签订房地产买卖合同时应当注意的事项

阿斯兰

签订房地产买卖合同时应当注意的事项

房地产买卖合同

        商品房的买卖中，合同最为重要，因为只有合同确立了买卖双方的权利义务，才能使买房者的权益受到更好的保护。但是因为绝大部份的买房者都没有相关的专业法律知识，往往没有注意合同中对于自己的不利约定，等到发生争执时才发现合同是不利于保护自己的权益的，现在就告诉大家一些商品房买卖合同中应当注意的，和签订合同后可能会出现的一些情况（也适用于个人之间的房屋买卖）。

        第一：在你看完房后，签订购房合同，卖房者时有会要你交一部份定金，这时候你就要注意合同中的约定了，要看清楚合同中注明的是“定金”还是“订金”，因为这两个名词是不同的，“定金”是收受定金方在违约时要双倍返还的，而“订金”却只需要返还你缴纳的金额给你就好了，同时在出现违约责任时，定金罚和违约罚是可以并用的，也就是说你可以先要求其双倍返还定金后，再按照合同的约定，要求其承担违约金，对于买房者来说能够得到最大的利益；而订金的话，它的返还并不是一种处罚，那么你仅就能得到违约金。

        第二：合同约定要明确。因为根据《合同法》的规定，如果约定不明，至使合同无法履行的话，那么是可以解除合同的。而有些房屋的买卖合同本身的约定不是特别的明确，那么就要注意，有时因为这个地段的房产涨价的速度很快，在你没有拿到房产证之前，有时卖房者会选择解除合同。如果你的合同约定明确，没有什么漏洞可钻，那么卖房者提出解除合同就要承担相应的违约责任；相反，如果你这个房屋买卖合同本身有重大的漏洞，那么卖房者可以以你的合同约定不明，提出解除合同，而这时的解除合同，合同的解除者是不用承担相应的违约责任的。如果房子降价很快，买房者也可以反着适用。这是一部份想解除合同的人选择律师后，律师所找的一个突破口。最好的就是在合同签定之初就找律师介入，双方都能更好的保障自己的合法权益。

        第三：开发商在签定合同后，如果这一地段的房价涨得很快，有时开发商会选择单方解除合同。相对来说，和开发商签定房屋买卖合同的话，约定是比较明确的，不会存在有那种因为约定不明而解除合同的情况，除非开发商本意就是想找个陷阱给你，同时建设部有相关的合同范本，所以一般开发商都会承担违约责任。但是不知道买房者是不是注意到了，所有的开发商所约定的违约责任都是比较低的，一般都是合同总价款的千分之几，很少有1%的，而大家想想，一套100平米的房子，涨1000元/平米，那么就是涨了10万元，如果按照这套房子原本的价款为100万元，那么他的一个违约行为除去支付给你的1万元的违约金，给律师的1-2万元的律师费，那么他至少还能赚7万元，一般一个小区都是上千户，他只是一个普通的违约行为，就可以赚到上千万，有时为了利益，有时开发商是会选择违约的。很多的买房者也认为合同违定的违约责任只有这么多，而不去选择找律师，而是自己出庭，拿1万左右的违约金。而在深圳，某一个地段的房产一个月内涨1000元/平米，也不是什么新鲜事。其实如果通过律师的话，买房者可以拿到更多赔偿。根据法律的规定，就这种单方解除合同的行为，违约方是要承担违约责任的，违约责任的承担不是死板的，不是说约定1%的违约的责任，就是1%，一尘不变的，而是这个违约责任是按照你的损失大小来进行比照的，如果你约定违约责任是10万的违约金，而你的实际损失是20万，那么就按20万进行赔偿你；你的损失只有1万，那么法官会适应减少，而这个适当减少就看法官的自由裁量权了，减少5万也是适当减少，减少7万也是适当减少，但一般不会减到1万，如果这种情况下，不违约方总会有点赚。就损失的理解，其实损失应当包括已经受到的损失和可得利益的损失。具体到买房来看，已经受到的损失就是你已经支付的款项的银行利息，而可得利益的损失，就是你房屋的升值损失，而这种损失你就找到相应的房地产评估部门进行评估了。在卖房合同中，卖房者违约责任肯定很低，因为那些都是格式合同，几百几千份都是一个样子，不会因为你一个人把违约责任定很高的。你只能选择律师，为你争取更多的赔偿，律师会给你专业的建议，千万不要省小钱，而丢大钱，而随意听从房地产开发商的摆布。当然你也可以选择不解除合同，而要求法院判决要求房地产商继续履行，但是否能得到法院的支持，打一个问号。

        第四：看住房产证。特别是在个人之间的房屋买卖中，在买卖房屋前多去跑跑房地产管理局，多去查询一下你要买的房产的信息，看是否抵押，是不是在别人名下。最好是要先把房产过户到你名下之后，再缴纳相关的房款，实在不行，那就要在合同中载明，在合同签定多少日之内要将房产过户，或等房产竣工后多少日要办理房产证手续。在个人之间的房屋买卖中，最好是要卖房人找一个有实力的人或单位进行担保，避免人财两空。和个人签订房屋买卖合同之后，就要马上把房产证拿到手，然后有时间就叫上卖房者和你一起去办过户手续，怕到时出现一房二卖，三卖的情况。千万不要在房产没有过户前，将全部房款全部缴清。和房地产商签定相关合同之前，多去了解一下该房地产商的实力，实力大的公司相对来说你的权益有保障一些，怕的就是一些空壳的房地产开发商，套了现金之后，就跑人，到时房子拿不到，钱也不见了。