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发表于 2007-9-13 16:16:53 |只看该作者 |倒序浏览

国税总局:现行房地产税制不合理将有重大调整

　　●国家税务总局坦言现行房地产税制不合理，正在考虑修改合并重复税费

　　●北京地税局拟建立纳税评估模型，
届时房产税收将难钻“预售模式”空子

　　开发商销售楼盘不开发票、物业公司将自身税负转嫁给业主，“12366”北京地税热线一天至
少接到两个以上类似的举报电话，开发商偷税行为已经引起了老百姓的广泛关注。

　　为此北京地税局将尽快建立房地产业纳税评估模型；而国家税务总局有关负责人也表示，目前
正在酝酿修改房地产税收制度。

　　从2003年至2005年上半年，北京市地税局对1103家房地产开发企业进行了纳税检查，被查出有
问题的企业725家，有问题比例为66%，其中千万元以上案件24起。

　　开发商不开发票成市民举报热点

　　●66%北京房企纳税存在问题，被追缴10亿房地产税

　　开发商销售楼盘不开发票、物业公司将自身税负转嫁给业主，这类偷税行为已经引起了老百姓
的广泛关注。9月21日，记者从“12366”北京地税热线了解到，近来举报开发商存在偷漏税情况的
来电量比以往有所增多，一天至少接到两个举报电话。举报的问题主要集中在两个方面：一是房地
产开发公司销售楼盘不开发票；二是物业公司代收费用不开发票，个别物业公司甚至将自营业务所
承担税负转嫁给业主。

　　“12366”一位工作人员还表示，虽然这些举报线索仍需要进一步核实，但从目前的举报频率
来看，存在偷税行为的开发商“应该不在少数”。从另外一角度也可以看出，开发商的偷税等行为
已经引起了老百姓的广泛关注。

　　事实上，市民举报的仅仅是开发商偷漏税行为的冰山一角。北京市地税局日前公布：从2003年
至2005年上半年，北京市地税局对1103家房地产开发企业进行了纳税检查，被查出有问题的企业7
25家，其中千万元以上案件24起，有问题比例为66%；检查总计查补税款10.05亿元，仅滞纳金一
项，就收取5891万元。

　　和市民举报惊人相似的是，开发商在取得定金和预售款后不按规定申报纳税同样成为了此次检
查的重点问题。

　　北京地税局 “预征”防范预售偷税

　　●目前正在探索建立房地产业纳税评估模型

　　开发商在取得定金和预售款后不及时申报税款仍是税收征管的“老大难”。由于房地产大多数
是采取“期房滚动开发模式”，当预售形成大规模回款之后，开发商可以将预售款的一部分打入各
类代理公司的账户，其科目为“服务费”。按照上述手法，房企的经营收入就会减少，所需缴纳的
税款自然也就随之降低。

　　有开发商透露，为了遏止房地产企业的这种漏税行为，北京市地税局已经开始了企业所得税预
先“计提”的试验，借此来控制开发商的漏税行为。“计提”模式是指在每一年度开始时，按照相
应比例，对房地产企业的企业所得税进行“预征”，待楼盘销售形成回款之后，再最终确定应征收
的总额。

　　北京市地税局表示，从今年7月开始，地税局开始从立案环节、核查环节、审理环节、执行环
节，来查开发商的偷税行为。为了加大对开发商偷税问题的查处，北京市地税部门还将在今年年底
实现税务稽查更高层次的局级执法。与此同时，对信誉不好甚至恶劣的企业，不仅加大处罚力度，
及时移送公安机关处理，还要对其进行曝光。

　　此外，北京地税局有关人员还透露，目前正在探索建立房地产行业纳税评估模型，开展有针对
性的税收征管工作。只要输入房地产开发面积、销售价格、销售率等基本信息，评估模型就能科学
地分析测算各项指标是否合格，初步断定该企业是否存在涉税问题。

　　国家税务总局税制将有重大调整

　　●承认现行房地产税制不合理，将重点修改税种结构

　　国家税务总局一位不愿意透露姓名的负责人表示，现行房地产税制的确存在不合理的地方，房
地产企业所纳税项是现行税制下缴纳地方税种最多的行业，涉及11个税种，难以逐笔清查。现在国
家税务总局已经着手进行这方面的改革，并且会充分考虑开发商提出的意见。

　　这个负责人透露，此次修改房地产税收制度，将针对房地产流通环节税种过多、企业负担过重
等问题，重点调节税收税种结构。比如现行房地产税制，既有对内资企业和个人征收的城市税，又
有对涉外企业和外籍个人征收的城市房地产税，这两个税种的征税对象均为房产，可以考虑合并。

