[金融资讯] 土地一级开发与融资选择 [复制链接]

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发表于 2011-6-5 11:30:43 |只看该作者 |倒序浏览

本文从土地一级开发融资主体的变化带来的融资模式演进入手，说明城投类公司土地一级开发融资是一种对现实环境的适应，是一种制度创新。在分析了城投类公司土地一级开发融资存在的问题后，指出土地一级开发融资模式的进一步拓展需要土地出让收益分配在制度和政策层面得到支持和保证。

土地一级开发业务的特点

土地一级开发业务具有如下特点：

1、资金密集。土地一级开发业务是属于资金密集型业务，资金需求往往达到几亿元或者几十亿元。

2、某些业务环节容易产生纠纷。土地一级开发业务的业务环节为：规划、征地补偿、拆迁安置、土地平整、市政基础设施和社会公共配套设施建设、出让。其中的征地补偿、拆迁安置等工作容易产生纠纷，拖延业务的进展，造成资金沉淀，延缓资金周转。

3、土地需求受经济环境和政策影响大。其一，前已指出，土地储备承担调控土地市场的职能，是政府调控房地产行业的工具。其二，从二级市场需求来讲，工业用地和商业物业用地出让容易受到经济环境的影响，住宅用地则更是受到国家对房地产行业调控的影响。

4、从长期来看，土地出让会产生较大增值，经济效益比较好。

土地一级开发业务的融资模式

（一）传统模式

按照财政部和国土资源部关于印发《土地储备资金财务管理暂行办法》 (财综[2007]17号)的有关精神，土地一级开发（土地储备）资金可来源于下列渠道：

1．财政部门从已供应储备土地产生的土地出让收人中安排给土地储备机构的征地和拆迁补偿费用、土地开发费用等储备土地过程中发生的相关费用；

2．财政部门从国有土地收益基金中安排用于土地储备的资金；

3．土地储备机构按照国家有关规定举借的银行贷款及其他金融机构贷款；

4．经财政部门批准可用于土地储备的其他资金；

5．上述资金产生的利息收入。

上述资金来源可分为三部分：财政资金、金融机构贷款和其他资金。对于属于财政资金的1、2部分，从实践中看，不能解决土地一级开发现时的巨额资金需求，缺口巨大，尤其是土地成片开发或城市区域开发时。

第3部分用于土地一级开发（土地储备）的金融机构贷款，是目前土地收购储备资金的最主要来源。这类贷款是以待开发的储备土地为担保，由银行发放的贷款。由于土地收购储备是一种政府行为，信誉度高，银行放贷是建立在政府的国有土地资产上。储备土地一经出让，就能回收土地出让金，银行放贷形成的资产呆账、坏账风险很小，因此，各商业银行竞相向土地储备机构贷款。同时，在目前缺乏土地收购储备资金其他来源渠道的情况下，商业银行贷款则成为各城市土地收购储备资金的最主要来源，土地储备机构土地一级开发基本上都来自于银行贷款。但2008年7月29日发布的《中国人民银行　中国银行业监督管理委员会关于金融促进节约集约用地的通知》规定，土地储备贷款采取抵押方式的，应具有合法的土地使用证，贷款抵押率最高不得超过抵押物评估价值的70%，贷款期限原则上不超过2年。这一规定使得土地储备贷款时间与土地储备周期存在差异，往往土地储备周期较长，贷款时间较短，这样就容易造成偿还贷款时间已到，而土地还没有出让的现象，造成了一些土地储备机构为了偿还银行借款，不能按照土地出让计划供应土地，造成一级土地市场的波动，既不利于土地一级开发业务的平稳进行，还违背了政府政策的初衷。

第4部分可用于土地一级开发的其他资金，有以下几种：

（1）财政拨款、补贴或税收减免；

（2）出租和出让土地收益；

（3）土地出让收益证券化吸引的其他社会资金。

目前地方政府财政资金捉襟见肘，需要支出的地方很多，不可能将太多的资金用于土地一级开发，而城市化进程、招商引资需要大量的资金用于城市基础设施建设，现时的巨额资金需求缺口对地方政府的土地一级开发形成了融资约束。出租和出让土地收益需要较长时间的积累，才能支持土地一级开发的巨额资金需求，不能满足地方政府现时的资金需求。因此除了金融机构贷款外，只能通过土地出让收益证券化吸引的其他社会资金，解决资金问题。

（二）城投公司模式的创新

最近，各地政府在实践中将土地储备机构的土地一级开发业务交给政府下属的城投类公司执行的做法是对这一业务融资的制度创新。利用城投公司这一平台，土地一级开发业务的融资可以拓展到发行中期票据、企业债、股票、信托计划，进行直接融资，是对土地出让收益证券化的一种尝试。

年初以来，城投公司大量发行中期票据、企业债、银信政等产品，其融资的基础就是参与了显性或隐性的土地出让收益分配。隐性的土地出让收益分配是指政府允许城投公司按照土地一级开发的成本项目计提一定比例的管理费用列支土地一级开发成本，待土地出让后得到补偿。而云南、成都、贵阳则走得更远，它们将某个区域的土地一级开发业务交给上市公司云南城投、绵世股份、中天城投，约定按照土地出让收益的一定比例进行分成作为对上市公司从事土地一级开发业务的回报，由上市公司从资本市场筹集业务所需资金。

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