（10 000+6 000-20 000）×15%=-600（万元）

2010年应交所得税=[7 000+400（减值损失）-600]×25%=6 800×25%=1 700（万元）
2010年递延所得税收益=（400-600）×25%=-50（万元）（费用）
2010年所得税费用=1 700+50=1 750（万元）
借：所得税费用

1 750
贷：应交税费——应交所得税

1 700

递延所得税资产

50
（4）甲企业是房地产开发企业，缴纳的土地增值税应记入“营业税金及附加”项目，影响当期损益，不影响开发产品成本。