请教银河飞雪斑竹－－代建工程成本和收入到底应如何确认？

夏威夷海风

斑竹你好！你在“房地产会计业务处理大全（强烈推荐）”贴中提到：
三、成本、费用主要会计科目核算
⑤代建工程开发成本：是指企业接受其他单位委托，代为开发建设的工程项目
企业发生的各项代建工程费用支出
借：开发成本——代建工程开发
贷：银行存款
  或库存材料
  或现金
结转开发的间接费用
借：开发成本——代建工程开发
贷：开发间接费用
工程竣工后结转成本
借：开发成本——代建工程
贷：开发成本——代建工程开发
移交委托单位后，根据移交手续
借：主营业务成本——代建工程结算成本
  贷：开发成本——代建工程


六、代建工程开发成本的核算
代建工程开发成本的核算对象，应根据各项工程实际情况确定。成本项目一般可设置如下几项：（l）土地征用及拆迁补偿费；（2）前期工程费；（3）基础设施费；（4）建筑安装工程费；（5）开发间接费。在实际核算工作中，应根据代建工程支出内容设置使用。

完成全部开发过程并经验收的代建工程，应将其实际开发成本自“开发成本——代建工程开发成本”账户的贷方转入“开发产品”账户的借方，并在将代建工程移交委托代建单位，办妥工程价款结算手续后，将代建工程开发成本自“开发产品”账户的贷方转入“经营成本”账户的借方。


道路扩建工程完工并经验收，结转已完工程成本时，应作如下分录入账：
借：开发产品——代建工程
贷：开发成本——代建工程开发成本  


        1.为何“六”中完工时要转开发产品，而“三”中确直接转主营业务成本？
        2.我公司3月份起给政府垫资代建一所大学，我方收取管理费，施工单位由我方确定，工程4年完工。国税发【2006】31号文规定应按完工百分比法按季确认收入。本月政府付了2000万工程款给我们（其中6％是我方管理费），我方又支付2000万工程款给施工单位。请问斑竹，本季度确认收入的帐务处理怎么做？成本如何转呢？

[ 本帖最后由 夏威夷海风 于 2008-6-20 17:19 编辑 ]

夏威夷海风

这里有高手吗。。。。。。。。。。。

银河飞雪

房地产企业的“受托建房”，必须同时具备以下三个条件：

1、委托建房的单位有投资计划指标，即由委托方立项；

2、委托建房的单位必须具有的土地使用证；

3、双方必须签有代建房屋协议，并在协议中列明所收取的合理的“代建费”。

对房地产企业同时具备上述三个条件的“受托代建”业务，不征收销售不动产营业税，只就“代建费”收入缴纳代理业营业税；不同时具备上述三个条件的“受托代建”业务，应按销售不动产征收营业税。

银河飞雪

关于收入的确认，31号文对代建工程是这样规定的
　七、关于代建工程和提供劳务的税务处理问题

　　（一）开发企业代建工程和提供劳务不超过12个月的，可按合同约定的价款结算日或在合同完工之日确认收入的实现；持续时间超过12个月的，可采用完工百分比法按季确认收入的实现。?

　　完工百分比法即是根据合同完工进度同比例确认收入和费用。完工进度可按累计实际发生的合同成本占合同预计总成本的比例、已经完成的合同工作量占合同预计总工作量的比例、测量已完成合同工作量等方法确定。?

　　（二）开发企业在代建工程、提供劳务过程中节省的材料、下脚料、报废工程或产品的残料等，如按合同规定留归开发企业所有的，应于实际取得时按市场公平成交价确认收入的实现。

但是在账务处理实务中我们般会在合同的价款结算时结算时才确认收入和成本，因为代建项目只需要就代建管理费征收营业税，所以一般会在收到管理费时缴纳营业税并按季度预交所得税

这里我们看一下31号文一般开发销售行为的收入确认条件
五）开发产品销售收入应按以下规定确认：?

　　1.采取一次性全额收款方式销售开发产品的，应于实际收讫价款或取得索取价款凭据（权利）之日，确认收入的实现。?

　　2.采取分期收款方式销售开发产品的，应按销售合同或协议约定的价款和付款日确认收入的实现。付款方提前付款的，在实际付款日确认收入的实现。?

　　3.采取银行按揭方式销售开发产品的，应按销售合同或协议约定的价款确定收入额，其首付款应于实际收到日确认收入的实现，余款在银行按揭贷款办理转账之日确认收入的实现。?


在账务处理中我们都是在交房的时候才确认收入入账，但是从所得税的角度，我们确实是提前确认了收入并进行了营业税和企业所得税的预缴，只是这个收入没有在账务中体现

银河飞雪

原帖由 夏威夷海风 于 2008-6-23 09:01 发表
这里有高手吗。。。。。。。。。。。

说实话，这里并不存在什么高手，这里的会员都是从事这个行业一线的财务人员，这里是大家交流工作经验和技能的地方，感觉楼主有点鄙视我们这里“没有高手”的意思，我觉得即使没有高手也不能这样

xiaofengcpa

哈哈，向银河版主致敬！

k270441147

飞雪是个大好人。。。

夏威夷海风

原帖由 银河飞雪 于 2008-6-23 13:10 发表


说实话，这里并不存在什么高手，这里的会员都是从事这个行业一线的财务人员，这里是大家交流工作经验和技能的地方，感觉楼主有点鄙视我们这里“没有高手”的意思，我觉得即使没有高手也不能这样

飞雪斑竹误会了，谢谢你的帮助！！

风中起舞

楼主辛苦，向你学习

楼主辛苦，向你学习