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发表于 2011-6-4 21:05:03 |只看该作者 |倒序浏览

房地产企业融资渠道之信托融资研究
   2011年对中国房地产企业来说是不平凡的一年，限购令后的市场萎缩，银行信贷门槛的提高等一系列因素考验着企业的生存与发展。债务性融资是以到期偿还本息的模式为主，其融资渠道包括银行贷款、债券融资和债务式信托。房地产企业想要轻易获得银行贷款的时代似乎已经结束了，央行和银监会对30个省市自治区的调查数据显示，我国的房地产开发资金来源中有55%的资金直接来自银行系统，另外的自筹资金主要由商品房销售收入转变而来，大部分来自购房者的银行按揭贷款，按首付30%计算，企业自筹资金中有大约70%来自银行贷款，银行给予房地产企业的贷款已经远远超过房地产总投资40%的国际通行标准，银行已经清楚地意识到了自身的风险，这意味着房地产企业将在资本市场上另谋出路。
      在我国，房地产金融理论的概念似乎没有深入人心，这源于房地产行业在之前数十年发展中没有受过较大的金融波折，房地产企业一直依赖债务性融资获得峰回路转的机会。然而，在成交量下滑、银行金融政策紧缩的情况下，房地产企业面对资本压力能否依然笑傲江湖呢？答案是并不乐观，2011年以来，金融市场利率不断上升，很多银行在中长期贷款市场上拍卖信贷额度，贷款发放的利率往往较基准利率上浮20%左右。另外SHIBOR的隔夜利率从去年12月初的1.9%左右上升到2011年1月底的7.7%左右，呈现出资金面紧张的态势。
      从目前国内房地产资本结构来看，融资渠道相对还是比较单一的。除了银行贷款就是自筹资金，大多企业自筹资金的模式是通过民间借贷，其融资成本高达20%以上，在当前房价下挫的态势下，高额的融资成本无疑是一块巨大的鸡肋。因此房地产企业必须在融资渠道上进行探索与拓宽，寻找适合自身发展的融资模式。目前我国房地产具有可行性的融资模式主要由债务性融资与权益性融资两大类构成。
      债务性融资是以到期偿还本息的模式为主，其融资渠道包括银行贷款、债券融资和债务式信托。由于我国房地产过于依赖银行借贷，借贷比例远超于房地产总投资40%的国际标准，房地产企业要想轻易获得银行贷款几乎是不可能了。因此，对于资金紧张，民间融资无法满足庞大的资本需求时，房地产企业可以考虑债券融资与信托融资渠道。债券与信托融资具有独特的优势。一是可以引入海外基金来完成项目的前期建设，使项目符合银行贷款条件，对融资渠道的整合包装有推动作用；二是结算灵活，可以以固定回报的方式，以股权投资方式进入项目公司，同时条件成熟可以包装项目上市，2011年一些在香港上市的内地开发商便纷纷发行海外债券、票据及信托、基金。
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