房地产企业土地增值税、企业所得税、地方各税
“政策解读”及“稽查应对指导”
第一章
房地产企业涉及的小税种政策精解
第一节 土地使用税
一、土地使用税的计税依据是怎样规定的？
（一）《中华人民共和国城镇土地使用税暂行条》（国务院令第483号）
第三条：土地使用税以纳税人实际占用的土地面积为计税依据，依照规定税额计算征收。
前款土地占用面积的组织测量工作，由省、自治区、直辖市人民政府根据实际情况确
（二）《国家税务局关于印发关于土地使用税若干具体问题的解释和暂行规定的通知》【（1988）国税地字第15号
1998年10月24日】
“纳税人实际占用的土地面积，是指由省、自治区、直辖市人民政府确定的单位组织测定的土地面积。尚未组织测量，但纳税人持有政府部门核发的土地使用证书的，以证书确认的土地面积为准；尚未核发土地使用证书的，应由纳税人据实申报土地面积。”
（三）《财政部 国家税务总局关于房产税城镇土地使用税有关问题的通知》（财税〔2009〕128号）
“对在城镇土地使用税征税范围内单独建造的地下建筑用地，按规定征收城镇土地使用税。其中，已取得地下土地使用权证的，按土地使用权证确认的土地面积计算应征税款；未取得地下土地使用权证或地下土地使用权证上未标明土地面积的，按地下建筑垂直投影面积计算应征税款。对上述地下建筑用地暂按应征税款的50%征收城镇土地使用税。本通知自2009年12月1日起执行。”
二、土地使用税的纳税义务发生时间是怎样规定的？
（一）《国家税务总局关于房产税城镇土地使用税有关政策规定的通知》【国税发〔2003〕89号
2003年7月15日】
1、关于确定房产税、城镇土地使用税纳税义务发生时间问题
（1）购置新建商品房，自房屋交付使用之次月起计征房产税和城镇土地使用税。
（2）购置存量房，自办理房屋权属转移、变更登记手续，房地产权属登记机关签发房屋权属证书之次月起计征房产税和城镇土地使用税。
（3）出租、出借房产，自交付出租、出借房产之次月起计征房产税和城镇土地使用税。
（4）房地产开发企业自用、出租、出借本企业建造的商品房，自房屋使用或交付之次月起计征房产税和城镇土地使用税。
（二）财政部 国家税务总局关于房产税、城镇土地使用税有关政策的通知（财税〔2006〕186号）
“出让或转让方式有偿取得土地使用权的，应由受让方从合同约定交付土地时间的次月起缴纳城镇土地使用税；合同未约定交付土地时间的，由受让方从合同签订的次月起缴纳城镇土地使用税。
本通知自2007年1月1日起执行。”
（三）财政部 国家税务总局关于房产税城镇土地使用税有关问题的通知【（财税[2008]152号）2008年12月18日】
“税人因房产、土地的实物或权利状态发生变化而依法终止房产税、城镇土地使用税纳税义务的，其应纳税款的计算应截止到房产、土地的实物或权利状态发生变化的当月末。
本通知自2009年1月1日起执行。”
（四）参考文件：
1、桂地税字〔2009〕117号 ：（广西）
对房地产开发企业建造的商品房用地，在商品房出售之前，应依照规定征收城镇土地使用税；终止缴纳的时间应以商品房出售双方签订销售合同生效的次月起。
2、西地税发[2009]248号：（西安市）
地产开发企业房地产开发用地城镇土地使用税征收截止时间应为《商品房买卖合同》或其他协议文件约定房屋交付的当月末；未按《商品房买卖合同》或其他协议文件约定时间交付房屋的，城镇土地使用税征收截止时间为房屋实际交付的当月末。
3、青地税函[2009]128号：（青岛市）
房地产企业开发商品房已经销售的，土地使用税纳税义务的截止时间为商品房实物或权利状态发生变化即商品房交付使用的当月末。商品房交付使用，是指房地产企业将已建成的房屋转移给买受人占有，其外在表现主要是将房屋的钥匙交付给买受人。
第二节
房产税
一、房产的概念：
