房地产开发企业融资方式的选择

勇者无敌

房产开发企业为建造开发产品而借入的资金利息支出，《国家税务总局关于房地产开发业务征收企业所得税问题的通知》（国税发〔2006〕31号）规定，只要符合税法的相关规定允许分别作为开发产品的成本或财务费用直接扣除（包括开发企业向金融机构统一借款而后转借集团内部其他企业、单位使用的部分）。为了防止企业之间通过借款转移利润和避税现象的发生，国税发〔2006〕31号文件对开发企业与其全资子公司以及其他关联企业之间按公开市场价格借入的资金利息支出作了特别规定，即开发企业将自有资金借给全资企业（包括分支机构）和其他关联企业的，关联方借入资金金额超过其注册资本50％的，超过部分的利息支出，不得在税前扣除；未超过部分的利息支出，准予按金融机构同类同期贷款基准利率计算的数额内税前扣除。也就是说当借入资金的一方从关联方借入的资金超过其自身注册资本的50%时，超过部分的利息支出即使符合各种规定也将不能在税前扣除，因此实践中开发企业无论是从关联方借入资金还是借给关联方资金都首先应该考虑上述因素，以免增加企业集团不必要的税收负担；其次要根据企业自身的实际来合理安排各种资金的融资比例，从而达到使企业综合成本最小的目的。

　　由于房地产开发企业一般都具有开发时间长，资金需求量大的特点，对于资金实力雄厚、信誉好，能够按基准利率借入资金的企业来说，从关联方借入的各种期限的资金应严格控制在上述比例之内。相反如果企业无法从金融机构和其他方面借到基准利率的资金，或自己需要的借款期限的资金，或借入的资金不能满足正常的生产和经营需要，因而只能借入其他期限长、利率高的资金。这时企业就要比较高利率资金和从关联方借入超过注册资本50%资金的实际成本，因为税法规定税前只允许扣除基准利率及合法上浮利率以内部分的利息支出。因而如果借入的金融机构的资金利率高于从关联方借入资金剔除税收影响的成本，那么就应该借入关联方资金，低于上述资金成本就应借入高利率资金。具体以一年期贷款基准利率为例加以说明，目前金融机构一年期贷款的基准利率为5.85%，超过注册资本50%部分的资金利息支出不能在税前扣除，因此实际资金成本为(1+0.33)×5.85%=7.78%，即就一年期贷款利率而言，从其他方面借入资金的利率最高不能超过7.78%，否则就应从关联方借入超过注册资本50%的资金。

　　当然借入资金时还要考虑对土地增值税的影响，因为其允许在税前扣除的利息支出是金融机构的基准利率及按国家规定上浮的部分，而从关联方借入的不得在税前扣除而增加的资金成本部分也不得在土地增值税前扣除。

蒙濛

这个已经不符合了，今年新出台了