　　此外，对于一些重复的税费也会进行调整。至于这些新的房地产税收政策何时能够出台，主要
内容是什么，该名负责人则表示暂时不便透露。

　　“我们推行的房地产税收改革是全国范围的改革，但针对不同的城市执行力度将有所不同。如
北京、上海这类城市，房地产行业发展非常快，很容易出现一些问题，加大对这类城市的执行监管
力度，是当务之急”，该负责人表示。

　　■网络调查

　　开发商漏税形象深入民心

　　问题：“2004年纳税500强”中只有一家房地产企业，能不能表明房地产企业偷漏税严重？

　　结果：91.01%被调查者认为能够表明房地产企业偷漏税严重，只有8.99%的被调查者持否
定态度。

　　问题：你是不是觉得绝大多数房地产企业都存在偷漏税的问题？

　　结果：96.63%被调查者认为存在偷漏税的问题，3.37%被调查者认为不存在。

　　问题：有调查显示，北京1103家房地产开发企业中，共发现纳税有问题企业725家，有问题率
为66%.你认为真实数字比这个多还是少？

　　结果：87.78%的被访者认为多，只有12.22%的被访者认为真实数字比这个少。

　　问题：潘石屹称SOHO中国实际纳税额要比“纳税榜”中所列数字高，你认为他的说法是否可信
？

　　结果：17.98%被调查者认为可信，82.02%被调查者认不可信。

　　问题：你认为潘石屹之所以出来公开澄清纳税问题，是不是因为想给自己作秀？

　　结果：86.52%被调查者认为是作秀，13.48%被调查者持否定态度。

　　■观点交锋

　　《中国税务》否认“纳税榜”不全面

　　在2004年福布斯中国内地富豪榜上，前200人中有64人来自房地产行业；在前20名中，有11位
涉足房地产行业。然而，《中国税务》杂志在新近公布2004年度中国企业纳税排行榜300强中，房
地产企业未见一名，在500强中仅有一家。此榜一出，在业界掀起了轩然大波，潘石屹首当其冲，
婉转表达了对该榜统计模式的不满，然而，网友似乎对他的说法并不买账，而国家税务总局有关负
责人也对此作出了回应。

　　“纳税榜统计数据应该不会出现偏差”

　　SOHO中国董事长潘石屹：这次国家税务总局公布的数据漏掉了其旗下的红石公司的企业所得税
。

　　国家税务总局回应：排行榜所列纳税企业及纳税数据均为独立纳税企业在其税务登记所辖地区
实际入库的全部税款，应该不会出现偏差。

　　发布“纳税百强榜”的《中国税务》杂志的有关人士也表示，纳税数据是从下至上由市级、省
级税务机关一级一级报上来的，在准确性方面根本不用怀疑。

　　民意调查：在调查“潘石屹称SOHO中国2004年的实际纳税额要比”纳税榜“中所列数字高，你
认为他的说法是否可信”这一问题时，其中有17.98%被访者认为可信，有82.02%被访者认为不
可信。

　　“所有集团都是按照独立公司计算税款”

　　SOHO中国董事长潘石屹：排行榜纳税的统计是按公司而不是“集团”计算其纳税额，而房地产
公司都是由很多项目公司组成的，这种统计模式对房地产业不公平。

　　国家税务总局回应：排行榜所列纳税企业及纳税数据均为独立纳税企业属地缴纳的税款。所有
企业都是一样。比如像摩托罗拉这样具有股份集团性质的企业，也一样只能统计当地一家缴纳的税
款。

　　不仅仅是房地产行业，所有榜上有名的各行业企业集团都不能进行纳税资料的合并统计。

　　纳税榜难见房企身影和现行税制有关

　　华远房地产股份有限公司董事长任志强：为什么房地产企业不会在中国纳税排行榜上位于前列
，问题的根源是房地产税制本身。

　　国家税务总局回应：现行房地产税制的确存在不合理的地方，现在国家税务总局已经着手进行
这方面的改革，并且会充分考虑开发商提出的意见。

　　民意调查：在调查“‘纳税500强’中只有一家房地产企业，是不是因为税制对房地产开发企
业不公平”这一问题时，其中有40.91%被访者认为是因为税制不公平，有59.09%被访者表示不
是。

　　■榜单对比

　　房企纳税前十 VS胡润富豪榜前十

　　表1为房地产企业中纳税额前十位的公司，纳税额最多的北京金源鸿大公司共纳税39616万元，
在全国纳税排行榜中仅排名310位，和排名第一的大庆油田有限公司相差180多亿元。而在2004年胡
润富豪榜前十位中，有6个富豪正在从事房地产业务，“财富巨人纳税侏儒”的说法似乎并非空穴
来风。