【189号专题】非地产企业开发建房如何缴纳企业所得税？

税中望月樊剑英

原帖由 银河飞雪 于 2011-7-11 19:54 发表
个人认为：从事房地产开发经营业务的企业，并不是特指房地产开发企业

尽管如此，非房地产开发企业由于无法取得销售许可证，只能在办理产权证后再行分割房产，顾名思义为二手房，二手房转让即为财产转让所得，不同于房地产开发企业直接销售开发产品取得收入。

另外，其也无法加计扣除。

税中望月樊剑英

原帖由 银河飞雪 于 2011-7-11 19:39 发表
首先要确认此项业务是否适用国税发[2009]31号文，个人认为是适用的。
国税发[2009]31号规定：
第二条  本办法适用于中国境内从事房地产开发经营业务的企业(以下简称企业)。
第三条  企业房地产开发经营业务包括土 ...

答：其不办理产权，解释为内部员工宿舍，也算不上违法经营

天地一沙鸥

回复“该公司是非房地产企业，如果此项业务是未经工商、建设部门批准的，则属于违法经营，虽然是违法经营，但是根据国税发[2009]31号文的规定，此项业务是仍然应理解为属于房地产开发经营业务，当然对于违法经营的行政处罚权力不在税务机关。
另外所得税法是对企业的经营所得进行征税，合法所得要征税，违法所得更加要征税”
   那么现在比较红火的小产权房的建设销售是不是也应该缴纳有关的税收呢？

紫爵

2009第31号文是针对于房地产企业的，是属于特殊规定，其他一般性规定的发布不影响房地产企业的特殊规定，但影响工业企业，工业企业应该按照一般性规定进项操作，这意味着工业企业不能对竣工未决算合同的10%的成本预提，也不能按照开发成本等设置科目，因为房地产不是工业企业的主营业务，这就好比是企业收到利息是冲减“财务费用”，而银行收到利息 需要单独设置“利息收入”，因为利息是银行的主营业务，应按照“金融业”缴纳营业税，对于工业企业的以上行为，应当增加在建工程成本，等待完工后结转为固定资产，分配给员工的部分，应该视同销售，并且企业缴纳营业税和所得税，并代扣员工的个人所得税，分配给股东作为退股资金的房屋，同样视同销售，并且按照差额确认股东的个人投资收益或者损失

天地一沙鸥

14楼的解释很有道理

赵嵩

个人以为国税发[2009]31号《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》是属于《企业所得税法》下的一个特别法，特殊性在于规范有关房地产开发经营业务，而不是规范房地产开发经营的企业。但因房地产开发企业有着许多特殊性，如预售制度，如公共配套设施的问题等都有一定的特殊性，而一般企业显然都不适用，所以一般企业从事“房地产开发业务”并不是真正意义上的房地产开发，所以只能有限制的使用。至于自建自用行为，个人认为不属于房地产开发业务。

银河飞雪

无产权的房屋如果是用租赁的形式来进行销售的，则按照租金收入来缴纳企业所得税了，其成本就是房屋的折旧。

但是估计本案中，对内对外销售的款项应该是还没有确认收入的。

个人认为最重要的还是该企业与购房者签订的合同形式，根据合同形式来判定其经营行为归属，再找到其适用的税法

税中望月樊剑英

　五、各级税务部门和土地管理部门要积极配合、密切协作，加强土地增值税的各项征收管理工作，规范房地产市场交易行为。土地管理部门要深入持久地进行土地隐形市场的清理工作，对于非法进入市场的集体土地使用权和划拨国有土地使用权，应按照有关法律规定进行处理；对于土地增值税开征之后出现的将房地产转让归避成租赁等逃避土地增值税行为的，各地土地管理部门应当协助税务部门审核、把关，税务主管部门也应按照《中华人民共和国税收征收管理法》等规定严格予以查处。

ynzjd

版主回答的很好。支持下！

木子安臣王奎

1 自建部分，转入固定资产，
2 低价销售内部职工部分，按与公允价值的差额，按全年一次性奖金代扣代缴个税
3 对外销售的部分，正常计算缴纳各项税收。
4 股东退股部分，按公允价值计算其股东的收益，代扣个税，