财政部、国家税务总局《关于房产税和车船使用税几个业务问题的解释与规定》（财税地字〔1987〕第003号）
房产是以房屋形态表现的财产。房屋是指有屋面和维护结构（有墙或两边有柱），能够遮风避雨，可供人们在其中生产、工作、学习、娱乐、居住或者储藏物资的场所。
财政部、国家税务总局《关于房产税若干具体问题的解释和暂行规定》（财税地字〔1986〕第008号）
凡是在基建工地为基建工地服务的各种工棚、材料棚和办公室、食堂、茶炉房、汽车房等临时性房屋，不论是施工企业自行建造还是由基建单位出资建造交施工企业使用的，在施工期间，一律免征房产税。但是，如果在基建工程结束以后，施工企业将这种临时性房屋交换或者估价转让给基建单位的，应当从基建单位接收的次月起，依照规定征收房产税。
二、房产税计税依据新规定：
财政部、国家税务总局《关于房产税城镇土地使用税有关问题的通知》（财税〔2008〕152号）：
对依照房产原值计税的房产，不论是否记载在会计账簿的固定资产科目中，均应按照房屋原价计算缴纳房产税。房屋原价应根据相关会计制度的规定进行核算。对纳税人未按国家会计制度规定核算并记载的，应按规定进行调整或重新评估房屋原价。
因而，如果企业根据新会计准则的规定未将土地使用权在房屋原价中核算，则在计算缴纳房产税时不需将土地使用权计入房产原值计算缴纳房产税，但对纳税人未按国家会计制度规定核算并记载的，应按规定对房屋原价进行调整或重新评估后计算缴纳房产税。
三、房产开发公司开发的商品房、售楼部是否缴纳房产税？如果缴纳，该如何确定房产税的原值？
国家税务总局《关于房产税城镇土地使用税有关政策规定的通知》（国税发〔2003〕89号）：
鉴于房地产开发企业开发的商品房在出售前，对房地产开发企业而言是一种产品，因此，对房地产开发企业建造的商品房，在售出前，不征收房产税；但对售出前房地产开发企业已使用或出租、出借的商品房应按规定征收房产税。
房地产开发企业自用、出租、出借本企业建造的商品房，自房屋使用或交付之次月起计征房产税和城镇土地使用税。
售楼部根据国税发【2003】89号文件，应按照自用缴纳房产税。应按照售楼部开发成本的70%作为房产税的计税余值，再按1.2%的税率缴纳房产税。开始缴税的时间为开始使用的次月。
四、甲、乙两企业合作建房，在建工程的成本只在甲企业账上反映，工程尚未竣工，产权证也没有办理。如果甲、乙两企业已将房产投入使用，房产税由哪方缴纳？
《房产税暂行条例》
房产税由产权所有人缴纳。产权所有人、承典人不在房产所在地的，或者产权未确定及租典纠纷未解决的，由房产代管人或者使用人缴纳。
根据以上规定，甲、乙企业应当分别就自己使用部分的房产缴纳房产税。
第三节 契税
一、关于契税计税依据的相关规定。
（一）《中华人民共和国契税暂行条例》
第四条：契税的计税依据：
1、国有土地使用权出让、土地使用权出售、房屋买卖，为成交价格。
2、土地使用权赠与、房屋赠与，由征收机关参照土地使用权出售、房屋买卖的市场价格核定；
3、土地使用权交换、房屋交换，为所交换的土地使用权、房屋的价格的差额。
前款成交价格明显低于市场价格并且无正当理由的，或者所交换土地使用权、房屋的价格的差额明显不合理并且无正当理由的，由征收机关参照市场价格核定。
（二）《中华人民共和国契税暂行条例实施细则》
第九条：条例所称成交价格，是指土地、房屋权属转移合同确定的价格。包括承受者应交付的货币、实物、无形资产或者其他经济利益。
第十条：土地使用权交换、房屋交换，交换价格不相等的，由多交付货币、实物、无形资产或者其他经济利益的一方缴纳税款。交换价格相等的，免征契税。……………………… | 
发表于 2011-5-23 19:43:31
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