中小房企信托融资忙：极个别开发商融资成本达30%

狼毒花

据新华社上海5月30日电 房地产企业“求资若渴”。大型房企多转向海外融资，恒大地产、雅居乐、合生创展、中骏置业、复地、华南城、碧桂园、首创置业、路劲、宝龙、瑞安建业等多家房企纷纷在海外发债、向外资银行借贷。
中小房企则转向信托融资。从近几个月各个信托公司发行的房地产信托产品来看，大部分都投向中小开发商位于二、三线城市的住宅类项目，融资额大多在5亿元以内。
“调控之下，一定会有部分中小房地产开发商倒掉。现在中小开发商都不可能从银行获得开发贷款，通过我们介绍融资的百分之百都是房地产开发商，他们普遍希望能通过信托融资。”北京市天睿律师事务所运营总监陈谋博说，他所在的事务所专门从事中小企业评估、贷款、清收服务，目前正在帮助银行清收，已有部分企业因资金链紧张而倒闭，多是房地产企业。
多位接受采访的信托公司人士表示，房地产企业“求资若渴”，而信托公司受到净资本管理约束，不可能无限制发行信托产品，使得房地产信托“供不应求”，收益率屡屡创新高。
据好买基金研究中心监测，去年10月之前，房地产信托最低年化收益率在5.50%～6.00%之间，10月之后达到6.60%，今年以来均在7%以上，最低收益率接近10%的房地产信托产品不胜枚举。而信托产品的最高预期收益率从11%一路涨至15%，个别信托计划甚至打出最高收益率超过20%的旗号吸引投资者。这个报道的数据绝大部分是偏低的，据我们与浙江工商信托，安信资产，德信资本，中铁信托，中投信托的朋友了解到，他们资金的募集成本基本上在17.0~18.5%之间，加上各种费用，采用信托融资方式的绝大多数企业，实际支付的综合成本在24.0~28.8%之间。
宜信财富管理中心高级贵宾理财顾问葛伟芬说，信托投资门槛以100万元起步，投资者是高净值客户，特别是楼市限购令出台后，很多客户将注意力转向房地产信托。“尤其是去年下半年以来，收益率越来越高，目前我们代售的房地产信托计划收益率均在9%～12%。今年房地产信托销售很好，特别是一些质量好的项目，产品出来一周就被抢购一空。”
葛伟芬称，现在做的房地产信托项目都是二三线、三四线城市，拿地成本低，且当地政府出于招商引资目的还会给予一定补贴，增强了房地产企业的周转能力，同时也降低了信托产品的风险。
不过，风险同样不容忽视。若考虑信托发行等各环节费用，目前开发商信托融资的成本一般在15%以上，极个别开发商融资成本甚至达25%－30%。
“我们自己也在对房地产信托进行结构性调整，注意力正在从住宅类房地产项目转向商业地产。”百瑞信托研究发展中心博士后科研工作站主任罗靖说，即便要做住宅类信托也会选择优质公司，并将好几个项目打包做成基金，以此分散信托产品风险。
联华国际信托高级信托经理周林说，监管层虽说近期不会针对房地产信托出台新规，但业界都认为收紧趋势明显。

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具体怎么操作呢

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我们一个项目公司的融资成本也差不多在22%，钱不好借呀