【189号专题】非地产企业开发建房如何缴纳企业所得税？

梁野税官

非地产企业开发建房如何缴纳企业所得税？
问题：您好！我们在稽查中发现某机械制造（非地产）企业（注册类型为私营有限责任公司）取得工业用地一块，在建造公司办公用房的同时建造套房，建造的套房（无法取得产权）一部分以低价销售给本企业职工，一部分分配给股东作为股东退股资金，一部分对外销售。该工程08年开始，至今工程未结算，仍然挂在“在建工程”，部分业主已经入住。对此项业务是否缴纳企业所得税？如何确定收入和成本缴纳企业所得税？是否可比照国税发[2009]31号文件处理？其政策依据是什么？谢谢

天地一沙鸥

不应该按31好文来处理

银河飞雪

首先要确认此项业务是否适用国税发[2009]31号文，个人认为是适用的。
国税发[2009]31号规定：
第二条  本办法适用于中国境内从事房地产开发经营业务的企业(以下简称企业)。
第三条  企业房地产开发经营业务包括土地的开发，建造、销售住宅、商业用房以及其他建筑物、附着物、配套设施等开发产品。
地址:http://www.fdckj.com/thread-11275-1-1.html

该公司是非房地产企业，如果此项业务是未经工商、建设部门批准的，则属于违法经营，虽然是违法经营，但是根据国税发[2009]31号文的规定，此项业务是仍然应理解为属于房地产开发经营业务，当然对于违法经营的行政处罚权力不在税务机关。

另外所得税法是对企业的经营所得进行征税，合法所得要征税，违法所得更加要征税了。

银河飞雪

至于有无产权，不应该成为此问题的关键，开发商销售无产权的车库，不也是按照房地产开发业务来进行征税吗？

银河飞雪

收入的确认，个人认为不是问题，低价销售给职工，税务机关有权对个人征收个人所得税，这个问题以前是发过文，不过有无执行是另外回事。

如果单价明显低于市场售价，税务机关也是可以重新评估认定的，进行纳税调增

至于成本，不是有在建工程的各项支出吗？应该将其在办公用房和套房建筑面积之间进行分摊。

银河飞雪

除土地开发之外，其他开发产品符合下列条件之一的，应视为已经完工：
　　(一) 开发产品竣工证明材料已报房地产管理部门备案。
　　(二) 开发产品已开始投入使用。
　　(三) 开发产品已取得了初始产权证明。

既然已经有部分业主入住，说明该开发产品已经投入使用了

银河飞雪

欢迎大家参与讨论

税中望月樊剑英

1、不应适用国税发【2009】31号房地产企业所得税处理办法，该企业非房地产开发企业。
2、自建自用部分转入固定资产，其按规定年限计提折旧允许税前扣除。
3、由于其无法办理产权分割，有两种裁量方式：
1）视为转让使用权——即出租，按照出租计算收入，相应扣除应当是对应折旧，不需进行土地增值税纳税。但是职工低价购房其差额部分应酌情计算个人所得税。股东撤资形式上为取得分红，应按20%缴纳个人所得税，该单位补缴营业税等，
2）视为销售不动产处理，认定形式简单，单位按照旧房形式进行土地增值税清算，产品完工转让，正常计算财产转让所得。

[ 本帖最后由 税中望月樊剑英 于 2011-7-11 19:53 编辑 ]

银河飞雪

个人认为：从事房地产开发经营业务的企业，并不是特指房地产开发企业

税中望月樊剑英

.个人所得税规定
《关于单位低价向职工售房有关个人所得税问题的通知》（财税〔2007〕13号）规定：
（1）根据住房制度改革政策的有关规定，国家机关、企事业单位及其他组织（以下简称单位）在住房制度改革期间，按照所在地县级以上人民政府规定的房改成本价格向职工出售公有住房，职工因支付的房改成本价格低于房屋建造成本价格或市场价格而取得的差价收益，免征个人所得税。
（2）除本通知第一条规定情形外，根据《中华人民共和国个人所得税法》及其实施条例的有关规定，单位按低于购置或建造成本价格出售住房给职工，职工因此而少支出的差价部分，属于个人所得税应税所得，应按照“工资薪金所得”项目缴纳个人所得税。
前款所称“差价部分”，是指职工实际支付的购房价款低于该房屋的购置或建造成本价格的差额。
（3）对职工取得的上述应税所得，比照《国家税务总局关于调整个人取得全年一次性奖金等计算征收个人所得税方法问题的通知》（国税发〔2005〕9号）规定的全年一次性奖金的征税办法，计算征收个人所得税，即先将全部所得数额除以12，按其商数并根据个人所得税法规定的税率表确定适用的税率和速算扣除数，再根据全部所得数额、适用的税率和速算扣除数，按照税法规定计算征税。


    笔者《房地产开发企业纳税实务与风险防范》第六章第八节也有专题介绍

[ 本帖最后由 税中望月樊剑英 于 2011-7-11 19:58 编辑 ]